Citation
Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Mantenimiento de los Limites y los Terrenos

Material Information

Title:
Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Mantenimiento de los Limites y los Terrenos
Series Title:
Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida
Alternate Title:
Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Mantenimiento de los Límites y los Terrenos
Creator:
Olexa, Michael T.
Cossey, Joshua A.
Place of Publication:
Gainesville, FL
Publisher:
University of Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agriculture Sciences, EDIS
Publication Date:
Physical Description:
Fact Sheet

Notes

Acquisition:
Collected for University of Florida's Institutional Repository by the UFIR Self-Submittal tool. Submitted by Rachel Walkover.
Publication Status:
Published
General Note:
"FE263"
General Note:
"Pubicado Julio 2007."

Record Information

Source Institution:
University of Florida Institutional Repository
Holding Location:
University of Florida
Rights Management:
This document is copyrighted by the University of Florida, Institute of Food and Agricultural Sciences (UF/IFAS) for the people of the State of Florida. UF/IFAS retains all rights under all conventions, but permits free reproduction by all agents and offices of the Cooperative Extension Service and the people of the State of Florida. Permission is granted to others to use these materials in part or in full for educational purposes, provided that full credit is given to the UF/IFAS, citing the publication, its source, and date of publication.

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FE263 Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Mantenimiento de los L’mites y los Terrenos1 Michael T. Olexa y Joshua A. Cossey2 1. Este es el documento EDIS FE690, una publicaci—n de Food and Resource Economics Department, Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agricultural Sciences, University of Florida, Gainesville, FL. Pubicado Julio 2007. Por favor visite la pgina electr—nica de EDIS en http://edis.ifas.ufl.edu. 2. Michael T. Olexa, Profesor,l Food and Resource Economics Department, y Director, UF/IFAS Agricultural Law Center, Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agricultural Sciences, University of Florida, Gainesville, FL; y Joshua A. Cossey, estudiante de tercer a–o de leyes, Levin College of Law, University of Florida, Gainesville, FL. La traducci—n del ingles al espa–ol estuvo a cargo de Filiberto Reyes-Villanueva. El Instituto de Alimentos y Ciencias Agr’colas es un empleador que opera bajo Acci—n Afirmativa y provee Oportunidades Igualitarias, autorizado a proveer investigaci—n, informaci—n educativa y otros servicios, nicamente a los individuos e instituciones que operan sin discriminaci—n alguna con relaci—n al credo, color, religi—n, edad, incapacidad, sexo, orientaci—n sexual, estado civil, nacionalidad, opinion pol’tica o afiliaciones. Para ms informaci—n sobre como obtener otras publicaciones de extensi—n, comun’quese con la oficina de Servicio de Extensi—n de su condado. Servicio de Extensi—n de la Florida / Instituto de Alimentos y Ciencias Agr’colas / Universidad de la Florida / Larry Arrington, Decano. Prefacio La agricultura y la ganader’a, que consta de aproximadamente 19,000 granjas ganaderas, junto con las haciendas de caballos, cultivos de naranja, soya, ca–a de azcar, algod—n, cacahuate y muchas otras instalaciones agr’colas han tenido un impacto significativo en la econom’a de Florida. A travs de los ltimos 25 a–os, la econom’a agr’cola de Florida ha requerido co-existir con el rpido crecimiento poblacional y comercial en el estado. Por los conflictos entre esos intereses se han desarrollado temas de gran relevancia como los derechos y responsabilidades de los terratenientes colindantes, agricultores y propietarios en general. Debido a la importancia agregada a esas reas de propiedad real, los aspectos legales del cercado en el estado de Florida, han tomado una importancia significativa. Este manual esta dise–ado para informar al propietario de sus derechos y responsabilidades en relaci—n a sus obligaciones de cercado. Las reas discutidas incluyen la responsabilidad del propietario para cercar cuando el ganado es mantenido en su propiedad, los derechos de los terratenientes colindantes, las ubicaciones de las cercas, invasiones, l’neas fronterizas, derechos de propiedad, contratos, molestias y las responsabilidades del terrateniente hacia las personas que entran en su propiedad. Este manual deber proveer una revisi—n bsica de los muchos derechos y responsabilidades que los granjeros y los due–os de las granjas tienen, conforme la ley de propiedad y cercado de Florida. Los lectores pueden consultar este manual, ya que les informa sobre esos derechos y responsabilidades. Sin embargo, deber ser cuidadoso porque las leyes, reglas administrativas y decisiones de la corte sobre las cuales esta basado este manual, estn sujetas a revisi—n constante, y partes del mismo podr’an volverse obsoletas en cualquier momento. Este manual no deber ser visto como una gu’a completa de las leyes de propiedad y cercado. Adicionalmente, muchos detalles de las leyes citadas se excluyeron por limitaciones de espacio. Este manual no deber parecer como un manifiesto de opini—n o asesor’a legal de los autores en ninguno de los temas legales discutidos en este. Este manual no es un reemplazo del personal de asesor’a legal, es solamente una gu’a para informar al pblico de los

