Les étrangers et la propriété immobilière en Haïti

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Material Information

Title:
Les étrangers et la propriété immobilière en Haïti l'article 6 de la Constitution haïtienne de 1889 et ses conséquences en droit privé
Physical Description:
1 online resource (154 p.) : ;
Language:
French
Creator:
Kernisan, Clovis
Publisher:
Éditions de la Vie universitaire
Place of Publication:
Paris
Publication Date:

Subjects

Subjects / Keywords:
Real property -- Haiti   ( lcsh )
Aliens -- Haiti   ( lcsh )
Propriété immobilière -- Haïti   ( ram )
Étrangers (droit) -- Haïti   ( ram )
Genre:
bibliography   ( marcgt )
non-fiction   ( marcgt )

Notes

Thesis:
Thesis (doctoral)--Université de Paris, 1922.
Bibliography:
Includes bibliographical references (p. 152).
General Note:
Title from PDF t.p. (LLMC Digital, viewed on Sept. 21, 2010)
Statement of Responsibility:
par Clovis Kernisan.

Record Information

Source Institution:
Columbia Law Library
Holding Location:
Columbia Law Library
Rights Management:
All applicable rights reserved by the source institution and holding location.
Resource Identifier:
oclc - 664745905
System ID:
AA00000996:00001


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Full Text
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THSE
POUR
DOCTORAT


La Facult n'entend donner aucune approbation ni improbation aux opinions mises dans les thses ; ces opinions doivent tre considres comme propres leurs auteurs.


UNIVERSITE DE PARIS. FACULT DE DROIT
LES ETRANGERS
et la
ROPRIT IMMOBILIRE
EN HATI
L'ARTICLE 6 DE LA CONSTITUTION HATIENNE DE 1889 ET SES CONSQUENCES EN DROIT PRIV
THESE POUR LE DOCTORAT
(SCIENCES JURIDIQUES)
Soutenue le 16 juin 1922 4 h. 30
par
Clovis KERNISAN
Prsident : M. CAPITANT, professeur. c l MM. CHAVEGRIN. Suffrages j HMARD.
PARIS EDITIONS DE LA VIE UNIVERSITAIRE
13, quai de conti, 13


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PRFACE
Septembre 1915.
En prsence du triste et dcevant spectacle qu'offre actuellement le monde civilis, chacun, soucieux des destines de sa patrie, se demande avec embarras o s'arrte l'intrt suprieur de l'humanit et o commence l'intrt national. Un vent d'horreur souffle sur la terre. L'gosme et l'ambition ont dchan entre les peuples la plus meurtrire et la plus formidable conflagration qui se puisse jamais concevoir. Ce ne sont pas seulement les rves socialistes, les vagues espoirs de fraternit universelle qui s'va-nouisseut, c'est la libert des hommes et des peuples, l'ide de droit et de justice qui est en pril. Avec une cynique dsinvolture, on a, en quelque sorte, suspendu le droit des gens, comme chose de parade bonne tout au plus pour les temps de paix et de politesses mensongres. Ce serait donc en vain que la conscience universelle aurait laborieusement dgag des expriences multi sculaires des nations tout ce bel ensemble de principes!
La tyrannie s'est rveille, rajeunie et fortifie de tous les progrs de la science. Empruntant des dehors trompeurs et inoffensifs, elle avait depuis longtemps mticuleusement prpar son uvre, aux dpens de


la loyaut internationale et au mpris des devoirs les plus sacrs de l'hospitalit. Maintenant :Malheuraux petits et aux faibles Les peuples forts seuls ont droit l'existence clame par le monde la voix tonnante de certains gros canons.
Dans ces conjonctures, sans pousser un mouvement de rgression, ne convient-il pas que dans chaque Etat, petit ou grand, on envisage avec un esprit positif les questions qui intressent de prs ou de loin la scurit nationale ? Ne convient-il pas de doser autrement qu'on ne l'a fait jusqu'ici les lments contraires dont dpend la solution de ces questions, c'est--dire l'esprit de prudence et l'esprit de gnrosit, le souci de la sret nationale et le souci du bonheur commun de l'humanit ? LInternationale, ce me semble, sonne faux depuis un an, et l'un des beaux rsultats du conflit actuel n'aura t que de soulever partout une vague de nationalisme. Parmi les problmes d'actualit qui s'agitent, l'un des plus importants est celui de savoir quelles conditions ou dans quelle mesure dsormais les trangers doivent tre admis jouir, dans un pays, de certains droits privs et, particulirement, du droit de proprit immobilire.
Cette question qui est en ce moment sur le tapis dans la plupart des Etats de l'Europe, spcialement en France, est une question dj vieille et toujours en veil dans notre petite Rpublique antillaise d'Hati. Elle y a pris, depuis quelque temps, un regain d'acuit, non seulement cause des enseignements


inattendus de la grande guerre scientifique dont tout le monde fait son profit, mais encore par suite de circonstances particulires relatives l'histoire politique de notre pays, sa situation conomique, sa position gographique. Produit historique del guerre de l'indpendance, la prohibition de la proprit immobilire aux trangers existe, en Hati, ds la naissance de cet Etat. En fait, elle s'est au cours du temps sensiblement attnue mais le principe, conserv encore dans notre Charte de 1889, en vigueur, a tra^ vers tous nos remaniements constitutionnels, intangible comme un dogme. Depuis dj de longues annes, le pays se trouve aux prises avec une crise conomique et financire de plus en plus aigu. A tort ou raison, certaines de nos personnalits poli^ tiques pensent que la suppression de la prohibition constitutionnelle aurait pour effet d'amliorer la situation matrielle du pays et d'activer son dveloppement en y faisant affluer, de l'tranger, les capitaux qui lui font besoin. De l, un vif dbat sur l'utilit de la disposition et sur l'opportunit de son abrogation,
D'autre part, les violents troubles intrieurs qui se sont tout rcemment produits en Hati ont fourni la rpublique des Etats-Unis une occasion on ne peut plus favorable pour la poursuite de sa politique d'hgmonie dans la zone de son canal inter-ocani-que de Panama. Au nom de la politique du big stick qui n'est qu'un des aspects de la mobile et opportuniste doctrine de Monro, le gouvernement


de Washington est intervenu, manu militari, imposant au gouvernement de Port-au-Prince sous forme de convention financire, ses vues et prtentions dans les affaires d'Hati. De force, les Amricains se sont octroys les principaux attributs de la souverainet. Il est devenu ncessaire que le peuple hatien trouve une base d'entente qui sauvegarde son indpendance et sa dignit. Ds lors, la question de la prohibition de la proprit immobilire aux trangers est de la plus haute importance et devient d'une brlante actualit. N'y a-t-il pas des rformes urgentes raliser dans toutes les matires qui s'y rapportent ? N'y a-t-il pas des textes quivoques qu'il faut prciser ? N'y en a-t-il pas de discordants entre lesquels il faut rtablir l'harmonie? N'y en a-t-il pas" qu'il faut crer, parce qu'ils n'existent pas et qu'ils sont ncessaires pour rglementer des matires laisses jusqu'ici la fantaisie des praticiens.
Ce sont l les principales raisons qui nous ont guid dans le choix de notre sujet, lequel prsente un caractre d'actualit gnrale pour l'Europe et le monde, et un intrt d'actualit particulire pour notre pays d'Hati. Aussi, malgr le titre spcial : Les trangers et la proprit immobilire en Hati largissant la question, nous, la considrerons au point de vue international et humain, et ensuite, au point de vue spcial de la lgislation hatienne. Dans une premire partie, nous rechercherons si la prohibition de la proprit immobilire aux trangers peut avoir un fondement lgitime et nous donnerons un


