• TABLE OF CONTENTS
HIDE
 Front Cover
 Half Title
 Title Page
 Errata
 Preface
 Foreword
 Haiti dans l'etat agricole
 La banque agricole et fonciere...
 Le salut d'Haiti par la banque...
 Le regime hypothecaire en...
 Le regime hypothecaire en...
 Le commerce et l'agriculture
 Des rapports de la banque agricole...
 Les rapports de la banque agricole...
 Les hypotheques legales et la banque...
 Des obligations foncieres
 Siege de la banque agricole et...
 Interets - Amortissement - Commission...
 Delai de grace - Opposition...
 La banque agricole et fonciere...
 Table of Contents
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Group Title: banque agricole & foncière d'Haiti
Title: La banque agricole & foncière d'Haiti
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 Material Information
Title: La banque agricole & foncière d'Haiti
Physical Description: 128 p. : ; 23cm.
Language: Spanish
Creator: Déset, Enoch
Publisher: A. Cotillon,
A. Cotillon
Place of Publication: Paris
Publication Date: 1882
 Subjects
Subject: Agricultural credit -- Haiti   ( lcsh )
Banks and banking -- Haiti   ( lcsh )
Genre: non-fiction   ( marcgt )
Spatial Coverage: Haiti
 Record Information
Bibliographic ID: UF00078444
Volume ID: VID00001
Source Institution: University of Florida
Holding Location: University of Florida
Rights Management: All rights reserved by the source institution and holding location.
Resource Identifier: ltuf - AAQ0133
oclc - 01709177
alephbibnum - 000134088

Table of Contents
    Front Cover
        Front Cover 1
        Front Cover 2
    Half Title
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    Title Page
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    Errata
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    Preface
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    Foreword
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    Haiti dans l'etat agricole
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    La banque agricole et fonciere d'Haiti
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    Le salut d'Haiti par la banque agricole et fonciere
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    Le regime hypothecaire en Allemagne
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    Le regime hypothecaire en France
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    Le commerce et l'agriculture
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    Des rapports de la banque agricole et fonciere avec nos proprietaires
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    Les rapports de la banque agricole et fonciere avec l'immeuble donne en cage
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    Les hypotheques legales et la banque agricole
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    Des obligations foncieres
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    Siege de la banque agricole et financiere
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    Interets - Amortissement - Commission - Annuites - Remboursements
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    Delai de grace - Opposition - Demeure
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    La banque agricole et fonciere avec les immeubles dans certains cas
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Full Text

'5/.


LA


BA IN ~ U E



AGRICOLE & FONCIERE D'HATI


PAR

NOCH DESERT
Docteur en droit,
Membre de la Socit de Lgislation compare.

SLes Haitiens sont pauvres,et Haiti
est riche. L'agriculttiN fleurit
en Haiti, mais Haiti ne fleurit pas
par l'agriculture. *
'.






PARIS
A. COTILLON & Cie, IMPRIMEURS-DITEURS,
Librairec du Consel d't(t et de la Socit de Igislalmti compare,
24, 'RUE OUFFLOT, 24.

1882

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LA BANQUET






AGRICOLE & FONCIERE D'IAITI


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LA


BAANQUE



AGRICOLE & FONCIERE D'HATI



PAR

NOCH DESERT
Docteur en droit,
Membr de la Socit de Lgislation compare.

Les Haitiens sont pauvres, et Haiti
est riche. L'agriculture fleurit
en Haiti, mais Haiti ne fleurit pas
par agriculture.


------ XS-X-- ------





PARIS

A. COTILLON & Cie, IMPRIMEU1PS-DITEURS,
Libraires du Conseil d'tat et de la Socit de legislation compare,
24, RUE SOUFFLOT, 24. _

1882


A..



















ERRATA:




Page 9, note. lises : Trait thorique et pratique de l'mis-
sion de la Monnaie fiduciair, au lieu de : Trait thori-
que et pratique de la Science de la Monnaie fiduciaire.
Page 11, 4me alina, lisez : QuatriUme phase, au lieu de :
Quatrime phrase.
Page 12, 2Ime alina, lises: elle ne rsiste pas, au lieu de :
il ne rsiste pas.
Page 26, 6ine alina, lisez : de l'argent: les preteurs, au lieu
de : de l'argent, les preteurs.
Page 53, ler alina, lises : Grundbuch, au lieu de : Graud-
buch.
Page 75, titre, lises: Sige de la Banque agricole et foncire.
au lieu de: Sige de la Banque agricole et financire.
Page 83, 5me alina, lise : La Banque agricole, etc., au lieu
de : Mais la Banque agricole.













LA BANQUET


AGRICOLE ET FONCIERE D'HAITI





PRFACE.

Dans son livre : Histoire de dix ans ,
M. Louis Blanc a crit les lignes suivantes :
Toute rforme partielle est absurde, et il n'y
a d'amlioration vritable que celle qui se lie
un ensemble de rformes constituent une r-
novation social, profonde, hardie et complete.
Soutenu par cette ide, par cette pense leve
de l'miqent crivain, je continue la publication
des rformes introduire dans l'administration
financire de la Rpublique d'HaYti.
Par certain prudence, je devrais attendre,
Les Rformes financires tant publies,
le jugement que l'on me ferait l'honneur de
porter sur ce premier ouvrage, avant de liver
a l'impression mes autres crits sur les
finances d'Haiti.,
1


~iA
A










-6-


Mais beaucoup de raisons me portent hter
ces publications :
L'ouvrage que j'ai dja public, celui-ci et
monlivre quest sous press : Application du
nouveau systme financier , ne sont pas des
ouvrages spars, quoique distincts l'un de
Sl'autre.
Ces livres sont tellement lis entr'eux par les
ides qu'ils contiennent, qu'on doit toujours les
considrer comme les anneaux d'une mme
chaine, come les diffrentes parties d'un tout.
Ceux qui m'ont dja lu ont pu remarquer
que mon livre tait incomplete.
Et comment pourraient-ils, malgr toute la
force de leur esprit, tout le dveloppement de
leur intelligence, comprendre beaucoup d'ides,
dposes, en quelque sorte, I'tat embryon-
naire dans mon livre qul'ils ont dj en mains ?
Ainsi, pour prendre un example bien sensi-
ble, bien frappant, j'ai crit dans mon premier
ouvrag'e : Quand les droits de douane seront
supprims tant l'exportation qu' l'importation
(p. 57), l'abolition des droits de douane
sur les products trang-ers porter le consom-
mateur faire une grande conomie dans ses
dpenses (p. 110); maisj'ai crit aussi : Je












veux que le gouvernement supprime les taxes
hostiles au commerce, les taxes, etc... (p.236).
Qui peut bien saisir toute l'tendue des r-
formes que je demand dans nos douanes, vu
ces ides qui ont I'air de se contredire par ci,
par l ?
Personne, assurment persohne.
Eh bien! ces germes d'ides, je les reprends
dans cet ouvrage et je les reprendrai dans mon
ouvrage prochain.
Dans cet ouvrage, je ne reprends que les ides
qui concernent le dveloppement de notre com-
merce intrieur et de nos proprits foncires.
Dans mon ouvrage prochain, je reprendrai cells
qui ont rapport principalement a notre com-
merce extrieur, celles qui ont trait a nos doua-
nes.
Je les reprends ces germes d'ides pour les
dvelopper; je les reprends pour leur donner
toute la vitalit, toute la force qui convent aux
ides destines a constituer (c une renovation
social, profonde, hardie et complete.


-- -













A\VANT.PROPOS.


La prface qu'on vient de lire a t crite dan.;
les premiers jours de 1879. Elle devait servir a
un ouvrage la Grande rforme financiere
d'Haiti annonc depuis longtomps.
Cet ouvrage n'a pas part et ne paraitra pas
sous ce titre.
J'en ai public des fragments dans ma Banque
National et j'en public aujourd'hui'.
Tout ce que j'ai dit de la Banque Nationale
en 1880, je suis prt a le rpter maintenant:
Elle n'a rien fait pour l'agriculture, seul trsor
inpuisable d'Haiti. Ajoutons, dans l'intrt de
la vrit, qu'elle ne pouvait rien faire pour cette
industries sans sortir de son role, sans s'exposer
de mauvtis contre-temps. Disons aussi qu'on
n'a pas pris, a l'tablissement de la Banque,
toutes les measures qui devaient l'aider a mar-
cher (1).
.- Pourquoi cette publication d'aujourd'lhi ?
Je rponds franchement.
Dernirement, un numro du Moniteur
iHatien m'est tomb sous les yeux. Ce journal
content une longue dpche circulaire du Prsi-
dent d'HaYti, qui se termine par ces lignes :


(1) Lisez, Trait thorique et pratique de la science de la
monnaie fiduciaire.










- 10 -


(( Notre bicn-tre, notre salut a tous est dans
le travail de la terre. Que chacun done s'y livre
avec ardeur. Nos dissensions intestines et
l'absence de scurit avaient fait dserter les
clamps. Que les HaYtiens y retournent... Parlez
aux populations, donnez-leur des conseils dans
le sens de ma prsente dpche; et mettez-en un
exemplaire dans les mains de chaque HaYtien.
Ce sont ces paroles qui m'ont port coor-
donner quelques fragments de la Grande r-
for-me financibre et les publier sous le titre
de Banque Agricole et Fonci&re.
D'autres parties de cet ouvrage, qui devait
coniprendre deux forts volumes, existent en-
core : ils seront peut-tre un jour publis.
Qu'on ne pense pas que ce livre soit un livre
de part, de lutte. I1 n'a t crit que dans un
but scientifique et patriotique.
Qu'on examine, qu'on' comment, qu'on ana-
lyse sans aucune passion les ides qui y sont
continues, et don't l'application, a mon avis,
peut amliorer, d'une facon sensible, la situa-
tion d'Haiti.
Cette situation anormale doit cesser : il faut
que les Haitiens ne soient plus pauvres, quand
aiYti est riche; il faut qu'Haiti, o fleurit
1'niriculture, fleurisse par agriculture.


I'ari-.. a\vril 1882.














HAYII DANS L'ETAT AGRICOLE.


Un auteur ailemand pretend que le dvelop-
pement conomique des peoples se fait dans plu--
sieurs tapes, caractrises, cliacune d'elles, par
un genre de travail different.
II y a, d'aprbs sa classification, d'abord l'tat
sauvage, puis l'tat pastoral; ces deux tats
peuvent tre groups sous ces mots: absence de
civilisation.
Le troisime tat, c'est l'tat agricole, quel-
que chose comme une demi-civilisation.
L'tat agricole et manufacturer est un peu
au-dessus de l'tat agricole; quand une nation
est dans cette quatrime phrase, elle accomplit
des progrs, dans les sciences, dans les arts, dans
la politique ; elle peut tendre ses relations
avec toutes les autres nations ; elle peut se dire
civilise.
Enfin, au-dessus de tout, se trouve l'tat
agricole manufacturer et commercial : cet tat
peut tre considr comme le summum de la
civilisation.
J'ai rsum, dans les quelques lignes qu'on
vient de lire, les ides dveloppes par List dans
son ouvrage Systlme national d'Economie
politique. J'adhre tout a fait la classifica-
tion de List : pourtant, je vais signaler deux












erreurs que j'ai cru remarquer dans certain
moyens prconiss par cet conomiste.
Pour passer de l'tat sauvage l'tat pastoral
et de ce dernier a l'tat agricole, List recom-
mande le libre change avec les peuples avancs ;
mais pour passer de l'tat agricole l'tat sup-
rieur, List ne recommande que le systme pro-
tecteur, le systme douanier comme il l'ap-
pelle. De plus, List prtend que'les habitants des
pays tropicaux ne peuvent faire que des tenta-
tives funestes pour atteindre les tats sup-
rieurs l'tat agricole.
I1 m'est inutile de rfuter la premiere assertion
de List et de revenir sur les vieilles questions
du libre change et de la prohibo-protection,
traites dj par nous avec une abondance de d-
tails. Quant a la second, il ne rsiste pas a un
examen srieux : List vivait une poque o les
habitants (1) des Tropiques taient encore l'ob-
jet des fables les plus ridicules; et cet esprit
dli a lev la hauteur de principles invaria-
bles les faits qu'on lui racontait : Quandoque
bonus dormitat Homerus.
Quoi qu'il en soit, la classification de List est,
pour moi.fort just, etje crois qu'HaYti se trouve
dans cette phase agricole qui prcde les grandes
priodes de l'apoge conomique des nations.


(1) 11 naquit en 1789 et mourut en 1846. C'est vers 1841
qu'ii crivit son livre.











- 1:: -


II faut maintenant que le pays fasse une au-
tre tape, qu'il arrive l'tat agricole et ma-
nufacturier.
Deux mthodes peuvent tre, pour cela, appli-
ques. Par l'une, l'on determine la chert de
tous les products trangers et haitiens, en pla-
cant des barrires de fer entire notre pauvre
pays et les riches contres amricaine et euro-
penne qui seraient si heureuses d'avoir avec
nous les plus libres relations; par l'atre, l'on
facility les rapports avec les pays avancs, l'on
determine l'abondance des capitaux, l'on cher-
che a stimuler, par la concurrence trangre,
l'industrie manufacturire. De ce ctt-ci, raison,
bon sens, justice; de l'autre, illogisme, non-
sens, iniquit !
Cependant, malggr leurs divergences d'opi-
nion, les partisans de la prohibo-protection et
du libre change se mettent d'accord sur un
point, c'est que le credit peut faciliter le dve-
loppement de l'agriculture, nous porter op-
rer, dans un temps moindre, le passage de l'tat
agricole l'tat agricole manufacturer.