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Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Mantenimiento de los L’mites y los.... 2 temas relacionados a las leyes de propiedad y cercado de Florida. Por esas razones, el uso de esos materiales por cualquier persona constituye un acuerdo por mantener a los autores, al Instituto de Ciencias Agr’colas y Alimento, al Centro de Ley Agr’cola y la Universidad de Florida libres de perjuicios por cualquier demanda de responsabilidad, da–os o gastos que cualquier persona pudo haber incurrido, como resultado de la referencia o la confianza de la informaci—n contenida en este manual. Agradecimientos Los autores agradecen a Jeffrey R. Dollinger, Esq., Profesor Adjunto de la Facultad de Leyes Levin de la Universidad de Florida y accionista en Scruggs & Carmichael P. A., en Gainesville, Florida, por su ayuda en la revisi—n de este manual. Qu es una molestia? Aunque como una regla general, un propietario es libre del uso razonable de la propiedad, para disfrutarla no puede usarla de manera que interfiera con los derechos del terrateniente colindante. Si lo hace, entonces puede existir una molestia (ver 38 Fla. Jur. 2d Molestias secci—n 1). Existen dos grandes formas de molestia: pblica y privada. Una molestia privada afecta solamente los derechos privados en la propiedad y solo perjudica a un nmero limitado de individuos. Una molestia pblica causa da–os a los derechos del pblico, al orden pblico o pblico en general (ver 38 Fla. Jur. 2d Molestias secci—n 6). Las molestias pueden existir en una variedad de categor’as en los ejemplos para operaci—n de una actividad ilegal en la propiedad desde contaminaci—n por ruido o el levantamiento de una cerca. Ambas molestias, pblicas y privadas pueden involucrar acciones criminales o juicio, lo cual puede ser usado para obtener perjuicio o un mandato judicial contra el terrateniente. Como mandato judicial deber’a resultar en una orden de la corte para forzar al propietario a parar el uso de la tierra de manera que pueda interferir con los usos del terrateniente colindante (ver Fla. Jur. 2d Molestias secciones 79 y 87). Cundo las cortes declaran una molestia? Cada uso de propiedad que da inconveniencias a otra persona no es automticamente una molestia. Tal uso puede volverse una molestia si las circunstancias del caso muestran que el uso es cont’nuo y causa perjuicio sustancial a los derechos legales. Para que se encuentre una molestia, el motivo o la intenci—n del propietario que causa la actividad, no es material (ver Fla. Jur. 2d Molestias secciones 14 y 20). Frecuentemente, un estatuto puede declarar un cierto uso para que sea una molestia. Una Corte puede declinar la concesi—n por un mandato judicial si se encuentra que la parte que busca una compensaci—n tiene un motivo impropio (ver Fla. Jur. 2d Molestias secci—n 93). Los ejemplos de los casos discutiendo las cercas y las molestias son los siguientes: Ejemplo 1. W construy— dos cercas. Ambas cercas impiden el uso de una carretera privada. La Corte encontr— que cuando una cerca impide el uso de una carretera, esto se considera una molestia (ver White Sands, Inc. V. Sea Club Condominium Association, Inc., 581 So. 2d 589 [2d DCA 1990]). Ejemplo 2. P demand— a D, un terrateniente colindante, que construy— una pizarra de metal, encadenando la cerca, que era lo suficientemente alta, para bloquear la vista de su vecindario frente al mar e hizo que su vecindario se viera como una instituci—n. D declar— haber construido su cerca para prop—sitos de privacidad y prevenir el traspaso de ni–os y robo. La Corte permiti— que la cerca se quedara debido a que no hay quejas de otras cercas similares han sido construidas en el vecindario, y la cerca no corta totalmente la vista de P. Adicionalmente, no hubo un SPITE o malicia sobre D (ver Walden v. Harlingen, 220 So. 2d 670 [1st DCA 1969].

