Citation
Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Derecho de Propiedad y Derecho-de-Via

Material Information

Title:
Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Derecho de Propiedad y Derecho-de-Via
Series Title:
Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida
Alternate Title:
Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Derecho de Propiedad y Derecho-de-Vía
Creator:
Olexa, Michael T.
Cossey, Joshua A.
Place of Publication:
Gainesville, FL
Publisher:
University of Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agriculture Sciences, EDIS
Publication Date:
Physical Description:
Fact Sheet

Notes

Acquisition:
Collected for University of Florida's Institutional Repository by the UFIR Self-Submittal tool. Submitted by Rachel Walkover.
Publication Status:
Published
General Note:
"FE262"
General Note:
"Pubicado Julio 2007."

Record Information

Source Institution:
University of Florida Institutional Repository
Holding Location:
University of Florida
Rights Management:
This document is copyrighted by the University of Florida, Institute of Food and Agricultural Sciences (UF/IFAS) for the people of the State of Florida. UF/IFAS retains all rights under all conventions, but permits free reproduction by all agents and offices of the Cooperative Extension Service and the people of the State of Florida. Permission is granted to others to use these materials in part or in full for educational purposes, provided that full credit is given to the UF/IFAS, citing the publication, its source, and date of publication.

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FE262 Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Derecho de Propiedad y Derecho-de-V’a1 Michael T. Olexa y Joshua A. Cossey2 1. Este es el documento EDIS FE262, una publicaci—n de Food and Resource Economics Department, Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agricultural Sciences, University of Florida, Gainesville, FL. Pubicado Julio 2007. Por favor visite la pgina electr—nica de EDIS en http://edis.ifas.ufl.edu. 2. Michael T. Olexa, Profesor,l Food and Resource Economics Department, y Director, UF/IFAS Agricultural Law Center, Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agricultural Sciences, University of Florida, Gainesville, FL; y Joshua A. Cossey, estudiante de tercer a–o de leyes, Levin College of Law, University of Florida, Gainesville, FL. La traducci—n del ingles al espa–ol estuvo a cargo de Filiberto Reyes-Villanueva. El Instituto de Alimentos y Ciencias Agr’colas es un empleador que opera bajo Acci—n Afirmativa y provee Oportunidades Igualitarias, autorizado a proveer investigaci—n, informaci—n educativa y otros servicios, nicamente a los individuos e instituciones que operan sin discriminaci—n alguna con relaci—n al credo, color, religi—n, edad, incapacidad, sexo, orientaci—n sexual, estado civil, nacionalidad, opinion pol’tica o afiliaciones. Para ms informaci—n sobre como obtener otras publicaciones de extensi—n, comun’quese con la oficina de Servicio de Extensi—n de su condado. Servicio de Extensi—n de la Florida / Instituto de Alimentos y Ciencias Agr’colas / Universidad de la Florida / Larry Arrington, Decano. Prefacio La agricultura y la ganader’a, que consta de aproximadamente 19,000 granjas ganaderas, junto con las haciendas de caballos, cultivos de naranja, soya, ca–a de azcar, algod—n, cacahuate y muchas otras instalaciones agr’colas han tenido un impacto significativo en la econom’a de Florida. A travs de los ltimos 25 a–os, la econom’a agr’cola de Florida ha requerido co-existir con el rpido crecimiento poblacional y comercial en el estado. Por los conflictos entre esos intereses se han desarrollado temas de gran relevancia como los derechos y responsabilidades de los terratenientes colindantes, agricultores y propietarios en general. Debido a la importancia agregada a esas reas de propiedad real, los aspectos legales del cercado en el estado de Florida, han tomado una importancia significativa. Este manual esta dise–ado para informar al propietario de sus derechos y responsabilidades en relaci—n a sus obligaciones de cercado. Las reas discutidas incluyen la responsabilidad del propietario para cercar cuando el ganado es mantenido en su propiedad, los derechos de los terratenientes colindantes, las ubicaciones de las cercas, invasiones, l’neas fronterizas, derechos de propiedad, contratos, molestias y las responsabilidades del terrateniente hacia las personas que entran en su propiedad. Este manual deber proveer una revisi—n bsica de los muchos derechos y responsabilidades que los granjeros y los due–os de las granjas tienen, conforme la ley de propiedad y cercado de Florida. Los lectores pueden consultar este manual, ya que les informa sobre esos derechos y responsabilidades. Sin embargo, deber ser cuidadoso porque las leyes, reglas administrativas y decisiones de la corte sobre las cuales esta basado este manual, estn sujetas a revisi—n constante, y partes del mismo podr’an volverse obsoletas en cualquier momento. Este manual no deber ser visto como una gu’a completa de las leyes de propiedad y cercado. Adicionalmente, muchos detalles de las leyes citadas se excluyeron por limitaciones de espacio. Este manual no deber parecer como un manifiesto de opini—n o asesor’a legal de los autores en ninguno de los temas legales discutidos en este. Este manual no es un reemplazo del personal de asesor’a legal, es solamente una gu’a para informar al pblico de los

