Citation
Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Posesion Adversa

Material Information

Title:
Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Posesion Adversa
Series Title:
Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida
Alternate Title:
Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Posesión Adversa
Creator:
Olexa, Michael T.
Cossey, Joshua A.
Place of Publication:
Gainesville, FL
Publisher:
University of Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agriculture Sciences, EDIS
Publication Date:
Physical Description:
Fact Sheet

Notes

Acquisition:
Collected for University of Florida's Institutional Repository by the UFIR Self-Submittal tool. Submitted by Rachel Walkover.
Publication Status:
Published
General Note:
"FE691"
General Note:
"Pubicado en Julio 2007"

Record Information

Source Institution:
University of Florida Institutional Repository
Holding Location:
University of Florida
Rights Management:
This document is copyrighted by the University of Florida, Institute of Food and Agricultural Sciences (UF/IFAS) for the people of the State of Florida. UF/IFAS retains all rights under all conventions, but permits free reproduction by all agents and offices of the Cooperative Extension Service and the people of the State of Florida. Permission is granted to others to use these materials in part or in full for educational purposes, provided that full credit is given to the UF/IFAS, citing the publication, its source, and date of publication.

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FE691 Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Posesi—n Adversa1 Michael T. Olexa y Joshua A. Cossey2 1. Este es el documento EDIS FE691, una publicaci—n de Food and Resource Economics Department, Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agricultural Sciences, University of Florida, Gainesville, FL. Pubicado en Julio 2007. Por favor visite la pgina electr—nica de EDIS en http://edis.ifas.ufl.edu. 2. Michael T. Olexa, Profesor,l Food and Resource Economics Department, y Director, UF/IFAS Agricultural Law Center, Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agricultural Sciences, University of Florida, Gainesville, FL; y Joshua A. Cossey, estudiante de tercer a–o de leyes, Levin College of Law, University of Florida, Gainesville, FL. La traducci—n del ingles al espa–ol estuvo a cargo de Filiberto Reyes-Villanueva. The Institute of Food and Agricultural Sciences (IFAS) is an Equal Opportunity Institution authorized to provide research, educational information and other services only to individuals and institutions that function with non-discrimination with respect to race, creed, color, religion, age, disability, sex, sexual orientation, marital status, national origin, political opinions or affiliations. U.S. Department of Agriculture, Cooperative Extension Service, University of Florida, IFAS, Florida A. & M. University Cooperative Extension Program, and Boards of County Commissioners Cooperating. Larry Arrington, Dean Prefacio La agricultura y la ganader’a, que consta de aproximadamente 19,000 granjas ganaderas, junto con las haciendas de caballos, cultivos de naranja, soya, ca–a de azcar, algod—n, cacahuate y muchas otras instalaciones agr’colas han tenido un impacto significativo en la econom’a de Florida. A travs de los ltimos 25 a–os, la econom’a agr’cola de Florida ha requerido co-existir con el rpido crecimiento poblacional y comercial en el estado. Por los conflictos entre esos intereses se han desarrollado temas de gran relevancia como los derechos y responsabilidades de los terratenientes colindantes, agricultores y propietarios en general. Debido a la importancia agregada a esas reas de propiedad real, los aspectos legales del cercado en el estado de Florida, han tomado una importancia significativa. Este manual esta dise–ado para informar al propietario de sus derechos y responsabilidades en relaci—n a sus obligaciones de cercado. Las reas discutidas incluyen la responsabilidad del propietario para cercar cuando el ganado es mantenido en su propiedad, los derechos de los terratenientes colindantes, las ubicaciones de las cercas, invasiones, l’neas fronterizas, derechos de propiedad, contratos, molestias y las responsabilidades del terrateniente hacia las personas que entran en su propiedad. Este manual deber proveer una revisi—n bsica de los muchos derechos y responsabilidades que los granjeros y los due–os de las granjas tienen, conforme la ley de propiedad y cercado de Florida. Los lectores pueden consultar este manual, ya que les informa sobre esos derechos y responsabilidades. Sin embargo, deber ser cuidadoso porque las leyes, reglas administrativas y decisiones de la corte sobre las cuales esta basado este manual, estn sujetas a revisi—n constante, y partes del mismo podr’an volverse obsoletas en cualquier momento. Este manual no deber ser visto como una gu’a completa de las leyes de propiedad y cercado. Adicionalmente, muchos detalles de las leyes citadas se excluyeron por limitaciones de espacio. Este manual no deber parecer como un manifiesto de opini—n o asesor’a legal de los autores en ninguno de los temas legales discutidos en este. Este manual no es un reemplazo del personal de asesor’a legal, es solamente una gu’a para informar al pblico de los