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Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Mantenimiento de los L’mites y los.... 3 Qu otras clases de requerimientos existen en el mantenimiento de las limitaciones y terrenos? La propiedad puede poseer numerosas restricciones que afectan grandemente el uso de la tierra. El mtodo y prop—sitos de las zanjas de riego, la cantidad de agua usada en un d’a cualquier, o los tipos de plaguicidas usados para matar insectos, son todos ejemplos de prcticas reguladas que impactan las limitaciones y las propiedades del vecino. Esas regulaciones vienen de los gobiernos federal, estatal y local, y distritos especiales tal como el distrito para el manejo del agua. Por ejemplo, segn el nuevo Plan de C’tricos Sanos de Florida, a usted se le puede requerir para remoci—n de cierta vegetaci—n. De acuerdo a los nuevos esfuerzos de Florida para combatir el cncer de los c’tricos, la ley del estado requiere la remoci—n de cualquier c’trico infectado o infestado, c’tricos plantados no aprobados y c’tricos que tienen brotes por medios naturales en reas reguladas (Est. Fla. secci—n 581.1843). Sin embargo, ciertos individuos pueden calificar para la compensaci—n por la perdida de los c’tricos en el estado (Est. Fla. secci—n 581.1845). El Estado puede otorgar una "Garant’a Agr’cola" si hay una causa probable para creer que cualquier terreno, planta o ganado este infestado o infectado con una peste o infestaci—n (Est. Fla. secci—n 581.031). Qu pasa si una contaminaci—n pasa de mi propiedad a otra? La contaminaci—n o t—xicos pueden emigrar pasando los l’mites de las propiedades vecinas. Esto puede ocurrir a travs de las aguas divisorias, viento o suelo. Hay numerosas leyes federales, estatales y locales dictando el trato, remoci—n y eliminaci—n de tierra o materiales contaminados. En Aramark Uniform and Career Apparel, Inc. v. Easton, 894 So. 2d 20 (Fla. 2004), la Corte mantuvo que el Est. Fla. secci—n 376.313(3) Proporciona una acci—n para los da–os en contra de un propietario colindante con sustancias peligrosas segn la responsabilidad estricta (no requiriendo prueba de causa). En este caso, un negocio con t—xicos en el sitio fue estrictamente responsable por la descarga y contaminaci—n en la propiedad del vecino. Resumen En la direcci—n de una propiedad, la consideraci—n deber ser dada para el efecto que una acci—n o estructura debe tener en las propiedades adyacentes. Cuando el uso de una propiedad causa da–o sustancial a los derechos o condici—n de una propiedad vecina, el afectado por el uso puede llevar a cabo una acci—n por molestia. Las leyes federales, estatales y locales pueden requerir la remoci—n de cierta vegetaci—n o cualquiera que viole los derechos de aquellos que usen las propiedades del vecino para prop—sitos pblicos o privados. La ley puede requerir ciertos anuncios sobre las cercas, dependiendo del uso de la propiedad. Si la contaminaci—n emigra de los l’mites de una propiedad para un sitio del vecino, el propietario que originalmente almacena el contaminante puede ser responsable estricto por la limpieza. Informaci—n Adicional Circular 1214, Manual de la ley de Propiedad y Cercado de Florida http://edis.ifas.ufl.edu/ TOPIC_BOOK_Florida_Fence_and_Property_Law