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Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Derecho de Propiedad y Derecho-de-V’a 2 temas relacionados a las leyes de propiedad y cercado de Florida. Por esas razones, el uso de esos materiales por cualquier persona constituye un acuerdo por mantener a los autores, al Instituto de Ciencias Agr’colas y Alimento, al Centro de Ley Agr’cola y la Universidad de Florida libres de perjuicios por cualquier demanda de responsabilidad, da–os o gastos que cualquier persona pudo haber incurrido, como resultado de la referencia o la confianza de la informaci—n contenida en este manual. Agradecimientos Los autores agradecen a Jeffrey R. Dollinger, Esq., Profesor Adjunto de la Facultad de Leyes Levin de la Universidad de Florida y accionista en Scruggs & Carmichael P. A., en Gainesville, Florida, por su ayuda en la revisi—n de este manual. Cules son los derechos de propiedad y los derechos-de-v’a? Un derecho de propiedad es un beneficio basado en la propiedad, diferente del beneficio compartido, que alguien le da a otro para uso o encargo de la tierra para un prop—sito especial que no se basan en los derechos de propiedad general del propietario. Un derecho de propiedad no puede existir entre dos pedazos de tierra pertenecientes a la misma persona (ver J.C. Vereen & Sons v. Houser, 123 Fla. 641, 167 So. 45 [Fla. 1936]; 20 Fla. Jur. 2d Derecho de Propiedad y Permisos en Propiedad Real secci—n 1). Un derecho-de-v’a, generalmente es el derecho de una persona especifica o una clase de persona, para usar una ruta para viajar al terreno de otra persona (ver Wyatt v. Parker, 128 So. 2d 431 [Fla. 2d DCA 1961]; 20 Fla. Jur. 2d Derecho de Propiedad y Licencias en Real Propiedad secci—n 9). Un ejemplo comn de derecho-de-v’a de propiedad, es donde el propietario no puede tener acceso a la carretera pblica sin cruzar la propiedad de otro. En esas situaciones, las Cortes usualmente determinan un derecho-de-v’a por necesidad. Esto le permite a una parte a cruzar la tierra de otro, en el punto ms cercano a la autopista pblica. Es importante notar que donde otra ruta emerge eventualmente hacia la autopista pblica, entonces la ley comn de derecho-de-v’a por necesidad ya no existir. Si una ley comn de derecho-de-v’a deja de existir, donde la tierra es usada ya sea para prop—sito habitacional o agr’cola, para reforestaci—n o para ganado en general, puede usarse un reglamento para impedir el acceso a una carretera (ver Est. Fla. secci—n 704.01). En tales casos, una Corte puede determinar si la compensaci—n esta DUE al terrateniente (ver Est. Fla. secci—n 704.04). C—mo son creados usualmente los derechos de propiedad? Usualmente, un derecho de propiedad otorga expresamente un titulo-mantenimiento al terrateniente por medio de un acuerdo escrito, una escritura o la reservaci—n de una escritura (ver 20 Fla. Jur. 2d Derecho de Propiedad y Licencias en Propiedad Real secciones 15-25). Este contrato debe mostrar la intenci—n del terrateniente para crear un derecho permanente, no temporal, en una porci—n especifica de tierra. Los tipos limitados de derecho de propiedad pueden tambin ser creados por implicaci—n. Las reas tales como calles, callejones, o parques, usualmente se determina que son un derecho de propiedad por implicaci—n (ver Est. Fla. 704.01[1]). Una vez creada la localizaci—n del derecho de propiedad no puede ser cambiado sin un acuerdo. Cuando un derecho de propiedad esta bloqueado, el due–o puede pasar sobre la tierra colindante tan lejos como sea necesario para evitar el bloqueo. Quin es responsable por el mantenimiento de un derecho de propiedad? Usualmente, el due–o del derecho de propiedad es responsable por el mantenimiento (ver 20 Fla. Jur. 2d Derecho de Propiedad y Licencias en Propiedad Real secci—n 48). Las partes para un convenio de derecho de propiedad pueden alterar sus responsabilidades por acuerdo. El due–o de un derecho impl’cito de propiedad es responsable por su mantenimiento (ver Morrill v. Recreational Development, Inc., 414 So. 2d 590 [1st DCA 1982]). Si un estatuto de derecho impl’cito de propiedad es localizado en la tierra usada para encerrar una granja, arboleda, o ganado, entonces el usuario del derecho de propiedad puede ser requerido para mantener un port—n o guarda ganado en cualquier lugar de la