aperu de l'tat des diffrentes lgislations sur la question. Dans une deuxime partie, tout en tenant compte des ides d'ensemble dcoulant de l'tude gnrale, nous nous appliquerons fixer, d'aprs les faits et documents particuliers, le fondement, la porte et les consquences de la prohibition formule par l'article 6 de la Constitution hatienne de 1889. Comme conclusion, nous nous prononcerons sur la question de savoir si la prohibition doit tre supprime, attnue, ou maintenue dans toute sa rigueur, et nous indiquerons, les rformes constitutionnelles ou lgislatives qu'il serait dsirable de raliser ce sujet, en Hati.
C'est avec des proccupations purement scientifiques et en l'absence de toute ide de personnalits que nous avons utilis les uvres de nos honorables devanciers, que les circonstances nous ont permis de nous procurer. Du reste, il se trouve que, sans que nous ayons tendancieusement vis ce but, tout en ayant des points de vue communs avec plus d'un, nous ne sommes compltement d'accord avec personne.
Notre satisfaction serait complte si, sans rien perdre de son caractre de simple mmoire universitaire, notre tude pouvait prsenter quelques vues heureuses et quelques indications exactes dont puissent tenir compte, dans une certaine mesure, la doctrine, la jurisprudence et la lgislation de notre malheureux petit pays.
C. Kernisan.


V


LES TRANGERS
ET LA
PROPRIT IMMOBILIRE EN HATI
PREMIRE PARTIE
LES TRANGERS ET LA PROPRIT IMMOBILIRE EN DROIT INTERNATIONAL
CHAPITRE PREMIER
Le fondement des restrictions la proprit immobilire des trangers.
Dans un pays quelconque, l'exclusion des trangers de la jouissance du droit de proprit immobilire, ou, tout au moins, les restrictions entravant leur accession la jouissance de ce droit peuvent-elles se justifier rationnellement et en fait ? Un raisonnement superficiel qui aurait pour point de dpart les ides gnrales admises sur l'origine du droit de proprit amnerait rpondre cette question par la ngative absolue. En effet, philosophes, lgislateurs et jurisconsultes s'accordent proclamer que


l'homme a des droits qu'il tient de la nature et qui sont antrieurs toute rglementation positive. Ces droits dcoulent pour lui de la ncessit de vivre et de pourvoir la dfense de sa vie. D'autre part, l'homme n'est pas, non plus, riv au coin de terre o il est n ; il demeure libre de s'tablir o son intrt, son bon plaisir ou les circonstances le poussent, sans que, pour cela, il ait besoin de rompre le lien politique qui l'attache sa patrie d'origine, qu'il a abandonne momentanment ou mme quelquefois sans esprit de retour. D'o qu'il vienne et en quelque lieu qu'il se trouve, sans distinction de sexe, de religion, de race ou de nationalit, il doit pouvoir jouir de ses droits naturels, et la socit lui en doit protection. Mancini a dit fort justement : Les lois et les codes, uvres infaillibles et expression relative de la vrit, telle qu'elle est conue par les lgislateurs des Etats, ne crent pas les droits et les liberts d l'homme, mais ont le devoir de les reconnatre dans leur juste mesure, mme pour les trangers. S'ils ne le font pas, ils violent les droits de la justice, et en mme temps le droit des gens (1)... Or, le grand nombre des auteurs enseignent que la proprit est un de ces droits qui ont leur origine dans la nature mme de l'homme. Nous venons au monde avec des besoins, nous avons droit aux choses ncessaires la satisfaction de ces besoins. II faut se nourrir, se vlir, avoir un logement ; d'o le droit la proprit de toutes
1. Journal de Dr. Intern. pr., anne 1874, p. 230.


choses susceptibles d'tre consommes ou utilises par nous, les rcoltes comme le champ qui les produit, les matriaux qui composent la maison comme le sol sur lequel elle est construite. Troplong reprenant l'ide de Portalis proclame que la proprit est le droit naturel appliqu aux rapports de l'homme avec la matire. Et Laurent (Pr. de Dr. Civ., t. VI, n 87) consolidant la thse, dit que ce dernier auteur aurait pu invoquer l'histoire qui est le tmoignage de l'esprit humain et le meilleur des arguments, et il conclut que l'idal est que tous soient propritaires. Ds lors, quand il s'agit du droit de proprit, il ne doit pas y avoir des trangers, il doit y avoir des hommes. Pas d'exclusion, ni mme de restrictions, mais la pleine et libre accession pour tous.
Contre ces conclusions exagres d'une thorie qui peut, au fond, contenir un principe vrai, mais insuffisamment mis en relief, il serait sduisant de faire revivre la doctrine inspire de Rousseau {De l'orig. de l'ingal, parmi les hom.) et de Montesquieu (Esprit des L. 26, XV) qui, dans un sens tout oppos, enseigne que la proprit est une pure institution du droit civil, une cration artificielle du lgislateur. Mirabeau, Tronchet et beaucoup d'autres l'ont professe. Dans ce systme, la loi positive n'a pas consacr l'uvre prexistante de la nature ; elle a cr elle-mme l'institution ; la proprit est inviolable et sacre tant qu'elle la reconnat. Les consquences sont que le lgislateur peut abolir ce qu'il a cr, et que, a fortiori, ayant toute latitude pour rglemen-


ter la matire suivant ses conceptions, il a, spcialement, le droit d'exclure de la proprit de certains biens, dans les limites du territoire national, les individus qui appartiennent une autre communaut politique. A l'appui, on pourrait invoquer les exemples des lgislations anciennes o le droit de proprit tait considr comme une institution du droit civil, notamment le dominium ex jure Quiritium des Roumains, accessible au seul cvis romdnus.
Mais c systme, exprimentalement, appartient au pass. Les lgislations, dans leur volution gnrale l'ont depuis longtemps dpass ; il ne ls expliquerait plus. t puis, suivant Une remarque judicieuse de M. Planiol, dans un temps o toutes ls lois ont t renouveles ou sont sur le point de l'tre quelle base fragile, il assigne la proprit, en la faisant reposer sur la toute-puissance et la volont du lgislateur Du reste, au point de vue purement thorique, il n'est pas plus exact ; il est loin de satisfaire aux exigences de l'esprit moderne. Aussij l'a-t-on souvent rfut avec plein succs. Il apparat, l'analyse des faits observs et la rflexion, qu'il y a, dans l'institution de la proprit, quelque chose de suprieur la conscration civile de la loi. Certes, l proprit a son principe dans la nature, mais il convient d'en bien prciser le fondement naturel, pour ne pas aboutir des conclusions errones ou exagres, en ce qui concerne la dtermination de ceux qui doivent tre lgitimement les sujets de ce droit.
Dans notre opinion, la proprit est bien de droit