LA BANQUE AGRICOLE ET FONCIRE D'HA'TI,

Une Banque a t installe dernirement a
Port-au-Prince, et le public a accueilli avec les
plus enthousiastes ovations, un tablissement
de credit appel rendre de grand services au
pays. Mme sans les ruines amonceles dans
nos villes, le trop grand nombre de families r-
duites aujourd'hui dans le dnilment, la cra-
tion de la Bauque pourrait tre considre
comme une chose des plus utiles notre avan-
cement.
Cependant, beaucoup d'hommes qui se croient
parmi les plus senss, prtendent que l'action
bienfaisante de la Banque se fera sentir sur le
commerce, l'agriculture et les autres indus-
tries du pays. Erreur profonde!
Sans doute, en encourageant le commerce,
en lui permettant de rpondre plus facilement
ses engagements, en lui rendant le travail et
la production moins pnibles, la Banque exer-
cera quelque influence sur notre ag-riculture,
car le credit don't jouira le commeicant, profi-
tera, dans une certain measure, l'agriculteur.
Mais l'agriculture elle-mme pourra-t-elle rece-
voir des avances utiles de la Banque? Non, non !
Et c'est pourquoi je disais dernirement :
Le rapporteur de la commission legislative










- 1(1 -


a mal dit, (luand il s'est cri : soit que le coin-
merce, en face d'une accumulation de valeurs
immobilises, soit que 1'industrie, ouvrant ses
ateliers, soit que agriculture, introduisant la
charrue dans son sein en appellent au credit, ils
la trouveront comme un trsor inpuisable(1).
On n'a qu' bien considrer l'industrie com-
merciale et l'industrie agricole pour constater
que le credit auquel elles peuvent avoir droit
n'a pas le mme caractre, que les avances qui
suffisent au commerce ne sauraient tre d'au-
cun rsaltat pour l'agriculture.
Le commercant achte aujourd'hui, revend
demain, et parfois les marchandises achetes
sont revenues avant mme leur dlivrance.
D'un autre cot, son credit ne se calcule pas
seulement d'aprs sa fortune; il y a pour lui
* tenir compete des lments moraux, et c'est ce
qui arrive le plus souvent. La ponctualit, la
rgularit, l'honntet dans les engagements,
sont souvent les seules garanties don't il a besoin
pour prsenter un effet de commerce I'escompte
des maisons de credit.
L'agriculteur, lui, achte la terre, les outils
aujourd'hui; mais la terre ne lui rembourse pas,
remain, les avances qu'il a faites. De plus, ha-
bitu vivre dans son clamp, l'agriculteur, si
honnte qu'il soit, ne saurait fire valoir,

(1) La Bain qe Nationale, page 135.











- 17 -


come le commercant, des lments moraux en
faveur de son credit. Qui le connait, lui? Sont-
ce les membres du conseil d'escompte de la
Banque, sont les administrateurs qui garanti-
ront sa morality? Purilit.
Mais il n'a besoin de la garantie de personnc,
me rpond-on, et puisqu'il est propritaire et
capable cl'aliner,ilpeut seprocurer de l'argent
inm1 e de la Banque qui ne connait pas son hon-
ntet, en donnant bonne et valuable hypothque
sur ses proprits. Plaisanterie que tout cela.
- Les prts de la Banque sont naturellement
courts : des paniques arrivent facilement avec
les banquet qui se permettent de faire des
advances long terme, et il n'y a que ces advances
qui puissent profiter a agriculture.
La terre ne rendant pas d'un seul coup les
avances qu'on lui a faites, l'agriculteur qui les
a employees it l'aniliorer ne doit pas Mtre tenu
de les rembourser d'une facon toute autre que la
terre qui les a absorbes.
II faut done, pour l'agriculture d'Haiti, une
institution de credit autre que la banquet, une
institution qui puisse fire des advances rcm-
boursables aprs dix, vingt, trente, quarante,
cinquante annes inme, et remboursables par
fractions annuel]es, une institution qui ne soit
pas plus exigeante ia l'gard de l'agriculteur,
(quic ce dernicr no saurait 1'trC i l'gard de la
terre.














LE SALUT D' HA'TI PAR LA BANQUE AGRICOLE
ET FONCIERE.

Je viens .de poser, a prupos de notre agri-
culture, un problme des plus intressants;
je viens de dire a mes concitoyens : Cherchez,
avec les donnes que vous connaissez, une ins-
titution qui accord a l'agriculteur, un credit
remboursable a long terme et r.emboursable
par fractions annuelles.
En mathmatiques leves, pour arriver plus
vite la solution d'un problme, bien souvent
on le suppose rsolu.
Supposons notre problme conomique r-
solu (1); supposons tablie une institution de cr-
dit qui accord a nos propritaires ruraux des
avances d'aprs la valeur, l'importance de leurs
terres. Immdiatement, transformation complete
des choses, plus de gene, plus de misre!
Voil plusieurs agriculteurs possdant des
proprits values 500, 1000, 2000, 5000
piastres, qui ont recu, dans les conditions que
j'ai dja indiques, des avances s'levant jus-
qu'aux 2/3 ou aux 3/4 de ces valeurs. Le pro-
ducteur de caf met de ct aussitt tous les pro-


(1) Problme pour Haiti; dans beaucoup de pays, ces
ltablissemcnts fonctionnent dji












ceds grossiers don't il s'est servi jusqu'ici. II
achtera une charrue Four lui faciliter le travail;
au lieu de perdre plusieurs jours faire scher
son caf, il construira des fours qui le front
nii quelques heures; au lieu de s'reinter le
dcortiquer dans de gros pilons, il achltera des
machines propres a cette operation.
Ah oui, du jour oi il pourra se procurer
toutes ces hoses, il le fera, et bien vite encore;
mais il n'a jamais pu le fair.
Et nos populations rurales qui ont des coton-
neries, que feront-elles?
La culture du cotton est, chez nous, dans l'en-
fance, come celle du caf! Nos producteurs de
cotton n'ont gure de machines a leur service.
Eux aussi se procureront des charrues ; eux aussi
front venir a leurs frais de bons moulins pour
le nettoyage de leurs denres. Eux aussi au-
ront des presses pour le cotton, car ils savent
dja quel temps ils percent pour le cotton non
press!
Les voil, nos deux principaux producteurs
de denres, employant dans leur travail des m-
thlodes qui leur permettent d'obtenir une mme
quantit de produit- dans un temps relativement
inoindre; les voil faisant augmenter la produc-
tion agricole, rpandant, par un surcroit de
revenue, l'aisance dans leurs families et payant
plus facilement a l'tat les somimes qcu'ils lui
doivent.


- .o -












Le producteur de canne ne restera pas au
dernier rang dans cette march en avant. Lui
aussi s'agrandira, lui aussi augmentera ses
jouissances de consommation, les resources
don't notre trsor a si grand besoin.
Voilk pour l'extension de notre tat agricole!
et l'tat agricole manufacturer sera cr en
mme temps L'abondance des capitaux chez
nous permettra celui-ci de monter sa raffi-
nerie, a l'autre sa papeterie. Mais avant tout,
dveloppement de l'agriculture!














LE REGIME HYPOTHCAIRE EN ALLEMAGNE.

La loi sur le rgine hypothcaire de la
Prusse est du 20 dcembre 1783. Cette loi de
Frdric II se trouve dans le Code gnral
prussien du ler juin 1794 et dans toutes les au-
tres lois hypothcaires de l'Allemagne.
Les lois hypothcaires de l'Allemagne avaient
toujours t considres avant 1857 comme for-
mant un module de Code hypothcaire; cepen-
dant elles contenaient deux vices rels sur le
mode de publicity des hypothques.
Le premier vice de ce rgime venait du peu
d'empressement que l'acqureur mettait ins-
crire son titre : le Code prussien faisant acqu-
rir la proprit par la tradition, l'acqureur ne
pouvait craindre que les cranciers hypoth-
caires.
Le second consistait en ce que le propritaire
n'tait inscrit valablement sur 1'immeuble,
qu'autant qu'il n'avait aucune connaissance, au
moment de l'acquisition, des droits des autres
propritaires non inscrits ou des prtentions
des tiers.
Cependant, concurremment avec ce rgime
plus ou moins dfectueux, il a toujours exist
en Allemagne un systme de Crdit foncier re-
posant sur les bases les plus solides. Ce syst?me












de credit naquit vers 1770; il eut la Silsie
pour berceau et Frdric II pour pre.
Les Silsiens, ruins par la guerre de Sept
ans, s'adressrent t ce prince pour ne pas voir
leurs proprits passer entire les mains de leurs
cranciers. Frdric, surnomm le Grand, n'h-
sita pas faire un dit d'indulg-ence (morato-
rium}) qui prorog'ea de trois annes les rem-
hoursements que les Silsiens devaient effectuer.
Iais la iime measure du prince qui prot-
geait les Silsiens dans leurs proprits, leur
nuisait dans leur criit.
Les capitalists ne trouvant plus de gage as-
sur pour leurs placements, fircnt peu d'avan-
ces aux Silsiens; et s'il faut en croire les his-
torieris de cette poque, le taux de l'argent eut
une hausse effrovable.
Un ngociant de Berlin, Kaufmann Bii ring,
fut vivement frapp de cette situation anormale.
Kaufmann Bring, don't le nom passer en Alle-
mag-ne, la postrit la pius recule, fit part
Frdric d'un project de credit collectif. Ce sys-
teine de credit pouvait, en ramenant la con-
fiance, arrter la ruine des propritaires. Le
systime de Bring, adopt par Frdric pour la
Silsie, se propagea bientt : nous le voyons en
1777 dans la Prusse oriental; en peu de temps,
il se rpand dans toute i'Allemag'ne.
Les tablissements de Crdit foncier de l'Al-
lemag'ne doivent tre classes, pour leur tude











- 25 -


et leurs rsultats, en ieux groups principaux.
Le premier comprend les associations. de
prts et d'emprunt. Ces associations qui n'-
mettent jamais de billets, dlivrent aux emprun-
teurs des obligations qui portent un intrt
(le.....
Ces lettres de gage sont transmissibles sans
frais et sont rescues la Bourse. Les emprunteurs
remboursent les avances rescues ainsi l'aide
d'un service d'annuits rgl tous les six mois.
Dans ce group, se trouvent les tablisse-
ments de la Silsie, de la Pomranie, de la
Prusse occidentale, de la Prusse orientale, du
grand-duch de Posen, les tablissements de
credit du Hanovre.
Dans le second, il y a des associations cres
dans l'intrt des prteurs. Ces associations
peuvent tre, tout en mme temps, dans l'int-
rt des emprunteurs, telles que la banque hypo-
thcaire de Bavire, les banques communales de
Wurtemberg, etc. Ces dernires associations
ont plus d'une difference avec celles don't nous
avons parl haut.
Les premieres, je l'ai dj dit, n'mettent que
des obligations et jamais de billets. Les asso-
ciations du second group mettent des billets.
Ce n'est pas le moment de critiquer 1'impru-
dence de ces associations : un tablissement de
credit qui, tout en mettant des billets paya-
bles vue, accord a ses dbiteurs une chance













de long terme, peut disparaitre par la plus pe-
tite panique.
La second difference qui existe entire les
deux sorts d'associations allemandes, vient de
leur mode de formation.
Les associationscres envue des emprunteurs,
- associations dans lesquelles tout propritaire
a la faculty d'entrer, ne se font payer ni agio,
ni commission. Ces associations reposent tout a
fait sur le project de Kaufnann Bring, sur l'ide
du credit collectif. Les seconds, qui sont de
vraies banques, font mille sortes d'oprations
et obtiennent par chacune d'elles, une commis-
sion, un ag-io.
Enfin, la dernire difference qui existe entire
ces associations, vient de ce que celles du pre-
mier group ont avec 1'Etat des rapports plus
tendus que celles du second group.
!1 est vrai que les unes et les autres sont
sous sa surveillance, mais les associations du
premier group se forment avec son concours.
Voil les differences, examinons maintenant
les nombreux points de resemblance de ces
deux groups d'tablissements.
Le premier bienfait, que ces deux sortes d'ta-
blissements parent raliser en Allemagne fut
1'abaissement du loyer de l'argent, les prteurs,
avec un gage assur pour leurs avances, en firent
davantage, et ces offres de capitaux eurent une
heureuse influence sur le taux des placements.


- 21 6 -











- 27 -


Leur second bienfait fut de fire prosprer
l'agriculture : les agriculteurs ponvant trouver
des capitaux de trs oonnes conditions, aim-
rent bien mieux se jeter dans l'industrie agri-
cole que dans les autres.
Cependant ces tablissements, malgrb tous
ces services, ne purent rendre a l'agriculture les
secours qu'elle mrite.
Leur mcanisme renfermait un dfaut :les
emprunteurs payaient pendant que!que temns*
un intrt pen lev; mais aprs, ils taient
soumis au remboursement intgral des prts
qu'on leur avait faits. Or, comme je l'ai dit
an commencement de cet ouvrage, un systrnm
de Credit foncier pour tre parfait, ne doit
jamais exiger, tout entier, le remboursement
de ses avances, attend que la terre ne les rend
pas d'un seul coup au propritaire, son inter-
mdiaire.
Ce ne fut que vers l'anne 1790, vingt ans
aprs la creation du Crdit foncier en Silsie,
que nous voyons s'introduire le systme de
l'amortissement dans le reimbursement des
avances hypothcaires.
L'amortissemtnt a lieu tous les six mois un
taux en gnral infrieur 2 0/0 par an. Les em-
prunteurs qui veulent que leur liberation se
fasse plus vite peuvent exiger un taux plus
lev. lis ont toujours le droit d'anticiper le
remboursement de 1'amortissement.















LE R GIME HYPOTHCAIRE EN FRANCE.