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Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Derecho de Propiedad y Derecho-de-V’a 3 cerca donde exista un espacio abierto por el derecho de propiedad (ver Est. Fla. secci—n 704.02). Qu otras formas de derecho de propiedad puede ser creada u ptorgada a un terrateniente o a una parte usando una porci—n de la propiedad? Hay otras dos formas disponibles de derecho de propiedad: 1. Derecho de propiedad prescriptiva (por uso prolongado). 2. Derecho de propiedad de conservaci—n. Un derecho de propiedad prescriptiva, similar a una posesi—n adversa, esta designada para obtener menos derechos que los totales del due–o de la tierra, basados en el uso a largo plazo o por dictamen, en lugar o mas que los acuerdos o mtodos estatutarios. Para que exista un derecho de propiedad presciptivo, una parte debe mostrar todo lo siguiente: El uso actual, (no posesi—n) cont’nuo e ininterrumpido por 20 a–os. El uso, conforme a un reclamo de derecho, en conflicto con el uso del terrateniente. Si el uso es abierto al conocimiento del terrateniente, notorio, visible e ininterrumpido, es un derecho que se exige al terrateniente (ver Downing v. Bird, 100 So. 2d 57 [Fla. 1958]; 2 Fla. Jur. 2d Posesi—n Adversa secci—n 60). Un derecho de propiedad por conservaci—n es el creado para limitar ms all el desarrollo de propiedad. Conforme a los Estatutos de Florida, secci—n 704.06, un derecho de propiedad por conservaci—n acta como preservaci—n perpetua para forzar el estado natural de la tierra. Este tipo de derecho de propiedad es creado tambin para mantener los prop—sitos tales como los agr’colas, hist—ricos, cultural o arqueol—gico como los usos existentes en la tierra al momento del derecho de propiedad. Los derechos de propiedad por conservaci—n son adquiridos ya sea por un cuerpo de gobierno o una corporaci—n benfica actividades confiables y de prevenci—n, tales como la construcci—n, descarga, excavaci—n y remoci—n de rboles. Una vez que un derecho de propiedad es creado sobre una porci—n de tierra, no puede ser cambiado para permitir el desarrollo (ver Fla. Jur. 2d Derecho de Propiedad y Licencias en Propiedad Real secci—n 10; ver tambin Est. Fla. secci—n 704.06[11] o derechos no limitados para negociar la venta para prop—sitos de instalaciones de l’neas). Si yo le concedo un derecho de propiedad de mi terrateniente colindante, como due–o puede usar el derecho de propiedad para algn prop—sito? No. Las Cortes establecieron que en disputas sobre el uso de derecho de propiedad, se considera la concesi—n para la intenci—n de las partes al momento de la creaci—n del derecho de propiedad. No se permitir cualquier uso que no fue determinado por las partes al momento de la creaci—n del derecho de propiedad. Si no hay una intenci—n clara, entonces usualmente las Cortes permitirn cualquier uso del derecho de propiedad que es necesariamente razonable para su completo dictamen como una medida por el prop—sito del derecho de propiedad, la situaci—n del propietario y cualquier circunstancia que lo rodea (ver Severn Hills, Inc. v. Bentley, 848 So. 2d 345 al 361 [1st DCA 2003]). La corte cita esas reglas para validar un juicio concedido por la corte de los da–os por el abuso de un derecho de propiedad escrito por una compa–’a elctrica. Por el contrario, un due–o de un derecho de propiedad para prop—sitos de drenaje no puede usar el derecho de propiedad para actividades no correspondientes con el drenaje (ver Crutchfield v. F.A. Sebring Realty Co., 69 So. 2d 328 [Fla. 1954]). La regla general es que la carga puesta al terrateniente otorgando el derecho de propiedad no debe ser innecesariamente incrementada por usos que las partes no aplicaron (ver 2 Fla. Jur. 2d Derecho de Propiedad y Licencias en Propiedad Real secciones 41, 43 y 46).