naturel, et cependant les restrictions la jouissance de la proprit immobilire, qui ont pour cause l'ex-trant, peuvent se justifier au point de vue rationnel aussi bien qu'au point de vue positif.
Parmi toutes les thories qui ont t proposes sur le fondement du droit de proprit, la plus rationnelle et la plus conforme la ralit des choses nous parat celle dveloppe par Locke au chapitre IV de son Trait du Gouvernement civil, laquelle lgitime le droit de proprit en le fondant sur le travail. Le philosophe dit ce sujet : Tout ce que chacun a tir de l'tat de nature par sa peine et son industrie appartient lui seul ; car cette peine et cette industrie tant sa peine et son industrie propres, personne ne saurait avoir droit sur ce qui a t acquis par cette peine et cette industrie (Lcke. G. civ., ch. IV, 1I). C'est aussi l'opinion d'Adam Smith et de Trgot. M. Cauws l'a repris dans son Cours d'conomie Politique en. l'clairant d'une lumire nouvelle, (t. III, n 959 et suiv., p. 343). La proprit a son principe dans la libert humaine, mais ce n'est pas croire que" cette libert elle seule, entrane le droit de proprit. Il faut, pour qu'elle donne naissance au droit de proprit, qu'elle se manifeste par le travail, par un travail quelconque, travail d'appropriation, d'occupation vritable ou de transformation. Tout homme est libre et, par consquent, apte devenir propritaire, mais il n'acquiert la proprit sur une chose qu'en rendant cette chose utilisable par son travail. Ainsi, quand i'homme primitif ne


faisait que cueillir ou ramasser des fruits sauvages dans les forts qui n'appartenaient encore personne, il faisait un travail d'appropriation suffisant pour tablir en sa faveur un droit de proprit sur les fruits.
A plus forte raison, il en est ainsi quand quelqu'un s'est appropri une partie du sol, l'a dfriche, assainie, clture, ensemence ; il a cr de l'utilit par son travail, et c'est l la vraie base de son droit de proprit sur le terrain occup. La proprit, c'est--dire la valeur cre, dit M. Cauws, est la rcompense d'un effort personnel (Idem, t. III, p. 375). Ce raisonnement ne justifie pas le droit de proprit seulement l'origine, il le justifie dans tous les temps et de nos jours. En effet, le droit du propritaire actuel ne repose pas exclusivement sur son travail personnel ; la proprit tant perptuelle et hrditaire, son droit reprsente l'quivalent du travail accompli pour l'appropriation primitive, la mise en valeur et la conservation du fond. Le propritaire actuel, par achat, donation ou succession, a acquis toute la somme d'utilit accumule dans la chose par le travail du propritaire primitif et de tous les propritaires intermdiaires. Ces dernires considrations prsentent un double intrt : elles rpondent l'objection que formule M. Ch. Gide (Econ. PoL, p. 543) contre notre doctrine et qui consiste dire que la maison dont on a hrit n'est pas le produit de son travail personnel, mais bien le produit du travail de sa famille, de ses parents ; elles tendent,


en outre, faire ressortir la corrlation ncessaire qu'il y a entre la situation faite l'tranger en matire de proprit immobilire et sa situation en matire successorale.
Quelles consquences faut-il tirer des ides que nous avons ainsi dgages ? Il en rsulte que ce qui est juste et lgitime, ce qui est ncessaire, pour que la justice naturelle soit sauve, c'est qu'aucun homme sur aucun point du globe ne soit priv de la libert de travailler et de recueillir la* rcompense de son travail. Si, dans un Etat, l'autorit territoriale dfend aux trangers de matrialiser dans des choses d'une nature dtermine la valeur cre par leur travail personnel ou la valeur rsultant du travail des autres et lgitimement transmise eux, un titre quelconque, il n'y a dans une telle prohibition rien d'incompatible avec le droit naturel. Qu'ils ne puissent pas, par exemple, acqurir, d'une manire gnrale, la proprit foncire, ou seulement la proprit des biens-fonds situs dans telle rgion, ils n'ont pas se plaindre d'tre atteints dans le droit qu'ils tiennent de la nature, car ils peuvent toujours concrtiser le produit de leur travail sous une autre forme, la forme mobilire. Il en serait autrement, s'ils taient exclus de la proprit de toute espce de biens, cela quivaudrait la privation de la libert de travailler, qui est un des attributs essentiels de la personnalit humaine, et par voie de consquence, la privation du droit naturel de proprit. Ce qui est de droit naturel, inviolable et sacr, c'est le droit de proprit
Clovis Kernisan 2


qui rsulte de la libert de travailler et de la facult de s'approprier le fruit de son travail, c'est la proprit en tant que valeur cre, abstraction faite de l'objet matriel sur lequel porte le droit, de sa forme mobilire ou immobilire. Les limitations que le droit positif peut apporter la libre accession des trangers la proprit immobilire peuvent paratre s vres, peu gnreuses, dfavorables mme quelquefois au dveloppement des bonnes relations internationales, mais elles ne sont jamais injustes dans leur principe, elles ne blessent aucunement les notions naturelles de libert et de justica qui doivent dominer les rapports sociaux et toutes les institutions humaines.
Supposons mme qu'il faille admettre que le droit de proprit sous ses deux formes, mobilire et immobilire, doive de par le droit naturel, tre galement accessible tous les hommes sans distinction de nationalit. Il sera encore possible de justifier par les principes du droit des gens et par des ncessits d'ordre positif les restrictions au droit de proprit immobilire des trangers, Ces restrictions s'expliqueraient dans une certaine mesure par la division de la socit humaine en Etats indpendants ; l'intrt de l scurit nationale les motiverait pleinement. Les Etats ont, comme les individus, le droit et le devoir de se dfendre, et la dfense nationale a des exigences qui varient suivant les pays, suivant leur situation gographique, leur degr de puissance relative, les circonstances historiques, politiques ou


conomiques qui ont conditionn leur naissance et conditionnent encore leur dveloppement. L'Angle-. terre, retranche dans son insularit, n'aurait peut-tre pas prendre les mmes prcautions que la France qui coudoie l'Allemagne, son ennemie sculaire, et Hati, petite nation, jeune, encore faible militairement et conomiquement, a toutes les raisons pour se prmunir contre les entreprises pacifiques, bien plus encore que contre l'action arme des grands tats imprialistes.
Il resterait savoir seulement si, en ralit, la concession pleine et entire de la proprit immobilire aux trangers, sans restriction, ni condition peut mettre en jeu dans une mesure quelconque la scurit d'une nation. Sur ce point des faits passs et prsents sont significatifs au point de vue de la dfense militaire. Sous le rapport politique et conomique, la question de la capacit des trangers en matire de proprit immobilire ne touche pas de moins prs la sret nationale. On sait quel puissant et efficace instrument de domination constituent de nos jours les forces conomiques. L'acquisition systmatise de biens immobiliers par des capitalistes trangers d'une nationalit dtermine ne peut-ejle prparer ou consolider une annpxiqn au profit de l'Etat dont ces trangers sont Jes ressortissants ? Qu'on ne m'objecte pas avec Laurent que la richesse mobilire qui est illimite est bien plus dangereuse que la possession de quelques arpents de terre.
Sans doute, personne ne saurait nier la supriorit