Les tablissements de Crdit foncier n'ont
,as comlnenc en France d'aussi honne here
qu'en Allemagne.
C'est en 1852 qu'un dcret dictatorial a cr
l'tablissement connu en France sous le nom de
Credit foncier.
Divers essais avaient t faits avant cette
poque pour doter la France d'une institution
de ce genre :
En 1843, alors que M. Cunin-Gridaine occu-
paitle ministre de agriculture et du commerce,
M. Royer, membre du conseil gnral d'agri-
culture, recut du gouvernement la mission d'al-
ler tudier les institutions de Crdit foncier de
l'Allemagne.
Plus tard, en 1848, M. Tourret, ministry de
agriculture, fit part a l'Assemble national
d'un project de loi devant rgler les avances fai-
tes l'agriculture.
Le project de loi de M. Tourret tait dfectueux
en plusieurs points.
Les avances, d'aprs ce project, devaient tre
faites par 1'Etat jusqu'a concurrence d'un cr-
dit de 10,000,000 de francs overt an ministre
de l'agriculture et du commerce.
Pourquoi cela ? Est-ce que des socits parti-











-30-


culires ne pouvaient pas aussi fire des avan-
ces a agriculture d'une facon plus active ? Le
ministry avait peut-tre oubli que 1'Etat est
un mauvais producteur.
Et puis les avances de M. Tourret taientlimi-
tes: jamais, nous dit l'article 6 de son project de
loi, ellesne doivent excderle chiffre de 200 francs
par hectare de terrain nc amliorer (1), ni celui
de 4000 par propritaire. Ces limitations ne pou-
vaient que nuire l'agriculture, l'entraver, mais
elles pouvaient dmocratiser le credit, comme le
disait M. Pagnerre lors de la creation des comp-
toirs de garantie, en mars 1848 (2).
Le project de loi de M. Tourret contenait, en
outie, certaines measures qui ne pouvaient qu'ar.
rter les demands d'avances, telles que le droit
pour le ministry de l'agriculture de modifier on
de repousser les petitions des propritaires sans
aucun motif, telles que les clauses de l'arti-
cle 10 indiquant les manieres don't l'avance
devrait tre effectue.
M. Buffet, arriv au ministre, retira le project
de loi prsent par M Tourret; de sorte qu'en
France, le Crdit fancier, malgr les essais don't
j'ai parl plus haut, resta en dehors de toute
organisation jusqu'en 1852.

(1) D'aprs l'art. 2, les avances ne sont applicables qu'aux
ameliorations agricoles durables.
(2) Voir mon ouvrage Trait thorique et pratique de
l'dmission de la monnaie fiduciaire.











- 31 -


Quelques jours aprs le coup d'Etat de d-
cembre 1851, Louis Bonaparte fit runir, sous
la prsidence du ministry de l'agriculture, une
commission charge d'tudier la question du
Credit foncier.
Cette commission eut plusieurs conferences
avec le Prsident de la Rpublique qui fit pro-
mulguer, en fvrier 1852, le dcret organique
du Credit foncier.
Le dcret du 28 fvrier 1852 ne mrite pas
les critiques que nous avons adresses plus haut
au project de loi Tourret.
Dans ce dcret, nous ne voyons pas 1'Etat
faire des avances aux propritaires d'immeu-
bles, comme dans le project Tourret. Les articles
Per et 26 du dcret nous parent de socits par-
ticulires :
Art. jer. Des socits de Crdit foncier,
ayant pour objet de fournir aux propritaires
d'immeubles, qui voudront emprunter sur
hypothque, la possibility de se librer au moyen
d'annuits long terme, peuvent tre autorises
par dcret du Prsident de la Rpublique, le
conseil d'Etat entendu.
Art. 2. L'autorisation est accorde, soit
des socits d'emprunteurs, soit a des socits
de prteurs(l).


(1) Ces socits, don't l'autorisation pouvait tre accorde,
nous rappellent les deux groups principaux de l'Allemagne.











-- -

L'Etat peut pourtant s'occuper de ces socits.
A quel titre ? Pour les encourager, pour facili-
ter leurs premieres operations.
Dans le project de loi Tourret, 1'Etat faisait
des avances directed l'agriculture; ici, il achite
des lettres de gage avec lesquelles il peut tou-
jours spculer.
Les emprunteurs peuvent librer leurs pro-
prits dans un dlai minimum de vingt-
cinq ans, en payant des annuits proportion-
nelles aux prts.


\ *














LE COMMERCE ET L'AGRICULTURE.


J'ai longuement parl des tablissements de
Credit foncier de l'Allemagne et indiqu les
caractbres du Crdit foncier de France; nous
allows maintenant exposer nos ides gnrales
sur le Crdit foncier en HaYti.
La ncessit en Haiti du Crdit foncier est
plus imprieuse aujourd'hui que jamais, at-
tcndu que le gouvernement, aprs avoir en-
courag le commerce par la creation de la Ban-
que, laisserait notre agriculture sans resources,
sans capitaux, dans des conditions d'ingalit
les plus grandes.
Sur quelles bases tablir un tablissement
de ce genre? Quel sera le mcanisne de cette
socit de credit? La Banque agricole et fon-
cire d'HaYti aura son principal tablissement
Port-au-Prince, des agencies dans nos chefs-
lieux de dpartement, des correspondances dans
nos arrondissements, dans nos communes.













DES RAPPORTS DE LA BANQUE AGRICOLE ET
FONCI*RE AVEC NOS PROPRITAIRES.

Les charges hypothcaires de nos immeubles
sont uormes. Je ne sais pas si nos diffrents
gouvernants ont jamais eu la pense de dter-
miner leur quantum et si des statistiques s-
rieuses ont t faites a ce sujet; mais, d'aprs
les renseignements pris d'une source sure et
sincere, je crois que l'on peut, sans fausser
les choses, valuer ces charges jusqu' 30 0/0
par an; et dire que dans ce chiffre dja fort
lev, nous laissons de ct les entraves on-
reuses faites a la circulation immobilire, telles
que les droits d'acte, d'inscription, d'hypo-
thque, d'enregistrement, les frais des notaires,
les commissions des intermdiaires ?
Supposons notre Banque agricole et foncire
fonde avec un capital de 20.000,000 de piastres.
Quelle bonne aubaine pour nos propritaires !
Tous vont s'adresser a cette institution, afin de
trouver les moyens d'amliorer le sol, de dve-
lopper ses richesses. Mais la Banque agricole et
foncire, si dsireuse qu'elle soit de fire des
avances, de placer ses fonds, ne saurait prter
au premier venu. Plus loin, nous rentrerons dans
quelques dtails relatifs au cas des incapables(l);

(1) Lire plus loin: Considdrations sur certain cas,











- 36 ->


maintenant nous ne parlons que des personnel
reconnues capable par notre droit.
Quand une personnel capable envoie une
demand d'avance a la Banque agricole et fon-
cire, les choses doivent tre considres a deux
points de vue : au point de vue du prteur,
celui de l'emprunteur.
La Banque agricole et foncire qui prte, doit
savoir si la personnel capable est marine, est tu-
teur, cotuteur, si elle est comptable de deniers pu-
blics, en un mot, s'il n'y a pas certaines circons-
tances qui pourront influer une poque quel-
conque sur la quality du propritaire.
Elle exigera, cette effet, que la demand
d'emprunt soit accompagne de certificates dli-
vrs par les officers de l'tat civil du domicile
oin le marriage a pu tre clbr dans le cas ot le
demandeur est mari ; elle s'enquierra, par tous
les moyens possibles, du contract qui a pu tre
fait lors de la clbration du marriage (1), si la
personnel n'est ni tuteur, ni cotuteur : la Banque
peut avoir besoin pour ces renseignements, de
certificate dlivrs par le judge de paix du domi-
cile de l'emprunteur. Si ce dernier est comptable


(1) Cette enqute n'arrivera le plus souvent aucun re-
sultat. Qui peut savoir, en effet, s'il n'y a pas contract entire
les poux? II faudrait s'adresser pour cela aux bureau d'en-
registrement. En France, depuis la loi de juillet 1850, on ne
saurait prouver tant de peines; l'officier de l'tat civil qui
a clebr le marriage sait s'il y a un contract et, de plus il
connait le notaire qui ]'a dress.










- 37 -


de deniers publics ou l'a t, l'administrateur
des finances de son domicile, lui remettra pour
la Banque, les pieces ncessaires. Tous ces ren-
seignements serviront a garantir la Banque con-
tre les dangers des hypothques occultes.
Mais d'autres renseignements seront encore
ncessaires, il faut que la Banque receive, en
mme temps que la demand, les indications
les plus exactes sur la valeur de l'immeuhle.
L'emprunteur, de son ct, doit fire parvenir
Sl'tablissement un certificate notari de sa qua-
lit de propritaire, un certificate du conservateur
des hypothques noncant les charges qui psent
sur l'immeuble; il doit dclarer la contenance
de l'immeuble, sa valeur estimative, la some
jusqu' concurrence de laquelle il demand que
l'emprunt lui soit fait,... enfin, il doit aussi faire
savoir a la Banque agricole et foacire qu'il
tient sa disposition le plan de l'immeuble, les
titres de la proprit, les sommes ncessaires a
1'expertise et la confection des actes.
Toutes ces choses tant faites, la Banque
pourra emprunter.
Dans le dlai voulu, ses experts se rendront
sur les lieux; aprs cela, la Banque fera des
advances a notre propritaire.
Quelle peut tre la valeur de ces avances ?
Elles doivent avoir assurment certain rapport
avec la valeur de l'immeuble. Certes, elles ne
doivent jamais 1'galer. A quels dangers se-
o
,J










- 38 -


rait-elle expose, la Banque, si une circons-
tance imprvue, quelques accidents allaient di-
minuer la valeur de l'immeuble qu'on lui a
donn en gage.
Dans le VIIe chapitre des Considrations
sur le numraire, Law propose, en rponse
au project du docteur H. C., une association
de propritaires mettant des billets jusqu'
la moiti ou aux deux tiers de la valeur des
terres hypothques.
Dans la Silsie, dans la Marche lectorale et
dans la nouvelle Marche, les avances peuvent
atteindre les trois cinquimes de la valeur de
l'immeuble.
Dans le Wurtemberg, les prts n'arrivent
qu' la moiti au plus des terres.
Dans le project de loi Tourret sur le credit
agricole, preent a l'Assemble national en
1848, il n'est pas parl du rapport des advances
et des proprits.
Le dcret du 28 fvrier 1852 declare, dans son
article 7, que le prt ne peut, en aucun cas,
excder la moiti de la valeur de la proprit;
mais l'art. 55 des status du Crdit foncier a
port quelques temperaments cette rgle. D'a-
prs le second alina de cet article, le Crdit fon-
cier, dans ses avances, ne dpasse pas le tiers
pour cent de la valeur des terres plantes de
vignes, de bois et des proprits don't le revenue
provient des plantations. L'alina 3 ajoute fort











- 39 -


judicieusement que les usines, les fabriques ne
sont estimes qu'en raison de leur valeur ind-
pendante et de leur affectation industrielle.
La Banque agricole et foncire d'Haiti doit
suivre la sagesse et la prudence des tablisse-
ments trangers. Certes, s'il est de l'intrt de
nos propritaires de recevoir les plus fortes
avances auxquelles ils ont droit, il est aussi de
l'intrt de la Banque de ne faire d'avances que
sur un gage qui ne saurait tre dprci sans des
circonstances extraordinaires (1).
Ce ne sont pas seulement nos propritaires
ruraux, nos propritaires urbains aussi profite-
ront de la creation d'un tel iablissement, et
nos villes se relveront facilement de leurs
ruines.
Cependant, il est un point que je ne saurais
passer sous silence en parlant de ces derniers
propritaires.
Nos btiments urbains et ruraux sont, cha-
cin le sait, plus exposs a des causes de dpr-
ciation que nos proprits non bties. L'incen-
die, ce terrible flau qui fait chez nous de si
frquents ravages, rend pnible la situation
des prteurs qui ont ces btiments pour gage.
Mais la difficult peut tre facilement leve.
J'ai indiqu plus haut tousles renseignements


(1) Si l'avance devait tre gale la valeur de la propri-
t, le plus petit accident diminuerait le gage de la Banque.











40 -

que l'emprunteur doit donner a la Banque
au moment de la demand; et j'ai aussi dit que
l'emprunteur doit, au mme moment, faire plu-
sieurs soumissions cet tablissement. Nos pro-
pritaires de btiments front accompagner leur
demand d'une dernire sonmission, celle
d'autoriser la Banque a assurer l'immeuble
au moment o l'avance sera opre : la Banque
sera subroge de plein droit au montant de
l'assurance si, pendant la dure du prt, l'im-
meuble assure vient a prir. A ce compete,
tout ira bien. La Banque n'aura rien crain-
dre, et nos propritaires de batiments pourront
facilement s'adresser elle.


,i.-





*- .




LES RAPPORTS DE .LA BANQUE AGRICOLE ET
FONCIRE AVEC L'IMMEUBLE DONN EN
GAGE.

On a vu la Banque agricole et foncire faire
des. avances nos propritaires urbains et ru-
raux, nous allons maintenant montrer les rap-
ports de cette Banque avec les immeubles don-
ns en retour de ses avances.
Toutes les tudes relatives au Crdit foncier
doivent se trouver dans les rapports de cet
tablissement avec nos proprits immobilires.
Est-ce que la Banque agricole et foncire
prte, en effet, telle ou telle personnel? Non,
elle ne prte qu' tel immeuble par 1'interm-
diaire de quelqu'un; voil la vrit !
Le lgislateur, en autorisant une socit de ce
genre, doit examiner ces rapports dans toute
leur tendue et chercher les rendre des plus
simples.
Une des premieres rgles qui se trouvent dans
les pays o il existe des tablissements de
Crditfoncier, concern l'hypothque de ces ta-
blissements sur les immeubles qui ils font
des avances.
Dans le Wurtemberg, le privilege hypoth-
caire de l'association de Crdit foncier vient
aprs 1'hypothque de l'tat pour les contribu-












tions fiscales; et si, au moment des avances de
association, les biens donns en gage sont dja
hypothqus, elle a le droit d'teindre ces hy-
pothques pour le compete du propritaire dbi-
teur.
En Autriche, la rgle n'est pas tout fait la
mme : quoique l'association ait le droit de faire
des avances sur des immeubles dja hypothqus
pour le vingtime au plus de leur valeur, elle
ne saurait dsintresser les cranciers ins-
crits avant elle sur les immeubles; il faut que
ceux-ci consentent lui cder leur priority
d'inscription.
Le dcret du 28 fvrier 1852 a plac le Cr-
dit foncier dans une situation des plus satis-
faisantes pour ses prts : cet tablissement ne
peut prter que sur premiere hypothque; de
plus, il peut prter au propritaire d'un im-
meuble hypothqu, pourvu que ses avances
servent a teindre les crances existantes, de
.elle sorte que la soci, par 1'effet de la
subrogation, ait, pour ses avances, la premiere
hypothque inscrite; dans ce dernier cas, le
Credit foncier conserve le montant des sommes
destines au remboursement des cranciers.
Quelques tats de l'Allemagne, dans le but
de favoriser l'agriculture, avaient eu l'ide de
faire des avances aux cultivateurs, sans aucune
garantie hypothcaire, mais ils n'ont tir
aucun advantage rel de ce singulier mode de


- 42 -









-48-


credit. La Banque agricole et foncire d'HaYti
ne pourra prter que sur premiere hypothque.
Cette measure est d'une haute utility pratique,
elle sert a donner la plus grande confiance aux
individus don't l'tablissement serait le d-
biteur.
La Banque prtera sur premiere hypothque,
aux immeubles non encore hypothqus;
mais prtera-t-elle aussi aux immeubles dja
hypothqus? Oui, elle le pourra, pourvu que
les hypothques ne s'lvent pas au-dessus
de la moiti de la valeur de l'immeuble : la
meilleure chose faire dans ce dernier cas,
mon avis, c'est de permettre la Banque, non
pas de conserver entire ses mains la valeur suf-
fisante pour oprer le remboursement des- cran-
ciers dja inscrits, comme dans le droit francais,
mai.s bien d'oprer elle-mme le rembourse-
ment de ces crances (1).
Cependant la Banque en faisant des avances
sur des immeubles deja hypothqus, n'a pas
besoin de rembourser tous les cranciers dja
inscrits, le remboursement peut tre utilement
effectu l'un ou a quelques-uns d'eux seu-
lement.
Divers cas, en effet, peuvent se prsenter.
Soit un immeuble de 60,000 francs hypo-
thqu une premiere crance de 10,000, a

(1) Voir plus loin sur la procedure suivre dans ce cae.