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Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Posesi—n Adversa 2 temas relacionados a las leyes de propiedad y cercado de Florida. Por esas razones, el uso de esos materiales por cualquier persona constituye un acuerdo por mantener a los autores, al Instituto de Ciencias Agr’colas y Alimento, al Centro de Ley Agr’cola y la Universidad de Florida libres de perjuicios por cualquier demanda de responsabilidad, da–os o gastos que cualquier persona pudo haber incurrido, como resultado de la referencia o la confianza de la informaci—n contenida en este manual. Agradecimientos Los autores agradecen a Jeffrey R. Dollinger, Esq., Profesor Adjunto de la Facultad de Leyes Levin de la Universidad de Florida y accionista en Scruggs & Carmichael P. A., en Gainesville, Florida, por su ayuda en la revisi—n de este manual. Qu es una posesi—n adversa? Diferente a las limitaciones por acuerdos y limitaciones por consentimiento, la posesi—n adversa no solamente se aplica a las invasiones de los propietarios colindantes sino tambin a los derechos del propietario de cualquier porci—n de tierra. La posesi—n adversa ocurre cuando una persona pierde el titulo de propiedad debido a que otra persona ha ocupado la tierra por un m’nimo de siete a–os, resultando en un traslape de descripciones legales. Adems del requerimiento de los siete a–os, y para ordenar que un individuo se apodere adversamente de la tierra de otro, tambin deba poseer la tierra abierta, notoria y visiblemente de una manera tal que esta en conflictos con el derecho a la propiedad del due–o. Por tanto, A no puede poseer adversamente la tierra de B si A tiene el permiso de B para estar en su tierra. Adems, A debe poseer la tierra continuamente por un periodo de siete a–os y la posesi—n debe ser exclusiva para el uso de otros y del propietario. Es importante apuntar que desde que B tiene el titulo legal de la tierra, A debe proveer claramente los requerimientos para la posesi—n adversa (ver Downing v Bird, 100 So. 2d 57 [Fla. 1958]; 2 Fla. Jur. 2d Posesi—n Adversa secciones 8-36). Adems de esos requerimientos bsicos por posesi—n adversa, la ley de Florida requiere que un posesionario adverso ocupe la tierra al menos por siete a–os y rena cada uno de los dos siguientes requerimientos: posesi—n adversa conforme la excusa del derecho o posesi—n adversa sin excusa del derecho. Posesi—n adversa conforme la excusa del derecho (Est. Florida Secci—n 95.16) Un posesionario adverso puede reclamar la propiedad segn el la excusa del derecho si rene las siguientes dos condiciones: 1. El posesionario adverso debe mostrar que el reclamo del titulo de la tierra esta basado en un documento registrado por escrito (aun si es culpable). El posesionario adverso debe genuinamente creer que el documento sea el correcto reclamo del titulo (ver Bonifay v. Dickson, 459 So. 2d 1089 [1st DCA 1984]; 2 Fla. Jur. Posesi—n Adversa secci—n 10; Seton v. Swann, 650 So. 2d 35 [Fla.1995]). 2. El posesionario adverso debe mostrar posesi—n de propiedad de la tierra por un m’nimo de siete a–os, y que ha hecho uno de los siguientes: Cultivando o haciendo mejoras. Protegindola con un encerrado sustancial (usualmente una cerca). Si no esta cercada, usando la tierra para abastecer de alimento o de cercado, de madera para la agricultura o el uso ordinario del ocupante. Mejorando parcialmente una porci—n de un reconocido lote o una sola granja, haciendo que la parte no mejorada, si en la costumbre del rea, se considero ocupada. Posesi—n adversa excusa del derecho (Est. Florida Secci—n 95.18) Cuando un individuo ocupa continuamente una propiedad por siete a–os consecutivos, careciendo de cualquier documente legal que apoye un reclamo del titulo de la tierra, l puede establecer una posesi—n adversa por: el archivo de un retorno con el valuador

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Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Posesi—n Adversa 3 del condado dentro del a–o que entr— a la propiedad y el pago de todos los impuestos y embargos preventivos valorados durante la posesi—n de la propiedad. La propiedad es considerada posesionada solamente si el individuo: Cultiv— o mejor— la tierra, o Protegi— el terreno por un cercado sustancial, el cual usualmente es una cerca (ver Mullins v. Culbert, 898 So. 2d 1149 [Fla. 2005]. El impuesto eficiente para establecer una posesi—n adversa o color del titulo (ver Bentz v. McDaniel, 872 So. 2d 978). Resumen Los requerimientos para la posesi—n adversa son muy estrictos. La persona reclamando la posesi—n adversa, debe poseer la tierra abierta, notoria y visiblemente, de manera tal que esta en conflicto con el derecho a la propiedad del due–o. Adems, esta persona debe tener cualquier clase de derecho sobre el cual base el reclamo del titulo, o la persona debe tener pagado los impuestos de la propiedad sobre la tierra reclamada para ser adversamente posesionada. De nota final, la persona debe poseer la tierra continua y exclusivamente por un periodo al menos de siete a–os. Informaci—n Adicional Circular 1214, Manual de la ley de Propiedad y Cercado de Florida http://edis.ifas.ufl.edu/ TOPIC_BOOK_Florida_Fence_and_Property_Law