acquise de nos jours par les richesses mobilires. Mais s'ensuit-t-il que les biens immobiliers ne conservent une importance particulire tire de leur nature mme ? Ces biens font partie intgrante du territoire national, l'un des lments constitutifs de la personnalit d'un Etat. Ils ont en quelque sorte une patrie ; les biens mobiliers, eux, n'en ont pas, ils sont cosmopolites. La proprit du sol est une des fibres les plus rsistantes du sentiment patriotique. Elle donne une noble et fire assurance. Aux heures suprmes, c'est le propritaire foncier, ce sont les paysans, amoureux de leur terre, qui dfendent avec le plus de tnacit ou ont le plus d'intrt dfendre la patrie menace. Ah j'aurais bien peu confiance dans l'avenir d'un pays dont les trois quarts des rgnicoles seraient, sur le sol national, fermiers ou locataires d'trangers, propritaires. Les Allemands ont si bien compris les choses de cette faon que, dans leur uvre de germanisation de la Pologne, ils ne se sont pas arrts la loi de colonisation de Bismarck de 1886, tenue en chec par la vitalit de la nationalit polonaise ; accentuant leur action, ils en sont venus la loi d'interdiction de 1904, et en fin de compte la loi d'expropriation du prince de Bu-low de 1908, laquelle tend dpouiller les Polonais de la proprit foncire pour la faire passer aux Allemands.
Ainsi donc, quel que soit le fondement qu'on assigne au droit de proprit : volont du lgislateur, utilit sociale ou libre travail, il rsulte que les rai-


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sons tires des ncessits de l'organisation du monde en tats indpendants et de l'intrt de la scurit nationale de chacun de ces Etats sont suffisantes pour justifier pratiquement les restrictions au droit de proprit immobilire des trangers. Quoi qu'en pense Laurent, il me semble que c'est encore Portalis qui avait raison, lorsqu'en 1842, dans son rapport T acadmie des Sciences morales et politiques, sur le trait de droit international de Rocco, l'minent jurisconsulte disait : Le lgislateur doit craindre qu'on ne livre des trangers, avec une partie notable de la proprit du sol, l'influence qu'elle donne ses possesseurs (Laurent. Dr. Civ. Int., t. II, p. 29).


CHAPITRE II
L'interdiction de la proprit immobilire aux trangers et le droit de succession.
Il y a une corrlation ncessaire, nous l'avons dj fait remarquer entre la situation de. l'tranger en matire de proprit immobilire et sa situation au point de vue successoral. Ce sont deux questions insparables. Il convient, pour avoir une vue gnrale et complte de l'une, d'accorder quelque attention l'autre.
Dans tous les pays o l'tranger est frapp d'une y incapacit totale ou partielle relativement la jouissance du droit de proprit immobilire, se pose la question de savoir si cette incapacit a pour effet de l'exclure sans compensation pcuniaire, de la partie immobilire (il va sans dire que cela s'entend des biens situs dans le pays) de la succession de son parent national, laquelle il se trouve appel dans
l'ordre et dans les limites fixs par la loi. En certains ^___
Etats, cette question est tranche expressment par f'. ">~
la loi ; dans d'autres, dfaut de dispositions lgislatives, elle est solutionne arbitrairement et plus ou moins heureusement par la doctrine et la jurisprudence.


Comme la justifieation des restrictions la proprit immobilire, bases sur l'extra nit, et suivant une analogie parfaite avec l'lude de c premier point, nous remarquons que l solution rationnelle et juridique du nouveau problme dpend de l'opinion qu'on se sera faite ail pralable sut la lgitimit du droit d succession, sur soft caractre de droit naturel ou d'institution purement civile.
Quoi qu'en aient dit les autetirs du Gbd civil (franais), le droit d succession, d mme qti l droit de proprit, dont il est l suite ncessaire et insparable, nous apparat comme a^ant son prinipe dans la nature mme de l'homme vivailt en socit av ses semblables. C'est par tin malentendu, sirttin par erreur que le rapporteur du Tribunat, Chabot, et l'orateur de ce mme corps, Simon, l'ont reprsent comme l'uvre exclusive du lgislateur, comme Une institution purement civile. L'un d'eux disait dans ce sens : Si l'homme, dans l'tat de nature, n'avait pas l droit de proprit, il ne pouvait le transmettre lorsqu'il mourait, car bn ne peut transmettre, on ne peut donner ce qu'on n'a pas. La transmission des biens par succession n'est pas donc de droit naturel, mais de droit civil (Laurent. Pr. de Dr. civ., t. n 460, p. 352 et suiv. citant d'aprs Locr, t. V, p. 104). Leur opinion, ce sujet, tait la consquence de cette autre erretir qui leur faisait voir dans la socit civile la seule vritable source d droit de proprit. Domins par le prjug que Rdtisseau contribua tant rpandre, il leur tait difficile d penser


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autrement. Mais l'on en est bien revenu depuis : la conception d'un tat de nature antrieur l'tat social est tout simplement chimrique ; toutes les dductions qu'on en a tires s'vanouissent. Les derniers efforts de la pense, aide de l'observation, ont dmontr que l'homme est essentiellement sociable, que la vie des hommes en socit est un fait naturel, existant ds le principe.
Portalis dans son discours prliminaire du Gode civil, conclut que le droit de succession est d'institution sociale, ce qui signifie qu'il existe par cela seul qu'il y a des socits (Laurent. Pr. de Dr, civ., t. n 470). Il donne par l pleinement raison ceux qui pensent que le droit de succession est de droit naturel.
En effet, le droit de succession, comme le droit de proprit, dont il est le corollaire, a pu natre des ncessits de la vie en socit, mais il n'en est pas moins de droit naturel, puisque la vie en socit est un fait naturel. Partout, les codes, en rglementant le droit de succession, n'ont fait que consacrer un principe suprieur. Il est vrai que les systmes successoraux diffrent beaucoup, varient avec les murs et les ides, suivant les pays et suivant les temps. Mais cette diversit et ces diffrences, qui tiennent une foule de circonstances particulires, principalement la conception qu'on a de la famille, l'extension plus ou moins grande donne au cadre familial, ne mettent nullement en jeu le principe naturel de la transmission hrditaire.


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Domat, le jurisconsulte philosophe qui aime volontiers chercher la raison des choses, explique heureusement le fondement naturel des principaux ordres de vocations hrditaires. Pour l'ordre des descendants, il dit : La vie rend ncessaire l'usage des biens temporels ; le don de la vie emporte doue.le don de ces biens ; quoi de plus naturel, ds lors, que de faire passer les biens des parents aux enfants comme un bienfait qui doit suivre la vie.
Quant aux ascendants, en sens inverse, il est naturel que les biens des enfants ou descendants soient destins la satisfaction des ncessits de la vie de ceux de qui ils tiennent le bienfait de leur propre existence. Les collatraux, qui se rattachent un seul chef qui ils doivent galement la vie, ont droit aussi aux biens qui sont un accessoire de la vie ; la communaut d'origine donne lieu une solidarit naturelle qui est la base de leur vocation hrditaire. Concluons avec Laurent que le lien de famille engendre des droits et des devoirs et que le droit de succession n'est autre chose qu'un droit fond sur un devoir naturel.
Ceci tant, on comprend trs bien qu'un Etat, pour des raisons suprieures tenant la scurit nationale, empche l'tranger d'tre propritaire de biens fonciers dans telle rgion dtermine ou mme dans toute l'tendue de son territoire, mais ce qu'on comprend moins bien, ce qu'on ne comprend pas du tout, c'est qu'un tranger appel la succession de