- 414-


une second de 8,000, a une troisime de
12,000: les hypothques, ont le voit, absorbent
la moiti de la valeur de l'immeuble, et la
Banque ne pourra plus fire d'avances sur
hypothque.
Que dans ces conditions, le premier cran-
cier inscrit poursuive le dbiteur, s'il s'adresse
la Banque, cet tablissement pourra bien lui
faire l'avance de 10,000 francs pour oprer le
remboursement de la crance premirement
inscrite.
Mais si c'est le second crancier qui pour-
suit, et que le dbiteur ne s'adresse la
Banque que pour le rembourser, la Banque lui
tiendra le language suivant: je consens vous
prter .les 8,000, mais, come je nc puis
vous faire aucune advance sans avoir une
premiere hypothque, je tiens rembourser
votre premier crancier inscrit, et j'ai 'a sa
disposition les 10,000 que vous lui devez?
Ainsi, dans notre hypothse, la Banque qui
voudra prter au propritaire de l'immeuble
pour le remboursement de la second crance,
doit rembourser aussi la premiere crance; et
si le prt qu'on lui demand devait servir au
remboursement des 12,000 francs de la troi-
sime crance, elle ne pourrait le fair utile-
ment qu'en conservant 18,000 francs, c'est-
a-dire Ja some ncessaire au remboursement
des cranciers qui le primeraient.









- 45 -


La Banque agricole qui, parl'effet de la subro-
gation, sera au rang des premiers cranciers,
exercera tous les privileges que le lgislateur
lui accordera (1), nonobstant les prtentions des
autres cranciers.
Certaines personnel peuvent ne pas voir 'in-
trt que le propritaire d'un immeuble dja
hypothqu peut avoir a faire un emprunt de
la Banque pour rembourser les premiers cran-
ciers, Cetintrt pourtant est immense : d'abord,
la Banque aura pour mission d'abaisser le taux
des prts hypothcaires, ce qui lui sera-tres
facile par les avantages, les privileges qu'elle
aura; ensuite, la dette hypothcaire ne se
rembourse pas d'un seal coup, elle se rem-
bourse par fractions annuelles, et j'ai dja
indiqu plus haut les facilits que ce mode de
paiement procure au dbiteur.
Enfin, cette dette est le plus souvent une
dette long terme.


(1) Voyez plus bas le chapitre.












LES HYPOTHPQUES LGALES ET LA BANQUET
AGRICOLE.

J'ai dit plus haut : La Banque agricole et
foncire doit savoir si la personnel capable est
marie, est tuteur, cotuteur, si elle estcomptable
de deniers publics, en un mot s'il n'y a pas cer-
taines circonstances qui peuvent influer, une
poque quelconque, sur la quality du propri-
taire.
Quelles sont, se demandent beaucoup de per-
sonnes, ces circonstances extraordinaires qui
peuivent influer sur la quality du propritaire ?
Ah! braves gens, ceux qui taient appels en
1826 fire des lois sur la proprit et la famille
en HaYti, n'ont fait que copier le lgislateur
francais; et come dans le droit civil francais,
il y a bien souvent des naYvets, des iniquits,
il est arriv que nos lois civiles en contiennent
en fort grand nombre. On peut constater en
parlant des questions relatives au credit, les
mille et un embarras causs aux tiers, les pi-
ges mme qui leur sont tendus sous le spcieux
motif de protection accorder aux incapables.
Que sont-elles ces hypothques lgales, que
sont-ils ces droits occultes? Rpondez franche-
mpent.
Aprs avoir proclam 1'infriorit de la femme,












organis la tutelle, le lgislateur a pens, un
peu trop tard, que le seigneur et maitre, que
l'administrateur pouvaient commettre dans leur
gestion, certaines fautes, certaines fraudes. I1 lui
fallait done des measures qui assurassent les in-
capables contre leurs protecteurs : de l est ne
l'hypothque lgale des femmes marines, des
mineurs.
Cette hypothque restreint le credit des maris,
des tuteurs. On hsite a avoir affaire avee des
personnel don't les biens servent djh de gage
d'autres cranciers, la Banque agricole et fon-
ciere sera dans l'hsitation de toutle monde.
Faut-il laisser les choses se perptuer, ne pas
permettre aux maris, aux tuteurs de jouir des
bienfaits de cette institution? On recule assur-
ment devant une telle iniquit.
Continuons. Le Code Napolon ayant admits
la gnralit et la clandestinit des hypothques
lgales, nos lgislateurs n'ont rien trouv de
mieux que de mttre ces principles dans notre
droit civil; ils y ont crit, les dispositions sui-
vantes (1) :


(1) C'est le cas de rpter ces paroles de Condorcet, sous
I'inspiration desquelles M. Acollas a crit son Manuel de
droit civil: II ne s'agissait pas d'examiner un principle en
]ui-mme, mais d'interprter, de discuter, de dtruire ou de
fortifier, par d'autres textes ceux sur lesquels on s'ap-
puyait. On n'adoptait pas une proposition parce qu'elle
tait vraie, mais parce qu'elle avait t crite dans tel livre,
et qu'elle avait t admise dans tel pays et depuis tel sicle.


-48-











49 -

Art. 1889. Le crancier qui a une hypo-
thque lgale peut exercer son droit sur tous les
immeubles appartenant a son dbiteur, et sur
ceux qui pourront ]ui appartenir dans la suite,
sous les modifications qui seront ci-aprs expri-
mes (1).
Art. 1902. L'hypothque existe ind-
pendamment de toute inscription :
o1 Au profit des mineurs et interdits, sur
les immeubles appartenant a leur tuteur, a rai-
son de sa gestion, du jour de l'acceptation de
la tutelle;
20 Au profit des femmes, pour raison de leur
dot et conventions matrimoniales, sur les im-
meubles de leur mari, et a computer du jour du
marriage.
La femme n'a d'hypothque pour les som-
mes dotales qui proviennent de successions
elle faites pendant le marriage, qu' computer de
l'ouverture des successions ou du jour que les
donations ont eu leur effet.
Elle n'a d'hypothque pour l'indemnit
des dettes qu'elle a contractes avec son mari,
et pour le remploi de ses propres alins,
qu' computer du jour de l'obligation ou de la
vente,


(1) Ces cranciers, d'aprs l'art. 1888, sont au nombre de
quatre: les femmes marines, les mineurs, les interdits,
l'Etat, don't Fhypothque, quoique gnrale, n'est pas oc-
culte.


**^*..










- 50-


Ces hypothques lgales qui frappent les
biens des dbiteurs, s'tendent, d'aprs la doc-
trine, mme aux biens acquis aprs la dissolu-
tion du marriage, la cessation de la tutelle.
Ces hypothques gneront la Banque agri-
cole. Elles grvent longtemps les biens mme
sans inscription : le lgislateur doit remdier
cet tat de choses.
J'ai dit plus haut que les vices des hypothe-
ques lgales drivent de leur occultanit et de
leur gnralit ; i faut voir comment on a pu,
dans d'autres pays. attnuer les mauvais rsul-
tats de ces hypothques en les rendant spciales
et publiques.
La Prusse occupe, a ce point de vue, le pre-
mier rang parmi les nations de 1'Europe.
Danu la loi du 28 novembre 1868, nous
voyons que la proprit sur un immeuble, au
cas d'alnation vo]ontaire, ne s'acquiert que par
insertion (Eintragung) sur le registre des hypo-
thques ; d'aprs le Code d'Haiti, la proprit
s'acquiert par le simple consentement.
L'article 19 de la loi prussienne rejette tout
fait l'occuitanit des hypothques : l'hypo-
thilue, y est-il dit, ne s'tablit que par inser-
tion sur le registre des hypothIques.
Ce registre des hypothques ne doit pas tre
compare aux registres de nos conservateurs :
voici ce qu'en dit M. Gide :
Grundbuch, livre foncier. Le Grund-












buch est une institutionparticulire k l'Allema-
gne. Nos registres hypothcaires nepublieut que
certain actes relatifs a la proprit fonsire;
le livre foncier prussien public l'tat mme de
la proprit foncire; ce n'est plus tel ou tel
acte relatif a l'immeuble, c'est l'immeuble
mme qui est inscrit. Le Grundbuch est la
representation et la description de l'tat juridi-
que du sol, de mme que le cadastre est la re-
prsentation et la description de son tat mat-
riel. On va voir combien cette difference est
important au point de vue de la publicity et
du credit.
Nos registres hypothcaires ne publient que
certain actes relatifs a la proprit foncire, il
en rsulte que toute la publicity qu'ils procu-
rent se concentre autour des auteurs de ces
actes.
Le conservateur, chez nous, ouvre uncompte
dans ses rpertoires, non a chaque immeuble,
mais a chaque propritaire (rel ou apparent).
C'est par noms de personnel que sont dres-
ses ses tables alphabtiques. I1 ne peut donc
dlivrer des certificates relatifs a tel ou tel
immeuble, et constatant, par example, que cet
immeuble n'a t l'objet d'aucune transcription
ni inscription de la part de qui que ce soit. En
un mot, la publicity qui rsulte des registres hy-
pothcaires, tant purement personnelle, n'est,
par l mme, que relative, et la scurit qu'elle


- si -










- 52 -


peut procurer n'est que relative aussi. De plus
des registres et des certificates par noms de per-
sonnes sont sujets beaucoup d'erreurs, attend
que, d'une part, les ressemblances ou identits
de noms sont frquentes, et que, d'autre part,
les successions testamentaires, loitimes, font
souvent passer les immeubles sous des noms
nouveaux l'insu du conservateur. -- Ces dan-
gers n'existent plus dans les registres alle-
mands : le Grundbuch a un feuillet et un
compete special, non pas pour chaque propri-
taire, mais pour chaque immeuble, et ces im-
meubles sont classs dans un ordre correspon-
dant la place qu'ils occupent dans les plans
et les registries du cadastre.
La publicity ici est non plus personnelle,
mais relle, non plus relative, mais absolue :
tous les actes qui grvent le mme immeuble,
de quelque personnel qu'ils manent, se trouvent
runis et groups dans la feuille qui concern
cet immeuble et qui, pour ainsi dire, le repr-
sente (1).
Nous disions tout l'heure que la proprit
se transfre en Prusse par l'insertion sur le Grund-
buch, M. Gide fait a propos de cette insertion
les remarques suivantes :
En France, les registers hypothcaires n'ont


(1) P. Gide, ancien professeur de la facult de droit de
Paris, La rforme hypothcaire en Prusse, pages 5 et 6.





S1~


53 -
qu'une autorit negative : l'acqureur peut y
trouver l'assurance que son auteur n'a pas dja
alin; mais peut-il y trouver l'assurance que
son auteur soit rellement propritaire ?
Nullement, car ces registres ne sont qu'une
collection de copies, qui ne peuvent ni confrer
la proprit ni la prouver. Au contraire, le
Graudbuch a une autorit, non-seulement n-
gative, mais positive : celui qui y est inscrit
comme propritaire, est par l mme propri-
taire a l'gard des tiers, et quiconque contract
avec lui sur la foi du livre, est l'abri de toute
viction (1).
L'article 24 condamne formellement les hy-
pothques genrales. a Quand ltendue d'un
droit future n'est pas dtermine au moment de
l'insertion, il faut indiquer la cause de l'obliga-
tion et la some maximum que l'immeuble
doit garantir.
I1 ne rentre pas dans ma pense de demander
que nos lgislateurs fassent des lois hypoth-
caires comme celles de la Prusse pour assurer le
dveloppement de la Banque agricole en Haiti;
cpendant je voudrais qu'il ft dtermin cer-
taines formalits par l'accomplissement des-
quelles la Banque agricole peut savoir quels
sont les droits qui grvent les immeubles qu'on
veut lui donner en gage.

(1) En France, a dit M. Gide; on peut aussi dire en Haiti.