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Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Derecho de Propiedad y Derecho-de-V’a 4 Cules son mis derechos si una de las partes viola los trminos del derecho de propiedad? Generalmente, un juicio puede ser llevado a cabo para buscar da–os por injurio por desorden del derecho de propiedad, incumplimiento del contrato concediendo el derecho de propiedad, o por un mandato judicial para detener la obstrucci—n del derecho de propiedad (ver 2 Fla. Jur. Derecho de Propiedad y Licencias en Real Propiedad secci—n 69). Qu sucede si alguien construye una cerca bloqueando el derecho de propiedad? Cuando una cerca esta bloqueando una entrada o salida a otra propiedad segn las consideraciones del anuncio de la constructora, la Corte determinar primero si hay un derecho de propiedad. La Corte puede ordenar que la cerca sea removida. En Prime West, Inc. v. Camargo, 906 So. 2d 1112 al 1113 (3d DCA 2005), el comprador del lote llevo una accion contra el due–o de una carretera privada, buscando la remoci—n de la cerca como desagravio. La Corte determin— que cuando un due–o transfiere parte de su propiedad, el due–o concede todos aquellos derechos de propiedad por implicaci—n, los cuales existieron y fueron usados para los beneficios de la tierra que fue transferida. Similarmente, un derecho impl’cito de propiedad esta determinado por las circunstancias que rodea una transferencia y significa que siempre que una parte de la propiedad esta obviamente en uso como un incidente o como una pertenencia, esto se aprueba por implicaci—n cuando la tierra es vendida. La corte determin— que el comprador tuvo un derecho impl’cito de la propiedad para usar la carretera (id.) Qu es un forma estatutoria de necesidad? Este tipo de derecho de propiedad es recientemente usado cuando una persona reclama que el debe usar una porci—n de la tierra de otra persona para ganar acceso a las carreteras pblicas o privadas. Cuando una vivienda o empresa agr’cola esta interrumpiendo cada ruta practica para las carreteras pblicas o privadas por terrenos, cercados u otras mejoras, el propietario de la tierra puede reclamar un deseo para usar una porci—n de tierra del vecino. Este terreno puede servir como un derecho de propiedad para personas, veh’culos, ganado, servicio de cable de televisi—n, empresas de servicio pblico, y servicio de telfono para la tierra que esta rodeando o evitando el acceso a las carreteras (Est. Fla. secci—n 704.01). El terrateniente puede ser compensado? Si. Si alguien esta reclamando una v’a estatutaria de necesidad, usted puede archivar el juicio en la corte de circuito de un condado para imputar el reclamo o solicitar que la corte exiga indemnizaci—n de compensaci—n por el uso de su tierra (Est. Fla. secci—n 704.01). Resumen Como un derecho de propiedad, el due–o de una tierra, sin beneficios compartidos, tiene el derecho de usar y disfrutar la tierra de otro. Los derechos de propiedad son creados ya sea por un contrato escrito o por implicaci—n en situaciones tales como calles, parques, o callejones. Su uso es definido por la intenci—n de las partes, al momento de la creaci—n del derecho de propiedad. Si esta intenci—n no es clara, las cortes determinaran el carcter del derecho de propiedad, el prop—sito y las circunstancias que lo rodean en determinaci—n del uso propio del derecho de propiedad. Los derechos-de-v’a otorgan a una persona o personas espec’ficas un medio de acceso a una carretera pblica o autopista a travs de la tierra de otro. En el caso de un derecho de propiedad a travs de tierras agr’colas cercadas, el usuario del derecho de propiedad generalmente es responsable por el mantenimiento de los portones o puertas guarda ganado en cualquier lugar donde el derecho de propiedad intercepta una cerca. En el caso donde una de las partes viola los trminos del derecho de propiedad, siempre es mejor tratar de resolver la situaci—n amigablemente por una discusi—n y negociaci—n abierta. Si esto no es posible, entonces la parte puede ser demandada por un mandato judicial por que no contine con la

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Manual de la Ley de Propiedad y Cercado de Florida: Derecho de Propiedad y Derecho-de-V’a 5 violaci—n y/o para los da–os por incumplimiento del contrato. Informaci—n Adicional Circular 1214, Manual de la ley de Propiedad y Cercado de Florida http://edis.ifas.ufl.edu/ TOPIC_BOOK_Florida_Fence_and_Property_Law