son parent par le droit naturel et par la loi civile, soit cart, sans aucun quivalent, du partage de la partie immobilire d la succession. Une telle solution est injuste et contre nature.
Le droit l'hrdit est fond sur un devoir de famille, sur un fait et un principe antrieurs la loi positive. L'extranit n'efface, ni mme n'affaiblit pas le lien du sang ; les rapports de famille dominent toute nationalit. Qu'on interdise l'tranger de recueillir la chose mme qui lui choit par droit de succession, c'est une limitation son droit qui peut se justifier, mais on lui doit lgitimement sous une autre forme, pratiquement en argent, l'quivalent de sa part immobilire, en vertu de ces deux principes naturels, que nous avons successivement dgags, savoir : que le droit de proprit est inviolable et sacr en tant que valeur cre par le travail ; et que le droit de succession est ahssirespectable entant que transmission lgitime du droit de proprit. Du rest, on conciliera ainsi les exigences de l'intrt national avec l'quit naturelle. Une lgislation qui dispose autrement, c'est--dire qui frappe l'hritier tranger d'exclusion de la succession immobilire, sans lui assurer aucune compensation est foncirement injuste et mauvaise. Car les rgles juridiques consacres par le droit positif, si elles ne peuvent se modeler toujours parfaitement sur celles du droit naturel, elles ne doivent pas au moins les contredire ; suivant une formule heureuse de M. Planiol, elles n'ont d'autorit morale qu'autant qu'elles sont en harmonie avec


ce petit nombre de maximes fondes sur l'quit et le bon sens, qui s'imposent au lgislateur lui-mme, et d'aprs lesquelles l'uvre lgislative pourra tre apprcie, loue ou critique (Dr. Civ., t. I, n" 6, p. 3.)


CHAPITRE III
Les trangers et le droit de proprit immobilire dans les lgislations anciennes et modernes.
L'histoire qui suit, dans leur volution travers les ges, les institutions pratiques dans les diffrentes socits, fournit des donnes prcieuses pour l'intelligence et l'apprciation critique des diverses organisations nationales contemporaines avec leurs choquantes singularits et leurs curieuses survivances. Par ailleurs, dans l'lude d'une question qui met en prsence l'tranger et le rgnicole, l'homme et le citoyen, il y aurait peut-tre quelques enseignements utiles tirer d'un aperu gnral des lgislations des divers Etats qui se partagent actuellement le monde. Jetons donc un coup d'il sur le pass et considrons un peu le prsent.
I. Dans la haute antiquit, c'est l'exclusivisme absolu, l'gard de l'tranger ; il n'a pas plus le droit de proprit immobilire que les autres droits privs qui lui ont t reconnus avec le temps. Le bnfice des lois est uniquement rserv aux nationaux ; l'tranger est exclu de la religion, et par consquent de t

anciens ignoraient ce que nous appelons les droits naturels : de l, leur mpris de la personnalit humaine, l'esclavage et la condition misrable de l'tranger. Il en a t ainsi chez les peuples thocratiques de l'antiquit ; dans le droit hindou, dans le droit gyptien et dans le droit hbraque.
Mais, plus prs de nous, chez les peuples conqurants et commerants, il se produisit une amlioration sensible dans la condition de l'tranger. Deux facteurs, le commerce et la guerre firent d'assez larges brches la barrire que, dans les vieilles thocraties, l'intolrance religieuse dressait devant cet tre impur qu'tait l'tranger. Athnes, plus hospitalire que Lacdmone, ouvrit l'accs de son territoire aux trangers. Tous n'y avaient pas cependant, la mme situation au point de vue de la jouissance des droits privs, particulirement du droit de proprit foncire. Parmi les quatre classes d'trangers qu'on y distinguait, les isotles seuls, pouvaient, en vertu d'un trait ou d'un dcret, tre admis la jouissance du droit de proprit immobilire.
Les mtques, les trangers non domicilis et les barbares en taient exclus. Rome, l'origine, fut extrmement rigoureuse l'gard des trangers ; elle ne leur fermait pas son territoire, mais elle leur fermait son droit et sa religion, le temple et le forum. h'hostis ne pouvait aucun titre, ni sous aucune forme, prtendre possder le sol romain. Le domi-nim ex jure Quiritium tait l'apanage du seul civis romanus. Mais l'volution des murs, les cons-


qences des conqutes, la ncessit des rapports de voisinage, les exigences du commerce ne tardrent pas adoucir la lgislation primitive ; cl du Jus civile troit et rigoureux, se forma le jus gentium plus large et plus humain. Les prgrins ordinaires, exclus du jus civile et du daminium, purent alors acqurir une proprit infrieure, jure gentium, c'estl'm bonis qui prsentait la plupart des avantages pratiques du dominium. Ils pouvaient aussi acqurir un droit de servitude personnelle ou prdiale, un droit d'emphy-tose ou de superficie ou d'hypothque, Les prgrins latins, veteres coloniarii ou juniarii, plus prs du civis romanus, jouissaient en gnral du commer-cium, par consquent pouvaient acqurir le dominium. Quant aux barbares, c'est--dire ceux qui taient en dehors du monde romain et ne relevaient pas de ses lois,Ils taient, en principe, dnus de tous droits; et ne jouissant pas du bnfice du jus gentium, ils n'avaient mme pas Y in bonis.
Si, de l'poque romaine, nous passons aux temps barbares et la fodalit, nous constatons qu'en Germanie aucun droit, ni politique, ni civil n'est reconnu l'tranger et que, chez les Francs, le Franc peut a le droit de possder la terre salique. L'tranger tait exclu de la proprit immobilire par les coutumes barbares qui n'accordaient mme pas de protection directe sa personne. En droit fodal, p'es l'application de la maxime: toute terre est tenue du seigneur, propritaire du sol. L'aubain jouissait, pendant sa vie, des avantages de la possession de la terre, ..mais


sa mort, Je bien sur lequel le seigneur avait conserv le domaine minent tombait entre les mains du seigneur. C'est l'explication de l'odieux droit d'aubaine que la Rvolution supprima par le dcret du 6 avril 1790.
Ce rapide expos montre que dans l'antiquit et au moyen ge, les trangers n'taient pas sur le mme pied que le rgnicole au point de vue de la jouissance du droit de proprit immobilire. L'exclusion ou les restrictions qu'ils subissaient de ce chef trouvaient leur raison d'tre dans des motifs divers : motifs d'ordre religieux, chez les peuples thocratiques o la religion tait Je cadre de Ja nationalit; motifs plutt d'ordre politique chez les peuples commerants et conqurants. A Rome, particulirement, il ne faut pas chercher la source des prohibitions ailleurs que dans la lgislation civile et dans les conceptions juridiques des Romains. A l'poque,fodale, les motifs ont t aussi d'ordre social et politique ; la terre, fief ou censive, tait la base fondamentale de tout le rgime fodal ; le droit de souverainet et le droit de proprit taient confondus dans les mmes mains.
II. Mais les temps ont march, et avec les ides et les murs, les institutions se sont profondment modifies. Le Christianisme* la Rforme et la Rvolution franaise ont chang la face du monde. La conscience humaine a dgag les principes du droit naturel ; les thories juridiques se sont renouveles et le droit positif transform, Qnel est donc l'tat des lgislations modernes en notre madre ? Quelles