La purge existe, croit-on ? Non, l'article 1960
de notre Code civil est formel : c Pourront, y
est-il dit, les acqureurs d'immeubles apparte-
nant des maris ou des tuteurs, lorsqu'ils
n'existera pas d'inscriptions sur lesdits immeu-
bles a raison de la gestion du tuteur, ou de
dot, reprises et conventions matrimoniales
de la femme, purger les hypothques qui
existeraient sur les biens par eux acquis.
La purge, on le voit, n'appartient qu'aux ac-
qureurs d'immeubles; mais le lgislateur peut,
mon avis, accorderle mme bnfice la Ban-
que agricole. En effet, le dfaut d'inscription
des tuteurs, des maris sera une cause perptuelle
de dangers au fonctionnement de la Banque
agricole, et c'est la moindre des choses que
d'accorder un tablissement d'une importance
aussi considerable le droit de porter les int-
resss s'isscrire dans le dlai de la loi,
sous peine de dechance.
De plus, il faut modifier, pour la Banque, la
purge de notre Code, car elle ne favorisera pas
du tout l'emprunteur. Que de retards, que de
formalits aggravent, en effect, les conditions que
la Banque serait dispose lui faire. num-
rons-les :
La Banque doit dposer au greffe du tribunal
civil du lieu de la situation des biens une copie
de l'acte corstitutif d'hypothque dment col-
lationne par le notaire qui a recu 1'acte (arti-,


- 54 -










- 55 -


ele 1961). II doit certifier par acte signifi,
tant k la femme ou au subrog-tuteur, qu'au
commissaire du gouvernement prs le tribunal,
le dpSt qu'il aurait fait (art. 1961).
II lui faudra encore faire afficher pendant
deux mois dans l'auditoire du tribunal un
extrait de l'acte constitutif d'hypothque, con-
tenant la date, les nom, prnoms, profession
et domicile de l'emprunteur, la designation de
la nature et de la situation de l'immeuble ainsi
que le montant du prt (1961).
Si pendant ces deux mois, aucune hypothque
n'a t inscrite, la Banque agricole primerait
par son hypothque, celle des mineurs et des
femmes mariel.
Voil en quelques mots, sous l'empire de notre
Code, les formalits qui seraient ncessaires
la purge des hypothques lgales non inscrites.
Ces formalits, .qu'on pouvait considrer
come protectrices de la proprit, sont les
unes inutiles et les autres trop longues.
Ainsi pourquoi un dpt au greffe de l'acte
constitutif de l'hypothque? Pourquoi l'affiche
pendant deux mois, dans l'auditoire du tri-
bunal? Est-ce que des significations d'un
extrait de l'acte constitutif d'hypothque ne
peuvent pas remplacer la publication illusoire
rsultant de l'affichage.
La Banque agricole peut, en effet, au lieu
de toau cela, faire des significations soit au










- 56 -


subrog-tuteur et au juge de paix du domicile
dela tutelle, dans le cas o l'emprunteur aurait
dclar sa quality de tuteur ou d'ancien tuteur,
soit la femme elle-nime, dans le cas o ce
serait un maria ou un ancien mari qui rclame-
rait un prt de la Banque. Et elle ne saurait
non plus attendre deux longs miois avant de
faire ses avances, car le propritaire, dja 'gn,
souffrirait trop longtemps.
Et les significations faites au subrog-tuteur,
au juge de paix, la femme marie, ne peuvent-
elles pas tre faites aux commissaires du gouver-
nement du domicile de l'emprunteur et du lieu
de la situation de l'immeuble quand la Banque
agricole ne connait pas les individus qui ont
le bnfice des hypothques lgales.
Ainsi, plusieurs cas peuvent se prsenter pour
la purge des hypothques lgales :
1o La Banque a peur que son hypothque soit
prime par l'hypothque lgale qui grevait
celui de qui l'emprunteur tient l'immeuble.
- Soit un emprunteur de bonne foi don't l'im-
meuble n'a, de son chef, aucune hypothque
lgale; mais cet immeuble, il le tient d'un
tuteur ou d'un home mari. Un tel immeu-
ble est grev de l'hypothque lgale du mi-
neur, de la femme marine, ou de ieurs hritiers
ou ayant-cause titre universal ou particu-
culier. Lors mme qu'il y aurait plusieurs inter-
mdiaires entire l'emprunteur et le tuteur ou le



*0










- 57 -


mari, l'immeuble pourrait tre encore grev de
l'hypothque lgale. Si la Banque a pu par ses
renseignements arriver connaitre ceux aux b-
ndfices desquels cette hypothque existait, tant
mieux ; elle leur fera des significations aussi
quand il voudra purger. Mais si elle ne les con-
natt pas, ce qui peut arriver le plus souvent,
puisque les registres de nos conservateurs d'hy-
thque ne sont pas aussi complete de ceux de la
Prusse, la Banque, a mon avis, ne fera des
significations qu'aux conrmissaires du gouver-
nement de l'emprunteur et de la situation de
l'immeuble.
20 La second hypothse est plus facile pour
les rapports de la Banque. car dans celle-ci
l'immeuble n'est grev que du chef du propri-
taire actuel. Soit d'abord un mari qui fait
une demand d'emprunt, ou bien un homme qui
a t mari, mais don't les biens sont encore,
comme ceux du mari, sous le coup de l'hypo-
thque lgale de la femme. Dans l'un et l'au-
tre cas, la Banque peut faire des significations
valables soit la personnel de la femme, soit a
ses hritiers ou cessionnaires. La femme, les
hritiers ou cessionnaires pourront subroger la
Banque a leur rang. Si la demand d'em-
prunt est faite par un tuteur ou par un ancien
tuteur, le subrog-tuteur, la judge de paix du
domicile du demandeur, le mineur devenu ma-
jeur, pourront parfaitement recevoir les signifi-










- 58 -


cations de l'acte constitutif de l'hypothque (1).
Deux rponses peuvent tre donnes a la si-
gnification faite par la Banque dans le cas o
les hypothques lgales grvent l'immeuble du
chef du propritaire actuel : Ou bien le subrog-
tuteur, le juge de paix, la femme marie et les
personnel charges par la loi de le faire pour
elle, inscriront leur hypothque; ou bien aucune
hypothque ne sera inscrite.
Dans ce dernier cas, la Banque pourra rali-
ser l'emprunt, puisque les significations faites
auront pour effet aprs le dlai de... d'teindre
les hypothques lgales a son gard.
Mais dans le cas ofi les hypothques lgales
seront inscrites, l'emprunt pourra-t-il se fair?
A mon avis, mme dans ce cas l'emprunt pourra
tre fait; mais il faudra d'abord que les per-
sonnes charges d'oprer l'inscription, telles que
les femmes marines, leur mari, leurs parents,
le subrog-tuteur, le ministre public, dclarent
au juge de paix ou que lui-mme reconnaisse
que l'hypothque lgale doit tre rduite et
spcialise.
L'hypothque lgale tant rduite, la Banque
pourra faire une advance jusqu' concurrence de
la reduction; mais son hypothque primera celle
de la femme marie ou du mineur, car elle date


(1) Pour le cas de 1'interdit on peut faire un raisonnement
du mme genre.










- 59 -


du jour de la passation de l'acte et non du jour
de l'inscription.
En France, du moment que l'inscription est
prise, le Crdit foncier ne peut plus faire de prt.
Cette decision est excessive; on ne doit pas,
pour sauvegarder l'intr~t des incapables, pr-
judicier au credit des capable.
3 Une troisime hypothse ncessite une
grande perte de temps pour l'emprunteur. -
Supposons la demand d'emprunt examine par
la Banque, et que cet tablissement pour des
raisons dans lesquelles nous n'avons pas besoin
d'entrer, suspect 1'immeuble d'tre affect de
quelques hypothques lgales, malgr les dcla-
rations de l'emprunteur. Dans ce cas aussi, il y
aura des significations ; mais come les per-
sonnes au profit desquelles ces hypothques peu-
vent exister, ne sont pas connues, les signifi-
cations seront faites aux commissaires du gou-
vernement du domicile de l'emprunteur et de la
situation de l'immeuble. I1 est vident, en effet,
que l'hypothque peut bien plus driver de ces
circonscriptions judiciaires que d'un autre en-
droit. Et come les significations faites au mi-
nistre public, ne rendront pas la publicity
effective pour les tiers, il faudrait dans cette
hypothse, les insrer pendant quelque temps
dans les journaux d'annonces judiciaires.
Comme on le voit, il y aura de grands chan-
gements h faire dans notre legislation hypoth-










60-
caire. II faudra retire le dpt, les affiches,
exigs par l'article 1961 et remplacer tout cela
par des significations qui ne seront pas du tout
chores. II faudra abrger le dlai de la purge des
hypothques inscrites, puisque les significations
faites aux tiers intresss permettront d'activer
la procedure. Enfin, il faudra modifier les arti-
cles 1910 et 1911 sur la reduction des hypoth-
ques lgales des mineurs et des femmes marines.
Ah, comme ils pleureront, nos bons conseil-
lers de la Cour de cassation, quand un homme
de progrs leur prouvera par A +- B que pour
dvelopper l'agriculture, donner de la valeur a
nos proprits foncires, faire passer le pays de
l'tat agricole 1'tat agricole et manufacturer,
le civiliser s'il faut suivre List jusqu'au bout
dans ses dterminations, comme ils pleureront,
dis-je, quand on leur prouvera que pour faire
toutes ces choses, il faudra d'abord donner
quelques coups de hache dans les lois hypoth-
caires. Chaque coup leur en retentira jusqu'au
coeur. Ils ne sont pas du tout partisans des chan-
gements, parce que les changements oprent
des changements. Comprenez, si vous le pouvez !
Je viens d'indiquer les principles modifications
a faire dans notre Code pour le fonctionnement
de la Banque agricole et foncire; avant de clore
ce chapitre, je dirai quelques mots des lgisla-
tions hypothcaires trangres.
Je ne reviendrai pas sur le Code prussien qui









- il -


peut, pour son rgime hypothcaire, se traduire
par ces mots : publicity et spcialit.
La publicity et la spcialit caractrisent le
systme hypothcaire de presque tous les Etats
allemands. Et c'est a tort, croyons-nous, que
M. de Saint-Joseph a dit en parlant du systme
hypothcaire francais : Le Code Napolon
adopted une sorte de transaction entire la clandes-
tinit du droit remain et la publicity du droit
allemand. II prit, comme ce dernier, pour de-
vise : publicity et gnralit, etc., etc.
Dans leWurtemberg, les femmes marines et les
mineurs ont droit une hypothque, je veuxdire
que laloi leur permet de prendre des inscriptions
hypothcaires pour la garantie de leurs droits;
mais comme aucune hypothque ne saurait exister
dans le Wurtemberg sans inscription (art. 2, loi
15 avril 1825), il en rsulte que si les femmes
marines et les mineurs ont oubli de prendre des
inscriptions, jamais on n'aura gard leur
quality vis--vis des cranciers hypothcaires.
La procedure difficile et dispendieuse de la
purge n'existe pas ; un crancier peut cder son
droit de priority, en pregnant la place du per-
mutant (art. 82).
Dans la Bavire, l'hypothque ne peut tre
constitute que par l'inscription'du titre lgal
on conventionnel qui y donne droit. Mais une
double difference existe entire les hypothques
lgale et conventionnelle.











L'hypothque lgale peut Atre inscrite sans
consentement pralable donn par le dbiteur ;
ensuite le dbiteur peut demander que l'hypo-
thque ne soit inscrite que sur une parties de ses
biens, don't la valeur serait d'un tiers au-dessus
de la crance.
Dans le Code du canton de Genve, l'inscrip-
tion est aussi require pour conserver les hypo-
thques de la femme marie et du tuteur.
Le lgislateur anglais ne confre aucun droit
hypothcaire la femme marine, au mineur; et
la femme ne peut poursuivre son mari qu'aprAs
tous les cranciers.
I1 me semble inutile de continue la revue
des lgislations trangres pour prouver que,
dans beaucoup de pays, on a vit de tolrer
la clandestinit dans le systma hypothcaire :
il n'y a que la France et fort peu d'Etats oif
l'inscription n'est pas requise pour donner un
droit rel sur la chose aux femmes marines : de-
puis la loi du 23 mars 1855, le lgislateur fran-
cais a port un fort temperament au droit con-
sacr par les articles 2117 et 2121 (art. 8, L.
23 mars 1855).
Haiti doit modifier son systme hypothcaire
dans le sens des nations qui n'admettent pas du
tout la clandesfinit afin de faciliter le travail
de sa Banque agricole et foncire.
Un auteur, que j'ai dja cit pour le rfuter,
M. dle Saint-Joseph, frapp de la facility avec











- 63 -


laquelle les lgislateurs gnevois ont introduit
la publicity dans leur Code, avait propos d'a-
jouter aux articles 2137 et 2139 da Code fran-
gais, articles qui correspondent aux articles 1904
et 1906 de notre Code, les alinas suivants :
1o A l'art. 2137 : c Les greffiers des juges
de paix, a chaque nomination de tuteurs ou a
chaque installation de tuteurs testamentaires
par le conseil de famille, seront galement te-
nus, sous peine d'amende et de dommages-int-
rts, s'il y a lieu, de prendre inscription sur les
biens desdits tuteurs dans le dlai de quinze
jours.
20 A l'art. 2139 : c Les notaires rdacteurs
d'un contract de marriage devront aussi requrir
les mmes inscriptions sur les biens du mari,
dans le mois qui suit la clbiation du marriage,
sous peine de dommages-intrts en cas de n-
gligence (1).
Pourquoi ne ferait-on pas une telle renovation
chez nous? Est-ce que les greffiers des juges de


(1) Ces deux alinas, je le rpte, sont inspires par la loi
hypothcaire du canton de Genve. Qu'on n'oublie pas que
Rossi tait un des membres de la commission charge en
1827 de prsenter le project de loi hypothcaire. L'article 96
da project de loi dit que le notaire doit dposer dans la se-
maine la minute du contract de mariage,.afin que l'inscrip-
tion soit prise; si les immeubles sont acquis au mari post-
rieurement au marriage, l'inscription peut tre prise mme
par le Procureur gnral. Quant l'hypothque lgale des
mineurs, la Chambre des tutelles peut l'inscrire, mais elle
est, pour cette inscription sous la surveillance du ministre
public.












paix ne p)m'vent pas tre aussi facilement char-
gs de l'inscription des hypothques du mineur
au commencement de la tutelle, et dans le cas
oi un bien quelconque serait chu au tuteur,
le notaire ne pourrait-il pas en donner avis au
greffier du juge de paix du domicile du tuteur
qui, dans ce cas, prendrait, peine de dom-
mages-intrts, toutes les measures ncessaires
pour que l'inscription ait lieu?
Le notaire qui a rdig le contract de marriage,
peut aussi tre charge de l'inscription hypo-
thcaire de la femme, puisqu'il a i faire enre-
gistrer le contract. Et si, durant le marriage, un
immeuble advenait au mari, je ne vois pas
pourquoi le commissaire du gouvernement du
domicile des poux ne serait pas tenu d'en
requrir l'inscription, d'aprs l'avis qui lui en
serait donn par le conservateur des hypoth-
ques de son domicile ou d'un autre.
En definitive, l'inscription doit avoir lieu pour
les hypothques lgales comme pour toutes les
autres. La Banque agricole et foncire fera pen-
dant quelque temps aprs son installation la
purge des hypothques lgales non inscrites,
purge qui doit durer un certain dlai; mais il
est bien vident qu'aprs des annes de fonc-
tionnement, elle n'aura plus redouter, dans ses
inscriptions hypothcaires, la concurrence de
ses tnbreux rivaux.