sont leurs plus rcentes rformes et dans quel sens s'orientent-elles ?
A ce point de vue, nous rangeons les diffrents pays dans trois groupes, suivant le systme consacr par leur lgislation.
1 Ceux o le droit de proprit immobilire des trangers n'est soumis aucun rgime spcial et o il est ouvert, comme aux nationaux, sans restriction ni condition particulire : France, Italie, Belgique, Espagne, Danemark. Pays-Bas, Brsil, Argentine, Chili, Uruguay, Venezuela.
2 Ceux o la jouissance de ce droit est subordonne une condition quelconque : rciprocit lgislative ou diplomatique, autorisation pralable de l'autorit locale ou condition de rsidence : Angleterre, Autriche-Hongrie, Allemagne, Sude, Norvge, certains cantons suisses.
3 Ceux o existe une prohibition absolue ou limite, restreinte une catgorie d'immeubles ou des immeubles situs dans une rgion dtermine : Russie, Roumanie, Turquie, Japon et Chine, Mexique, peut-tre aussi le Prou, mais certainement un certain nombre des Etats secondaires de la rpublique fd-rative des Etats-Unis, et enfin Hati.
Les lgislations du premier groupe ne nous intressent pas beaucoup ; cependant nous ne saurions passer sous silence la lgislation franaise, elle a prsent dans le pass des mesures gnrales d'exclusion ou de dchance, dont rsultait pour l'tranger l'incapacit spciale en matire de proprit


immobilire; elle est actuellement (1) envoie de transformation en ce qui concerne le mode de concession de ce droit aux trangers. Jadis en France, les trangers aubains taient frapps de la double incapacit de disposer ou de recevoir par testaments, et d'acqurir par succession ab intestat ou de laisser une successoin. Ces mesures de rigueur avaient leur source dans les ides de l'ancienne socit fodale.
L'incapacit d'acqurir, titre de succession ou de legs, tait gnrale et s'appliquait tous les biens, meubles et immeubles:il n'existait pas contre l'tranger une prohibition spciale de la proprit immobilire ; il ne se trouvait exclu de la jouissance de ce droit au double titre de lgataire ou d'hritier que par application d'une mesure gnrale qui procdait d'ides absolument diffrentes de celles qui dterminent de nos jours les restrictions apportes, en certains pays, l'accession des trangers la proprit foncire. Par les lois des 8-15 avril 1791, la Rvolution supprima ces rigoureuses incapacits comme contraires aux droits de la personne humaine. Mais le lgislateur du Code civil de 1804 ne tarda pas les rtablir, sous une autre forme, et mme donna une nouvelle extension l'incapacit de l'tranger. Considrant le droit de succession comme un droit civil, il n'en reconnaissait la jouissance l'tranger en France que sous condition de rciprocit (ancien art. 726) ; bien plus, dans l'article 912, il lui dniait au mme titre, le droit d'acqurir par donations entre
1. En 1915-
Clovis Kernisan S


vifs, droit dont jouissait l'tranger, mme avant les lois abolitives de l'poque rvolutionnaire. Sous la Restauration fut rendue, sous l'empire de proccupations d'ordre conomique et commercial, la loi du 14 juillet 1819, intitule d'une faon inexacte loi relative l'abolition du droit d'aubaine et de dtraction.
Les dispositions restrictives des articles 726 et 912 furent supprimes en vue de favoriser l'afflux des capitaux et le sjour des trangers en France. Ainsi disparurent les dernires limitations que la loi franaise apportait au droit de proprit immobilire des trangers. Ds lors, relativement la jouissance des droits privs et spcialement du droit de proprit immobilire, l'tranger se trouve soumis la rgle gnrale de l'article 11 du Gode civil, lequel lui concde les droits civils sous condition de rciprocit diplomatique.
La difficult est de dresser la liste des droits civils ; la jurisprudence franaise s'en est charge avec la doctrine, mais elles ne sont pas toujours d'accord sur ce point. Quoi qu'il en soit on s'accorde unanimement pour reconnatre le droit de proprit, et particulirement le droit de proprit immobilire, comme un droit naturel, exclu de la liste des droits civils et pouvant appartenir l'tranger en France pleinement et, sans aucune condition, mme si le Franais, dans le pays dont cet tranger est ressortissant, ne bnficie pas du mme avantage. Gela rsulte des termes de l'article 3 du Code Napolon : Les immeubles, mme ceux possds par les tran-


gers, etc. Le droit de proprit ainsi reconnu aux trangers comprend tous ses dmembrements : servitudes, usufruit hypothque, emphytose et superficie.
A un moment donn, il y a eu un projet de rforme tendant apporter une restriction au droit de proprit immobilire des trangers. Le 11 dcembre 1893, M. Mahy, dput, dposa sur le bureau de la Chambre une proposition de loi portant interdiction de vente aux trangers de tous terrains situs dans le rayon de la dfense des places de guerre et postes militaires{J.de dr.,int., 1893, t.XX,p. 1292).I1 parat que la loi n'a pas vu le jour. Aujourd'hui, la question prend un vif intrt d'actualit avec la guerre actuelle. Les abus d'hospitalit dont se sont rendu coupables les Allemands dans leur uvre de l'avant-guerre ont fait ressortir qu'il peut tre ncessaire d'entourer de certaines mesures de prudence la con_ cession de la proprit immobilire aux trangers. C'est dans ce but que M. Aristide Pratt, dput de Versailles, a dpos sur le bureau de la Chambre une proposition de loi, soumettant la jouissance du droit de proprit immobilire, pour les trangers, une autorisation pralable du gouvernement franais. Il y aurait, suivant ce projet, une distinction entre, d'une part, les Austro-Allemands, lesquels auraient besoin de se faire autoriser pour devenir propritaires fonciers dans n'importe quelle partie du territoire franais et, d'autre part, les autres trangers qui ne seraient assujettis l'autorisation que dans une zone dtermine, le long des frontires. Peut-tre et-il


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mieux valu reprendre le projet Mahy et, le combinant avec celui de M. Pratt, exclure carrment tous les trangers des rgions o cela peut tre justifi par l'intrt de la dfense nationale, et accorder le droit de proprit pour le reste de la France aux trangers amis, sous la condition d'une autorisation pralable.
La loi atteindrait plus franchement son but et aurait moins le caractre d'une loi de circonstance.
Dans le second groupe de lgislations, nous trouvons, en premire ligne, l'Angleterre. A premire vue, on pourrait croire que, dans l'tat actuel de la lgislation anglaise, l'tranger est exactement dans la mme situation que l'Anglais lui-mme au point de vue de la jouissance du droit de proprit foncire. Il n'en est rien, il y a des diffrences, et c'est pourquoi nous n'avons pas class la lgislation anglaise dans notre premier groupe. L'tranger, jusqu' une poque relativement rcente, tait exclu, en Angleterre, de la proprit foncire. Cette exclusion avait son principe dans le droit fodal et la Common Law : toute terre devait tre tenue du souverain, et l'tranger vivant en dehors de son allgeance ne pouvait lui tre uni par les liens de la hirarchie fodale ; il ne pouvait pas non plus succder, n'ayant pas le sang hritable. Deux rformes successives ont graduellement fait disparatre la prohibition. La loi de 1844 autorisa l'tranger possder, louer et acqurir, mais seulement pour vingt-et-un ans, les immeubles ncessaires l'tablissement de sa famille, de son commerce et


de son industrie. L'acte du 12 mai 1870 assimila l'tranger au citoyen britannique au point de vue de la jouissance, acquisition ou transmission un titre quelconque du droit de proprit immobilire, mais cette assimilation n'est pas complte, tant faite sous la double condition qu'il s'agisse d'un tranger ami et que cet tranger rside en Angleterre, et sous une rserve, savoir que le statut n'est applicable qu' la Grande-Bretagne et non aux colonies (/. de dr. int., 1874, t. I, p. 9 ; Weiss. Dr. int pr., t. II, p. 547 et suiv. ; Laurent. Dr. civ. int., t. II, p. 40 et suiv.). Dans ce pays essentiellement traditionnaliste, la prohibition avait longtemps survcu aux principes fodaux dont elle n'tait que la consquence. Quand les Anglais se sont finalement dcids la supprimer, ils n'ont pas manqu, guids par leur sens pratique, d'entourer de prudentes rserves la concession qu'ils faisaient aux trangers.
En Autriche-Hongrie, les trangers jouissent de la proprit foncire, comme des autres droits privs sous condition de rciprocit. La situation des Franais en Autriche est rgle ce sujet par une convention du 11 dcembre 18G6 (Weiss, t. II, p. 007.)
En Allemagne, suivant une analogie avec ce qui existe dans les autres Etats fdratifs, Suisse ou tats-Unis d'Amrique, la capacit des trangers en matire de proprit immobilire, dpend de la lgislation gnrale de l'empire allemand et des dispositions de lois propres chaque tat confdr. D'aprs la lgislation fdrale, les trangers seraient,


ce sujet assimils aux Allemands, mais l'article 88 de la loi d'introduction du nouveau Code civil allemand dclare maintenir les prescriptions des lois particulires chaque Etat secondaire, subordonnant l'approbation de l'Etat l'acquisition des immeubles par les trangers ; et, dfaut de distinction, la situation est la mme pour les personnes morales trangres que pour les personnes physiques (Weiss, t. II, p. 604).
En Sude et en Norvge, les trangers ne peuvent acqurir des proprits immobilires que moyennant une autorisation pralable du gouvernement. Mais les citoyens des deux monarchies sont rciproque ment dispenss de cette autorisation. En 1851, on a failli, sur un vu du Rikstag, interdire absolument aux trangers de possder la terre en Sude, mais' cette tentative n'eut pas de suite. Il semble que rcemment les. lgislations sudoises ont t modifies sur ce point (Weiss, t. II, p. 622 et 626).
La Suisse, de mme que l'Union amricaine l'gard des Etats composants, laisse aux divers cantons le soin de rgler leurs intrts privs. Dans certains cantons, l'tranger ne peut acqurir la proprit foncire sans y tre autoris par le gouvernement cantonal. Quelques-uns exigent mme l'intervention du Grand Conseil. Une loi vaudoise du 13 fvrier 1890 sur l'acquisition d'immeubles ou de droits rels immobiliers par des corporations ou personnes juridiques trangres prvoit le cas o des biens de cette nature adviendraient ces personnes par do-


nation ou testament. Pour conserver en nature le bnfice du legs ou de la donation, il faut y tre autoris au pralable. En cas de refus de l'autorisation, on est oblig de vendre dans le dlai d'un an (Weiss, t. II, p. 632 ; Laurent, t. II, p. 58).
Mais c'est surtout dans notre troisime groupe de lgislations que nous pouvons faire les observations les plus intressantes relativement notre sujet.
Le Droit russe, suivant une remarque de Laurent, a suivi une marche inverse de celle que l'on constate chez les autres peuples : il est parti de l'galit pour aboutir l'ingalit. L'article 995, t. IX du Svod pose le principe de l'galit du national et de l'tranger. Mais des considrations politiques ont fait apporter depuis la fin du xrx" sicle des restrictions la capacit de l'tranger, spcialement en matire de proprit immobilire. On a voulu, juste raison, prvenir le danger national qui pourrait rsulter de la concentration des terres en des mains trangres, sur les confins de l'empire russe. A cette fin, ont 't pris, l'ukase du 14 mars 1887 relatif aux gouvernements de Pologne et de Bessarabie et l'ukase du 29 mai 1898 relatif aux rgions de l'ouest et du sud du Caucase. Ces actes portent interdiction, pour les trangers, d'acqurir aucun titre des droits de proprit ou de jouissance sur des immeubles situs en dehors des ports ou des villes, dans des parties dtermines du territoire russe. Limite quant la situation des biens, la prohibition atteint la dernire rigueur quant aux choses sur lesquelles elle porte :


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le droit de grer un immeuble, l'usufruit, le bail d'immeubles y sont galement compris. Un gage immobilier, consenti un crancier tranger ne peut lui confrer ni droit de proprit, ni droit de jouissance sur l'immeuble engag. L'tranger est oblig de vendre un sujet russe dans le dlai de trois ans les biens immobiliers qui lui choient par succession ou testament. Enfin, les personnes juridiques trangres, socits ou tablissements, mme celles dont l'existence lgale est reconnue par le gouvernement russe, sont soumises aux mmes rgles que les personnes physiques (Weiss, t. II, p. 664 et suiv.).
La Roumanie est le seul pays d'Europe o l'interdiction de la proprit immobilire aux trangers existe pour toute l'tendue du territoire national, mais il est vrai de dire qu'elle est limite seulement une catgorie d'immeubles, les immeubles ruraux. C'est ce qui rsulte de l'article 7 de la constitution roumaine de 1879. Antrieurement cette date, la -prohibition ne frappait que les Isralites. Mais au trait de Berlin de 1878, les tats europens signataires de l'acte, imposrent la Roumanie comme condition de la reconnaissance par eux de son indpendance, qu'elle ne laisst subsister dans sa lgislation aucune distinction religieuse. Pour s'excuter le nouvel tat ne supprima pas la prohibition spciale aux Isralites, mais retendit tous les trangers gnralement quelconques, sauf rserve pour les droits acquis avant 1879. L'application de cette disposition ne prsente pas


de difficult, lorsqu'il s'agit d'achat d'immeubles ruraux, mais il n'en est pas de mme lorsqu'il s'agit d'acqurir de pareils immeubles par succession ou testament.
La loi roumaine tant muette sur ces derniers points, la question s'est pose de savoir si les trangers peuvent hriter de biens immobiliers ruraux, sis en Roumanie. La Cour de cassation de Roumanie a tabli, ce sujet, une jurisprudence, fonde en quit, mais arbitraire quand mme, en prsence des termes gnraux et absolus de l'article 7 de la constitution roumaine ; suivant cette jurisprudence les trangers ne peuvent succder l'immeuble rural, mais la valeur de l'immeuble ralise"(Renault. G. de dr. inter. pr. l'Ec. Se. Pol., notes personnelles).
En Turquie, longtemps la proprit immobilire a t refuse d'une faon absolue aux trangers, par application de la constitution ottomane. Mais il y a plus d'un demi-sicle que l'action de la diplomatie europenne a dtermin la Sublime-Porte une rforme presque radicale sur ce point. La loi du 7 s-pher (18 juin 1867) accorda aux trangers sous certaines conditions l'aptitud possder des biens-fonds sur la terre musulmane, l'exception de la province de THedjaz. Depuis, la rgle est en Turquie la capacit en matire de proprit immobilire pour les ressortissants trangers dont les gouvernements ont adhr la rforme de 1867, mais la prohibition subsiste exceptionnellement pour la province sacre musulmane.