- t'i -













DES OBLIGATIONS FONCIERES.


J'ai suppos notre Banque agricole autorise
par nos gouvernants, et j'ai ajout qu'avec un
capital de cent millions de francs, elle peut dve-
lopper nos richesses agricoles et immobilieres.
Beaucoup de personnel sont tonnes de mon
assertion et me font une objection bien grosse.
Quoi disent-elles, une socit qui n'a que
cent millions de capital-actions et qui ne
commence ses operations qu'avec la moiti de ce
capital ne fera rien pour le pays, puisque nos
proprits foncires peuvent tre values a plus
de cent millions de piastres : ii faudrait pour
une socit de ce genre un plus fort capital!
Revoyons, pour rpondre a cette objection,
quelques lignes que j'ai dja crites :
<( Une banque qui met des billets doit aussi
avoir une encaisse pour subvenir au rembour-
sement de l'emprunt contracl par elle lors-
qu'elle a fait son prt, je veux dire lors de l'-
mission des billets (1).
Les mots prt et emprunt ont d frapper
l'esprit de bien d'individus qui ne s'expliquent
pas comment une banque peut prter et em-
prunter en meme temps; mais une observa-


(1) Banque national, page 108.











- 66 -


tion quelque peu attentive de l'opration des
banques connue sous le nom d'mission des
billets, peut facilement fire constater que ja-
mais deux expressions qui veillent des ides
contradictoires, n'ont t employees aussi jus-
tement pour expliquer une seule et mme op-
ration.
En considrant l'mission des billets du c6t
de celui qui recoit les avances de la Banque, on
doit dire qu'il y a un prt (1), puisq.ue celui-l
recoit de la Banque une some de... qu'un autre
ou lui-mme devra restituer aprs un dlai
de...; cependant l'opration considre du c6t de
la Banque ne doit pas tre moins appele un em-
prunt, care prteur n'est pas tenu de recevoir
une some de... en billets, mais bien en num-
raire. Le billet qu'il a recu de la Banque, n'est
qu'un titre de crance qui permet, a lui ou
n'importe qui, de recourir contre la Ban-
que.
En rsum, toutes les banques publiques qui
mettent des billets, ont recu l'autorisation de
fair des emprunts.

(1) Le prt, ai-je dit, mais l'opration s'appelle escompte,
qui est une espce don't le prt est le genre. II y a entire
ces deux mots une difference. L'escompte suppose une
operation pralable, celle qui a donn naissance au titre
escompt: billet ordre, lettre de change, effet public, etc.,
de plus l'escompte n'est pas fait pour un terme trs long.
Le prt intrt est mal vu de plusieurs lgislations,
e'scompte est toujours bien vu : dans beaucoup de pays,
cette operation se fait dans les Bourses de Comnmerce.











- 67 -


Une autorisation de ce genre sera tras utile
notre Banque agricole.
Cependant les emprunts qu'elle pourra con-
tracter ne seront pas comme ceux des banques
commercials.
Pas de remboursement vue, comme nous
venons de le voir pour ces dernires institu-
tions.
La Banque agricole, contractant avec des d-
biteurs qui n'auront pas, comme ceux d'une ban-
que commercial, les avances immdiatement
reproduites sous forme de marchandises mais
bien sous celle de semences, d'ustensiles ara-
toires, d'outillages agricoles, de planches, de
briques, d'aissantes, etc., notre banque agri-
cole, dis-je, ne devra rembourser ses emprunts
qu' terme, tout come nos propritaires les lui
remboursent, et tout come nos proprits les
remboursent ces derniers.
Ainsi, au lieu d'mettre des billets rembour-
sables vue, il mettra des titres payables dans
un dlai de...
J'ai dit plus haut que, pour se constituer,
notre Banque devait avoir un capital en actions,
capital de garantie; maintenant, il faut qu'elle
ait, pour fonctionner, un capital en obligations
pouvant facilement tre converties en num-
raire.
Et pourquoi des obligations au lieu d'une
nouvelle mission d'actions ?











- 68 -


Quand une socit financire se dveloppe,
elle peut, en effet, mettre ou de nouvelles ac-
tions ou des obligations; mais la pratique la
meilleure donne une grande prfrence l'-
mission des obligations. Du reste, les action-
naires doivent faire tout leur possible pour
que, par le dveloppement de la socit. leurs
bnfices augmentent de plus en plus. Or,
l'mission de nouvelles actions aurait pour
effet immdiat de diminuer leurs bnfices,
car tous les actionnaires tant sur la mme
line, les nouveaux actionnaires auraient par-
tag avec les premiers les profits que la socit
pourrait raliser.
Ce partage des dividends n'a pas lieu avec
les obligations. Ceux-ci, en acqurant les obli-
gations mises par la socit, n'ont droit qu'a
l'intrt des fonds qu'ils ont avancs, a cela seu-
lement. Les socits modernes s'agrandissent
done, en gnral, par l'mission des obligations
nominatives, ou au porteur, et des financiers
habiles et pratiques ont trouv divers modes
d'mission d'obligations.
Le premier consiste dans l'mission des obli-
gations a primes.
Une socit financiere met des obligations
don't la valeur nominale est de 500 francs, et
qui, par consquent, seront rembourses a ce
prix. Si ces obligations devaient etre rises par
le public au taux d'emission, je veux dire










- 69 -


500 francs, il est presque sur que la socit
pourrait attendre quelques mois avant de les
voir enlever. Que promet-elle, en effect? Cinq
pour cent pour les placements, et ce taux, le
public peut l'obtenir en placant son argen t dans
de solides operations.
La socit fait un autre calcul; au lieu de pro-
mettre cinq pour cent, elle ne promet que 4, que 3,
mais aussi les 2 ou 1 qu'elle conomise par cent,
elle peut les faire fructifier et les offrir sous une
nouvelle forme au public. Ainsi, dans notre hypo-
thse, la socit consent ne recevoir que 450 fr.
seulement pour ses obligations de 500 fr. qui ne
rapportent que 40/0 c'est--dire 20 fr. par an, et
le public qui n'a dpens que 450, pour toucher
500 fr. dans un dlai de... obtient, a part l'in-
trt de 20 fr., une prime de 50. Cette prime,
c'est la prime de remboursement
Le mode d'mission avec prime de rembour-
sement est employ, en gnral, par les compa-
gnies de chemins de fer. D'autres socits de
credit se servent d'obligations a lots.
Les obligations lots sont mises comme les
obligations a prime, un taux d'mission au
dessous du pair. Seulement, avec ces obligations,
au lieu de donner une prime de remboursement
k tous les obligataires, on fait des lots avec la
difference des intrts courant et rel, que 1'on
sert certain d'entre eux, par voie de tirage
au sort.










- 70 -


Ainsi, en reprenant les chiffres qui nous ont
servi plus haut dans les obligations primes,
une compagnie met des obligations de 500
francs a 3 0/0. Ces obligations, d'aprs l'in-
trt courant, devraient tre de 5 6 0/0.
Mais la compagnie declare qu'il y a des lots
de diffrentes valeurs rpartir entire les obli-
gataires par voie de tirage au sort et que ces
lots s'lvent une some de 200 ou 500 mille
francs.
L'exprience a prouv que ces obligations at-
tirent bien plus facilement le public que les
autres. Les individus qui les acquirent placent
leur argent a un taux moindre que le tauxcou-
rant; mais que de chances de gain? On com-
prend parfaitement que tel qui hsite placer
500 5 0/0 par an, recherche ardemment
des obligations qui, en rapportant un intrt
moindre de 2 0/0, peuvent aussi lui donner un
lot de 1000, de 2000, de 20,000, ou de 100,000
francs mnme.
Les obligations lots ont t mme, en ces
derniers temps, l'objet d'une critique passion-
ne. On disait qu'elles ne donnaient pas aux
populations le gott du travail, en leur per-
mettant de gagner de l'argent par des spcu-
lations; que ces obligations avaient beaucoup
de resemblance avec les loteries qui sont pro-
hibes par beaucoup de lgislations; que dans
les rares pays oi les loteries taient admises,











- 71 -


on ne constatait pas du tout l'habitude de
l'pargne.
Et bien tout ce qu'on a dit des obligations a
lots est bien loin d'tre irrefutable. Lors mme
que les lots sont trs levs, on ne peut pas
dire que les obligations retirent au public le
got du travail; au contraire, elles dvelop-
pent chez elles l'amour de l'pargne.
De plus l'assimilation que l'on veut tablir
entire ces obligations et les loteries est bien
loin d'tre exacte. M. Michel Chevalier a
prouv ce dernier point dans un rapport fait
au Snat en 1870.
Un Monsieur Barry, qui se disait ancient
cultivateur, avait fait, en 1870, une petition
a ce grand corps contre l'agiotage des valeurs
industrielles et les emprunts a lots distribus par
la voie d'un tirage au sort.
A propos des obligations lots, M. Michel
Chevalier a dit qu'en principle l'mission de
telles obligations n'tait pas une operation
analogue celle des billets de loterie; que
dans la loterie, proprement dite, il y a le
hasard qui, en faisant perdre a quelques-uns
la. totalit de leur mise donne un gain con-
sidrable a quelques-uns parmi lesquels se
trouve celui qui a mis les billets. Dans les
obligations a lots, a dit M. Michel Chevalier,
la parties est gale entire le banquier et le
public, seulement celui-ci pour avoir beaucoup










- 72 -


d'obligataires distrait des intrts annuels une
parties qui est parfois de 36 centimes et demi
pour cent, comme dans l'emprunt de la ville
de Paris en 1865, du huitime de la some
annuelle affecte au service de 1'emprunt
s'il faut prendre quelques emprunts ant-
rieurs (1).
11 y a un troisime mode d'mission d'obli-
gations, c'est l'mission d'obligations avec lots
et primes. Ce dernier mode est la combinaison
des deux premiers.
Parmi ces trois modes d'mission, celui pour
lequel j'incline est le mode d'mission lots,
et il est a souhaiter que notre Banque agricole
et foncire s'en serve.
La pratique des temps modernes me porte a
croire que pour que les emprunts russissent,
il faut qu'ils mettent le public dans une fivre
de gain, qu'ils leur fassent faire quelques reves
d'aisance, que ceux auxquels ils s'adressent
doivent non seuloment savoir qu'ils ne doivent
pas perdre en devenant obligataires de l'en-
treprise, mais qu'ils doivent courir certain
chance de fortune. Les emprunts lots, si mes
apprciations sont justes, runissent ces der-
nires conditions.
L'obligataire peut toujours raliser son
argent et un faible intrt en vendant son


(1) Voy. Journal official, 1870, 29 juin 1820.












- 73 -


obligation; mais il peut, si la chance le favo-
rise, avoir une petite fortune de 20,000 de
30,000, de 50.000, de 500,000 fr. mme (1).


(1) Qu'on ne pense pasqu'il y a certain exagration dans
les lots dontje viensdeparler. La ville de Paris, qui a beau-
coup pratiqu ces emprunts avec lots, en a eu d'assez forts.
La compagnie de l'isthme de Suez n'est pas reste au des-
sous d'elle dansl'mission de ces obligations.Le Crdit fon-
cier de France n'a prospr que depuis 1'mission de ces
sortes d'obligations. Dans les tirages de I'anne 1853, il y
avait souvent des lots de 100,000, de 50,000, de 20,000, et
dire que les obligations taient productive 1d'un intrt de
3, de 40/0 l'an. Dans l'emprunt mexicain, il y avait un lot
de 500,000 francs...... Combien d'individus, ont d appor-
ter leurs pargnes pour avoir cette grosse some de 500,000
francs!














SIGE DE LA BANQUE AGRICOLE
ET FINANCIRE.

Tout ce que je viens de dire des obligations
me permet de parler facilement du sige de
la socit: une socit financire ne saurait
avoir son sige n'importe o; son avenir en d-
pend.
Voulez-vous que cet tablissement trouve fa-
cilement les emprunts d9nt il a besoin ? Qu'il
fasse ses operations dans un endroit oi les ca-
pitaux sont abondants.
Notre Banque agricole et foncire ne contrac-
tera pas ses emprunts seulement sur nos places
de commerce : elle pourra mettre des obliga-
tions hors du pays.
Les individus qui ont peur du contact de l'A-
tranger et qui sont partisans du systme protec-
teur, doiveut penser qu'il vaut mieux pour nous
qu'un tablissement de ce genre ne fasse ses em-
prunts que dans le pays, pour que les capitaux
ha'tiens puissent avoir les placements les plus
avantageux; mais l'on dcidera bien autrement,
si l'on veut prendre l'intrt de nos propri-
taires, but principal de la creation d'un tel ta-
blissement.
En effet, si les obligations ne peuvent se n-
gocier qu'en Haiti, l'intrt servir aux prteurs,










- 76 -


sera trs lev ; mais cet intrt sera relative-
ment minime si ces obligations peuvent se n-
g'ocier sur des places bien plus pourvues de ca-
pitaux que nos petites places de commerce.
Qu'un patriotism mal compris ne nous porte
pas repousser le concours de l'tranger, alors
que ce concours ne peut nous donner aucune
crainte pour notre autonomie politique.
Je suis sir que ceux qui admettent le systme
protecteur en tout et partout, qui ne veulent pas
dui concours de l'tranger pour sauver le pays de
l'tat malheureux o il se trouve, je suis suir
que ceux-l, par leur systme qui empche l'a-
bondance, qui contrarie le dveloppement des
richesses, qui nous done la misre sous ses for-
mes intellectuelle et matrielle, font, part tous
ces torts, le plus grand mal moral au pays....
Car qui sait si la misre ne porte pas beaucoup
croire que nous sommes incapables de nous
diriger nous-mmes, qui peut affirmer que cette
mauvaise conseillre ne fasse dsirer quel-
ques-uns le joug tranger.
Qu'y a-t-il dans ces obligations foncires pour
que leur ngociation a l'tranger froisse nos sus-
ceptiblits patriotiques, nationals?
Ces obligations ne contiennent que 1enga-
gement de la socit, et les prteurs, en aucun
cas, nepourrontrecourir contre les propritaires.
I1 y a, en un mot, deux engagements distincts,
deux contracts diffrents; un premier contract a













lieu entire la socit et les emprunteurs, contract
qui content une hypothque sur les proprits
de ce dernier; un second contract qui se forme lors
de la dlivrance des lettres de gage au prteur,
contract qui ne lie que la socit. Le second ne
parle de la garantie hypothcaire de la socit
que dans l'intrt mme des emprunteurs : il
est vident que les capitalistes prteront plus
facilement sur ces lettres de gage, s'ils savent
que leurs placements doivent servir des avances
immobilires garanties par une premiere hypo-
thque du double de la valeur des proprits.
Quelle acquisition sera plus productive que
celle de ces obligations? quel placement sera
plus sr que celui qui sera offert par ces lettres
de gage.
Ce n'est pas tout : pour que la scurit des
capitalistes soit complete, il faut qu'ils aient
certain moyens de s'assurer que le montant des
obligations mises ne dpasse d'un iota celui
des prts hypothcaires. C'est facile de donner
au public cette assurance.
Quand un gouvernementautorise l'installation
d'un tablissement aussi puissant qu'une Banque
d'mission, qu'une socite qui met des obliga-
tions foncires, il se reserve toujours un droit de
control dans les operations de la maison finan-
cire, droit qui, notre avis, peut puissamment
aider au progrs de 1'tablissement, est trs fa-
vorable son dveloppement.


- T7 -











78 -
Considr au point de vue du droit, le con-
tr6le exerc par les gouvernements est chose
just. Est-ce qu'on n'accorde pas en gnral
aux banques d'mission le privilege exclusif
de faire circuler des billets que le public
recoit comme une monnaie relle. Est-ce
que les tablissements de Crdit foncier ne re-
coivent pas toujours de grandes faveurs di l-
gislateur, telles que le droit de purger dans des
circonstances exceptionnelles, une diminution
pour les frais des actes, la dispense de certaines
formalits couteuses, longues qui accompa-
gnent les saisies immobilires. Et un gouver-
nement qui accord de tels privileges des
tablissements de credit, n'a-t-il pas le droit
d'en surveiller les operations, de contrler ces
tablissements sans entrer dans les dtails de
leur administration (1).
Le gouvernement en contrSlant les operations
du Credit foncier, pourra donner aux prteurs
l'assurance que le montant des obligations n'est
pas suprieur celui des avances hypothcaires
que la socit aura faites : le gouvernement ne
peut leur donner que cette assurance.
Par quel procd' arrivera-t-il le faire sans
gner cette socit ?
On a vu plus haut qu'il y avait, aprs la de-


(1) Lisez : Trait thorique et pratique de l'mission de la
Monnaie fiduciaire.











- 79 -


made de l'emprunteur, un contract conditionnel
du Credit foncier contenant une constitution
d'hypothque, contract devenu dfinitif, aprs la
verification faite par l'tablissement de l'exacti-
tude des renseignements fournis dans la de-
mande d'emprunt.
Pour que le gouvernement done aux obli-
gataires l'assurance don't je viens de parler, il
est ncessaire que les obligations ne soient mi-
ses qu'aprs le contract dfinitif.
Le notaire qui aura pass l'acte constitutif
d'hypothque, sera charge par le gouvernement
de mettre sa signature sur des obligations s'le-
vant a une some gale au montant de l'hy-
pothque qui garantit l'avance du Crdit fon-
cier.
I1 aura un registre contenant k l'Avoir les
hypothques du Crdit foncier et au Doit le
montant des obligations qui contiendra sa si-
gnature.
La plus grande concordance, a peine de dom-
mages-intrts contre ce fonctionnaire, doit
exister entire les deux parties de ce registre.
Cependant, le gouvernement pourra, en sim-
plifiant les choses, donner la mme assurance.
Quand le Crdit foncier sera tabli, le gouver-
nement placera le contrSle de cet tablissement
dans les attributions d'un de nos secrtaires
d'tat qui le surveillera par un dlgu, un
commissaire, un inspecteur, etc., etc.; ce dernier











- 80 -


fonetionnaire pourra tre charge de signer les
lettres de gage mises par le Crdit foncier.
A cet effet, le notaire qui aura dress l'acte con-
stitutifd'hypothque sera tenu d'en remettre dans
la huitaine au Crdit foncier un certificate en de
forme; le conservateur des hypothques qui aura
enregistr cet acte, sera tnu de la mme obli-
gation dans un dlai moindre. Si le Crdit fon-
cier veut avoir la signature de l'inspecteur du
gouvernement, il n'a qu' lui remettre ses
obligations accompagnes de ces deux certifi-
cats.
Dans les pays trangers, l'mission des let-
tres de gage ou des obligations foncires, est
l'objet de la plus grande sollicitude des gouver-
nants et de la meilleure attention des socits
de Credit foncier.
L'association du Wurtemberg met des obli-
gations qui sont toujours en prime & la Bourse.
Ces obligations, qui sont en gnral de
petites coupures, sont de vrais titres de circu-
lation; leur accessibility aux pargnes les plus
humbles, les rend trs commodes.
Ces obligations sont signes du commissaire
royal qui relve de la rgence du cercle de
.Neckar. Ce commissaire surveille aussi les op-
rations de association.
La banque hypothcaire de Bavire n'a pas
un capital en obligations: les sommes affectes
par elle aux prts hypothcaires viennent de la










- 81 -


valeur de ses actions, des billets que la banque
est autorise a mettre jusqu'aux quatre diximes
de son capital mtailique qui varie de 18 a 20
millions de florins, des sommes rsultant de ses
operations d'assurance.
Les billets que cette banque met, sont regus
dans les caisses publiques.
Les associations de credit hypothcaire de
l'Autriche font des prts par l'mission des
lettres de gage; ces associations sont soumises
k l'autorit du gouvernement provincial.
Dans la Saxe, les socits de Crdit foncier
dlivre des lettres de gage, toutes au porteur.
Ces lettres sont, pour cela, d'une circulation
des plus faciles; mais elles peuvent tre mises
hors de la circulation sur la demand du por-
teur adresse aux autorits du pays, ou bien
par la direction de l'association d'aprs une
opposition spciale. Les lettres de gage. de la
Saxe sont toujours signes par le commissaire
royal.
Les associations de la Prusse mettent aussi
des lettres de gage qui font prime _la Bourse.
lles ne sont pas un papier-monnaie.
Cependant, depuis le 27 mars 1838, le cabinet
prussien a dcid que les tribunaux pourraient
les recevoir en consignation.
L'ide des obligations foncires date de fort
loin en France.
La loi de messidor an IX en contenait quei-










- 82-


ques donnes. Cette loi, quoique fort avance,
ne pouvait pas tre applique. Le conservateur
des hypothques qui, d'aprs cette loi, tait
charge de dlivrer des cdules hypothcaires,
tait garant de la valeur capital annonce par
la cdule et du montant des crances hypoth-
caires antrieures (art. 36, 1).
Or cette garantie pouvait tre illusoire : une
collusion tait facile entire ce fonctionnaire et
le propritaire foncier.
Ces cdules qui emportaient hypothque de
plein droit, ne produisaient aucun intrt. Au-
jourd'hui, la socit de Crdit foncier garantit
le paiement des obligations qu'elle met, et
cette garantie ne peut tre compare k celle des
conservateurs de la loi de inessidor, puisque
cette socit financire en a besoin pour ses
operations. De plus les obligations du Crdit
foncier sont toujours productive d'intrt.
En France, comme ailleurs, cette socit est
sous le control du gouvernement.















INTRTS. AMORTISSEMENT. COM-
MISSION. ANNUITS. REMBOURSE-
MENTS.

J'ai montr le Crdit foncier dans ses rap-
ports avec nos propritaires urbains et ruraux;
il leur a dja fait des avances : notre agricul-
ture se dveloppe, nos proprits des villes se
relvent.
Nous allows voir maintenant le Crdit foncier
recevant l'intrt des avances qu'il a faites, nos
propritaires remboursant par des remises an-
nuelles le montant des avances, les obligataires
de cette institution rentrer dans les fonds
qu'ils lui avaient prts.
Nos propritaires, come je l'ai dj dit, en.
agent leurs biens sur bonne hypothque, pour
obtenir des emprunts productifs d'un intrt
annuel de 4 0/0 au moins; aussi la Banque
agoricole et foncire trouvera-t-elle un vaste
champ d'oprations en faisant ces avances.
Cet intrt ne doit pas tre limit par le gou-
vernement. Toutes les lois limitatives du taux
de l'intrt sont absurdes : l'argent, comme
toute merchandise, doit subir la loi de l'offre
et de la demand.
Mais la Banque agricole et foncire, par les






*


84 -

privilges qu'elle aura, fera des avances a un
taux inconnu jusqu'ici en Haiti.
Mais il ne s'agit pas seulement que l'emprun-
teur paie un intrt de... par an pour tre tout
a fait libr envers le Crdit foncier, il lui faut.
encore rembourser par fractions annuelles le ca-
pital avanc.
L'amortissement eut, au point de vue des
dettes publiques, les plus nombreux essais en
Angleterre. C'est sous le ministre de sir Robert
Walpole que la premiere caisse d'amortisse-
ment (sinking fund) fut institute dans ce
pays (1).
Le docteur Price avait pouss les esprits de ce
pays exagrer les bienfaits de l'amortissement.
Pour cet ami de William Pitt, les tats ne de-
vaient jamais craindre de contractor des em-,
prunts : le paiement annual des intrts et de
1 0/0 de capital peut teindre les dettes les plus
fortes dans l'espace de 35 ans.

(1) D'aprs Rossi, l'amortissement naquit en Hollande
vers la moiti du XVIIe sicle.
M. A. Vuhrer prtend que l'amortissement nous vient de
1'Italie. D'aprs cet auteur, un Gnois, Anzaldo Grimaldi,
avait, en I'anne 1535, form une association qui devait
acheter pour le compete de l'tat une dette assise sur les
gabelles.
La premiere caisse d'amortissement en France fut insti-
tue par M. de Machauld, un des contrleurs gnraux
sous Louis XV; mais cette caisse ne fonctionna pas. C'est
sous le ministre de Gaudin qu'on eut en France une vraie
caisse d'amortissement. Le premier consul en avait confi
la direction Mollien qui en a longuement parl dans ses
Mmoires.











- 85 -


La creation d'une caisse d'amortissement
n'est pas exempte de critiques ; l'amortissement
n'est rel, qu'autant qu'il y a un excdent des
recettes sur les dpenses.
Mais ces critiques sur I'amortissement se-
raient insenses si on les transportait dans le
domaine qui nous occupe.
II est vrai que bien souvent certaines causes
pourront empcher que le propritaire emprun-
teur rponde d'une facon satisfaisante ses enga-
gements; que le propritaire foncier qui a
constamment des amliorations faire, em-
ploierait bien mieux les revenues de sa proprit
a cet usage, s'il n'avait a payer annuellement
une parties du capital avanc. Mais il ne fant
jamais oublier que si la perptuit des dettes
n'est pas un mal pour les tats, il n'en est pas
de mme pour les particuliers; que l'esprit d'-
conomie d'un pre, que son go.t pour l'pargne
ne se transmettant pas toujours aux enfants,
ceux-ci pourront tre de vritables colons, si les
engagements vis--vis de la Banque agricole et
foncire taient perptuels.
Ces avances faites par la Banque agricole et
foncire doivent tre amorties au taux de....
Ce taux, ainsi que le mode de remboursement,
varient d'aprs les pays.
Commeje l'ai djfait comprendre plus haut (1),

(1) Voyez page 24.











- 86 -


les premieres associations de Crdit foncier ne
connurent pas le systme du remboursement
par amortissement : c'est le roi Georges qui,
en 1790, tablit le premier Zelle une associa-
tion oi l'on voit le principle de l'amortissement.
L'amortissement du capital s'oprait tous les
six mois (1) par une valeur d'un 1/2 ou de 2 0/0
ajoute au montant des intrts.
Peu de temps aprs l'heureuse innovation du
roi Georges, on voit le principle de l'amortisse-
ment se rpandre dans tous les tats o fonc-
tionnent des tablissements de Crdit foncier
et servir de base aux institutions cres depuis;
de sorte qu'en ce moment, l'on peut dire que
toutes les associations de Crdit foncier regoivent
par l'amortissement les avances faites aux pro-
pritaires; de plus, les emprunteurs ont tou-
jours la facult de se librer par anticipation.
Les rgles de l'amortissement rgulier et de
l'anticipation sont presque lesmmes dans toutes
ces associations; cependant, trois d'entre elles y
ont port des modifications qu'il est ncessaire
de ne pas passer sous silence.
Les associations de Crdit foncier du Wur-
temberg admettent que les emprunteurs peu-
vent oprer leur liberation par anticipation de
trois manires diffrentes: parle remboursement

(1) Dans le rglement de linstitut de Zelle fait par le roi
Georges, nous lisons l'article 55 : Les versements ont
lieu deux fois par an, la Pentecte et la Saint-Martin. '


w










- 87 -


integral du restant de sa dette, par des -compte
de 200 florins au moins, par une augmentation
dans le montant de l'amortissement rgulier.
Ce dernier mode, particulier au Wurtemberg,
offre de grands avantages h l'emprunteur en ce
sens que cette augmentation, en acclrant l'a-
mortissement, rduit la dette et diminue les
charges annuelles du propitaire.
La second modification apporte aux princi-
pes gnraux qui rgissent l'amortissement des
advances faites par les associations de Crdit fon-
cier, est continue dans un dcret de Napo-
lon III en date du 7 aot 1869.
Le dcret organique du Crdit foncier content
les dispositions suivantes :
Art. 10. L'emprunteur acquitted sa dette
par annuits. I1 a toujours le droit de se librer
par anticipation, soit en totalit, soit en parties.
Art. 11. -L'annuit comprend ncessaire-
ment:
10 L'intrt stipul.
20 La some affecte a l'amortissement, la-
quelle ne peut tre suprieure 2 pour cent, ni
infrieure a 1 pour cent du montant du prt.
11 n'y a rien, dans ces dispositions, de con-
traire aux principles gnraux de l'amortisse-
ment employ par les socits de Crdit foncier.
Mais le dcret du 7 aoit 1769 a modifi le
dcret de 1852 sur le rglement des annuits :
d'aprs ce dernier dcret. les annuits varient










- 88 -


suivant le lieu de la situation de l'immeuble.
Pour un immeuble situ en ville ou pour une
proprit btie, l'annuit est de 6 fr 6 c.
par 100 fr. pour un prt de cinquante ans.
S'agit-il, au contraire, de proprits rurales?
L'annuit se rgle d'aprs un certain nombre
d'annes.
Ainsi elle est :
De 6 fr. 01 par 100 fr. pour les 16 premieres
annes du prt;
De 5 fr. 96 par 100 fr. pour les 16 annes
suivantes;
De 5 fr. 91 par 100 pour les 18 annes sui-
vantes.
Mais il faut bien se garder de croire que les
propritaires ruraux soient plus avantags que
les propritaires urbains, relativement aux in-
trts pays pour une advance de... ; le Crdit
foncier ne fait de difference entire ces deux class -
ses de propritaires que pour les droits de
commission et les frais administration.
Le propritaire urbain paie pour ces droits
une allocation annuelle qui est, en gnral, de
60 c. pour 100; tandis que l'allocation du pro-
pritaire rural est de 55 c. pour le premier tiers
de la priode du prit, de 5C pour le deuxime,
de 40 pour le dernier tiers de cette priode.
La troisime et dernire modification aux
principles gnraux de 1'amortissement se trouve
en Bai re.










- 89 -


Les emprunteurs des associations foncires
de la Bavibre patient tous les six mois une demi
annuit de leur compete; mais ils ont le droit
d'exiger, au moment de fire le versement se-
mestriel, que le reste de leur compete soit con-
sidr comme une nouvelle advance.
Cette dernire combinaison a 1'avantage de
rduire les charges annuelles des emprunteurs.
Supposons, pour fixer les ides, un propritaire
qui a emprunt 20,000 florins raison de
1,250 pendant 40 ans. Ce propritaire opere
quelques versements s'levant a la some
de 4000 florins. 11 peut alors demander que ce
qu'il reste devoir soit rgl titre de nouvel
emprunt. Alors la socit de Crdit foncier de
Bavire fera avec lui le compete suivant : elle
dduira les 4000 florins de 20,000, ce qui por-
tera le nouvel emprunt a ne s'lever qu' la
some de 16,000; et puis elle calculera I'an-
nuit payer pendant 40 ans pour cettedernire
some, ce qui rduira, partir de cette poque,
la charge annuelle du propritaire 1000 flo-
rins.
Notre institution de Crdit foncier pourra em-
plover l'amortissement au taux de 1 0/0 pour
les avances qui s'lvent cinquante ans, sans
distinction entire les proprits rurales et ur-
baines.
L'amortissement tant fix au taux de 1 0/0
pour les avances d'une dure de cinquante ans,












un simple calcul de proportion indique le taux
de l'amortissement pour les avances faites pour
dix, vingt, trente, quarante ans.
II y a, en fait d'amortissement, une pratique
suivie par tous les tablissements de Crdit fon-
cier et qui est, a mon avis; des plus condamna-
bles.
Toutes les associations de Crdit foncier exi-
gent que 1'emprunteur amortisse le capital
lui avanc, ds la premiere anne.
Cette pratique ne repose pas sur des donnes
naturelles. En effet, l'amortissement d'un
capital doit laisser supposed l'emploi de ce
capital, et de plus un emploi fructueux. Quand
les associations de Crdit foncier demandent
l'amortissement des la premiere anne de
1'avance, elles agissent contrairement l'ordre
des choses, puisque les propritaires n'ont pas,
en gnral, dans l'anne courante, le temps de
recevoir les revenues du capital avanc.
Certes, l'emprunteur est tenu de payer les
intrts du capital recu des la premiere anne,
puisque le Crdit foncier doit, lui, de son cot,
rembourser ces intrts a ses obligataires; mais
comme le Crdit foncier ne remboursera les
obligations qu'il a mises que dans le dlai de
de cinquante ans, on ne peut pas assimiler le
paiement des intrts a celui du capital.
Nanmoins une distinction peut tre faite
dans l'amortissement du capital avanc aux


- .O -










- 91 -


proprits urbaines ou aux proprits rurales.
Les amliorations, les constructions urbaines
se font, en gnral, dans un dlai moindre que
les amliorations ou les constructions des pro-
prits rurales; les proprits urbaines rappor-
tent done un revenue bien plus vite que ces der-
nires.
La Banque agricole et foncire exigera que
l'amortissement des capitaux avancs aux
propritaires urbains s'effectue avant l'amor-
tissement des sommes prtes au propritaire
rural.
A mon avis, ce dernier propritaire ne doit
amortir le capital avanc que la troisime
anne du pret; le propritaire urbain pourra le
faire ds la second.
La dure maximale du prt est de cinquante
ans; mais l'emprunteur peut faire des paie-
ments anticips, ce qui diminuera de beaucoup
ses engagements.
Mais ces amortissements anticips doivent
tre annoncs pralablement la socit, afin
qu'elle sache quelle some elle doit employer
au remboursement des obligations. En effet, si
les emprunteurs n'taient pas tenus d'aviser
d'avance le Crdit foncier pour faire ces verse-
ments anticips, il arriverait que cet tablisse-
ment n'aurait pas compt le montant de ces
versements dans les sommes annuelles qu'il
doit rembourser aux prteurs; et ce mcompte











certainement 1'et expos payer 1 ses obliga-
taires les intrts des sommes qui seraient non
employes.
Toutes les socits de Crdit foncier rclament
des emprunteirs une some de..... pour cent
pour les paiements anticips. Quelle est l'utilit
de cette some? Faut-il que notre socit la
rclame aussi des emprunteurs pour leurs
paiements anticips?
En tudiant un peu la march des associa-
tions de Crdit foncier, on constate sans peine
que les tantimes de remboursement anticips
doivent exclusivement augmenter les bnfices
de ces associations.
Ces associations, comme je l'ai dja plusieurs
fois dit, ont pour unique but de faire des
avances a un taux excessivement minime, de
de sorte que l'on ne saurait croire qu'elles
gagnent beaucoup en servant d'intermdiaires
aux emprunteurs.
Tout le temps que ces derniers ne retirent
pas de gros revenues des avances rescues d'elles,
on comprend parfaitement que ces associations
ne leur rclament aucune gratification; mais
n'est-il pas just qu'elles aient un lger pour-
boire, quand les capitaux mis a la disposition des
propritaires, rapportent beaucoup a ces der-
niers. Eh bien, les remboursemepts anticips
prouvent de la facon la plus vidente que les pro-
pritaires ont largement bnfici des services


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rendus par le Crdit foncier.Notre Crdit foncier
fera la mme chose que les autres associations.
J'ai dit tout l'heure que les socits de
Credit foncier tiraient peu de profits servir
d'intermdiaire entire les capitalistes et les pro-
pritaires, puisqu'elles prtent a ceux-ci pres-
qu'au mme taux que ceux-l leur font des avan-
ces. Cette ide me conduit naturellement a
ajouter quelques centimes aux sommes que le
Credit foncier doit recevoir des emprunteurs.
Le taux de l'infrt de notre Crdit foncier
ne sera pas trs lev; mais, ct de cette
some de... qui est destine, presque toute,
aux capitalistes, il lui faut payer ses locaux,
payer ses frais administration, rtribuer son
personnel : les propritaires ruraux et urbains
doivent a la Banque agricole et foncire une
some de... une commission pour ses peines.
Les socits de Crdit foncier qui fonction-
nent actuellement, ont mille et un procds pour
enlever, sous prtexte de bonne administration,
les sommes les plus fortes aux propritaires.
Les associations du Wurtemberg excellent
dans ces trucs, comme l'on dit vulgairement.
Ces associations demandent aux emprunteurs,
h part l'intrt et les frais administration :
1o deux annes de rente aprs l'amortissement,
20 une some de... a titre de fonds de premier
tablissement, 30 une valeur qui n'est pas sou-
vent infrieure 10 0/0 pour les paiements












anticips. Inutile de dire que cette manire
d'agir est contraire au but de ces associations.
Notre socit de Crdit foncier ne suivra pas
les mauvais examples des associations du Wur-
temberg : elle prlevera pour ses prts une
some de... pour l'intrt de ses avances et
1 pour cent par an pour ses frais d'adminis-
tration; elle prendra aussi pour les paiements
anticips quelques centimes qui ne devront pas
peser lourdement sur les bnfices raliss par
nos propritaires.
Cette some de... pour. l'intrt des avances,
et cette commission de 1 pour cent seront
seules percues pendant deux ans pour les prts
faits aux propritaires urbains et pendant trois
ans pour les sommes avances aux proprits
rurales.
A partir de ces dlais, la Banque agricole et
foncire rclamera tant pour cent pour amortir
ses avances.
J'ai dit plus haut l'opinion du docteur Price
sur les emprunts, j'ai dit que cet ami de Wil-
liam Pitt ne comprenait gure que les nations
avaient peur de contractor les emprunts les plus
levs, pourvu qu'elles pussent, part l'intrt,
se rserver une some de 10 0/0 pour l'amor-
tissement annuel des dettes. Eh bien, cette
opinion de Price, qui peut paraitre exagre,
n'est pas loin d'tre vraisemblable; elle re-
pose sur des calculs d'intrt compos.











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Supposons pour fixer les ides. que l'on con-
tracte un emprunt de 100 seulement a 4 pour
cent.
Au bout de 41 ans, l'emprunteur paie la
some de 41 x 4 pour les intrts, c'est-h-
dire 164 francs; de sorte que dans l'espace de
41 ans, il doit verser pour avoir sa liberation
complete la some de 264 francs.
Mais tout autre sera le cas de celui qui, en
payant au prteur les 4 francs d'intrt annuel,
place chez un tiers, un banquier par example,
la some de 1 franc par an, intrt compos :
au bout de 41 ans, 12 jours, il sera tout a fait
libr. En effet, il a dja plac 31 fr. 03; et ces
placements lui ont donn un intrt total de
58 fr. 97; en tout, il aura dpens pour sa lib-
ration 144 + 41,03, c'est--dire 185 fr. 03.
L'amortissement qui doit servir de base aux
avances du Crdit foncier, ne diffre gure du
calcul que nous venons de faire.
Un de nos propritaires fonciers obtient de la
socit une advance de 20,000.piastres pour une
proprit rurale et verse 10 0/0 par an intrt
compos.
Voyons le mcanisme des intrts composs
pour sa liberation. D'abord, il faut, dans notre
hypothse, ne pas s'occuper des trois premieres
annes du prt, puisque nous avons dit que l'a-
mortissement opr ds ce moment, serait tres
nuisible l'emprunteur. Par consquent, l'em-











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prunteur aura payer la Banque agricole et
foncire une some annuelle A pour le montant
des intrts et frais d'administration; en outre,
il paiera une some B destine l'amortisse-
ment, calcule au taux de 1 0/0 du capital recu :
tous les ans il versera la socit une some
A + B pour sa liberation.
Mais le rapport des terms de la quantit
A + B change annuellement : puisque l'em-
prunteur amortit le capital tous les ans, le terme
A devient de plus en plus suprieur au montant
des intrts et des frais administration. L'exc-
dent de la quantit destine a ce dernier service,
grossira tous les ans la quantit B et acclrera
1'amortissement de l'avance. De sorte que, par
le mcanisme des intrts composs, on arrive
k ce rsultat surprenant, qui avait si vivement
frapp l'imagination du docteur Price : l'intrt
compos, au commencement du prt, est tres
lev, et l'amortissement est minime; mais
comme le capital diminue annuellement, le
montant des intrts diminue aussi. Et l'amor-
tissement qui d'abord tait de 1 0/0, devient
progressivement de 2, de 3, de 4... de 10
0/0, etc. (1).
L'amortissement, qui est le seul mode efficace
de liberation pour les propritaires fonciers, ne


(1) On peut voir sur les Annuits et l'amortissement le pe-
tit Algbre de Sonret, pages 180 et suivantes.










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genera pas notre institution de Crdit pour le
remboursement des. avances qu'elle aurait re-
cues. Elle prlevera tous les ans sur les remises
faites par l'emprunteur, le montant de ses frais
administration, le pourcentage des versements
anticips; elle paiera ensuite tous les intrts
des sommes qu'elle a rescues, ce qui lui sera fa-
cile, puisque les emprunteurs les lui patient,
Puis, a la fin de chaque anne, elle runira tou-
tes les sommes verses par les emprunteurs, afin
d'teindre, par voie de tirage au sort, un certain
nombre d'obligations ; de plus, si elle prospere,
elle pourra convertir 6, 8 0/0 les obligations
qu'elle aurait mises a 7, 9 : ce qui lui per-
mettra de gagner 1 franc pour cen, sur les obli-
gations.




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