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Le droit de possder des immeubles devait logiquement entraner le droit de les acqurir par succession testamentaire ou ab intestat. La jurisprudence ottomane admet sans difficult la premire consquence, mais en ce qui concerne la succession ab intestat, un avis du Conseil d'Etat, en date du 12 juillet 1876, faisant une distinction entre le droit de possder et le droit de succder, refuse l'hritier tranger le droit de succder aux biens laisss par son parent ottoman.
Quant la Chine, pays dont la tendance l'isolement est proverbiale, l'tranger en gnral, est exclu de la proprit foncire. A ce point de vue, l'action japonaise dans la guerre actuelle a fait une nouvelle brche au vieux mur chinois, dj bien entam. Le gouvernement de Tokio a exig, entre autres choses, de celui de Pkin, la concession, pour ses sujets japonais, du droit de possder des immeubles dans "certaines rgions de la Chine.
Le Japon, lui-mme, bien qu'il et consacr dans son Code civil, en 1898, le principe de l'galit entre nationaux et trangers au point de vue de la jouissance des droits privs, avait cependant continu refuser, jusqu' ces derniers temps, la proprit immobilire aux trangers de la faon la plus complte. Une circulaire de 1873, qui tait demeure en vigueur quant ce chef, dniait aux trangers la facult d'tre propritaires de biens-fonds ou d'avoir sur ces biens mme un droit de gage ou d'hypothque. Cette dernire restriction n'tait pas applicable aux ressor-


tissants des pays qui avaient stipul du Japon le traitement de la nation la plus favorise, notamment aux Franais. Les trangers ou personnes juridiques trangres, en rgle gnrale, ne pouvaient jouir au Japon que d'un droit de bail perptuel sur les immeubles, dans les conditions fixes par les traits.
La situation a chang, en vertu d'une loi d'avril 1910 (1), qui permet d'tre propritaires d'immeubles des trangers sous certaines conditions, par exemple, rciprocit lgislative ou rsidence au Japon. Si l'tranger cesse de rsider dans le pays, il est oblig de disposer de sa proprit, sans quoi celle-ci fait retour au trsor. Les personnes juridiques trangres doivent avoir, en outre, l'autorisation du ministre de l'Intrieur. De plus, les trangers bnficiant du droit de proprit doivent appartenir un pays dsign par ordonnance impriale.
Mais, malgr les mille prcautions ou entraves dont le lgislateur nippon entoure l'accession des trangers la proprit immobilire, il ne va pas jusqu' supprimer la prohibition primitive pour tout le territoire japonais : il est certaines rgions qui demeurent absolument fermes aux trangers. Pour tre un peu compliqu, le systme japonais n'est pas moins sage et moins original (Weiss. Dr. inst. pr., t. II, p. 707 et 708).
Si de Tokio nous faisons un saut par-dessus le Pacifique, nous tombons en Amrique o nous trou-
1. Renault. C. de dr. inst. Ec. Se. Pol., notes personnelles.


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von s les dernires lgislations qui nous intressent.
Au Mexique (1), l'tranger jouit en principe de tous les droits non politiques et une loi du 28 mai 1886 lui reconnat formellement la facult d'acqurir des immeubles dans le pays, mme s'il n'y est pas domicili. Mais cette capacit gnrale reoit certaines limitations. Une premire, concernant les trangers en gnral, est pose par la loi du 1er fvrier 1856, laquelle subordonne l'autorisation de l'Excutif fdral, toute acquisition de proprit immobilire par un tranger, dans une zone de vingt lieues le long des frontires et de cinq lieues le long des ctes. Puis, il y a une seconde limitation qui est une vraie prohibition, visant spcialement et exclusivement les citoyens des pays limitrophes (sans doute, le Guatemala, mais surtout les Etats-Unis : on n'a pas oubli comment la grande rpublique toile happa le Texas, en 1845-1848) : celle-ci est prvue par la loi du 20 juillet 1863 qui dfend aux ressortissants de ces pays d'acqurir aucun titre des terrains nationaux dans les Etats-frontires. Ce rgime a quelque parent avec celui que M. le dput Aristide Pratt propose d'introduire en France : mesures de prudence gnrales l'gard de tous les trangers, et ct, entraves particulires pour certains trangers suspects.
Nous arrivons enfin aux Etats-Unis d'Amrique,dont la lgislation mrite toute notre attention pour plus
1. Weiss, t. II, p. 674.


d'une raison. D'abord, la grande rpublique toile est trs probablement un des tats qui eussent le plus vivement dsir qu'on fit disparatre de la Constitution et de la Lgislation hatiennes l'interdiction, aux trangers, d'tre propritaires en Hati. Les terres hatiennes, si fertiles et dont le sous-sol recle tant de richesses inexploites, eussent offert un beau placement aux grands capitalistes amricains.
Ensuite, telle est l'ironie des choses dans le monde, que c'est parmi les tats composants de la rpublique fdrative amricaine que se rencontrent les tats dont la lgislation dict la prohibition de la proprit immobilire aux trangers sous une forme absolue, identique celle de la constitution hatienne.
Les traditions juridiques sont extraordinairement tenaces et difficiles extirper. Transplante en Amrique par les colons anglais, la Common Law y a pris racine aussi profondment qu'en Angleterre. Aprs que les colonies d'Amrique se furent spares de la mtropole et que l'Angleterre, grce la gnreuse intervention de la France, ft amene reconnatre, au trait de Versailles de 1783, l'indpendance du nouvel tat, la souverainet ayant pass du roi au peuple, la nation amricaine acquit le domaine minent du sol, par application de la maxime fodale que toute terre est tenue du seigneur, propritaire du sol ; et l'tranger ne pouvant lui tre uni par les liens de vassalit fut incapable de possder une portion quelconque de la terre amricaine ; et n'ayant pas le


sang hritable il ne put non plus succder aux biens laisss par ses parents amricains en Amrique.
Cette prohibition, d'origine fodale, n'a pas disparu aux Etats-Unis, comme en Angleterre. Elle s'y est conserve, en se modifiant dans son principe, en dpouillant son caractre primitif pour s'inspirer d'autres raisons, tires des ncessits prsentes de la vie nationale amricaine. La rgle, elle-mme ne s'est pas tant transforme : ses motifs surtout ont chang, et aussi, son champ d'application, qui embrassait tout le territoire de l'Union, s'est rtrci et se trouve actuellement ramen aux territoires d'un certain nombre des Etats composants. Pour se bien expliquer ces transformations, il faut se rappeler les traits essentiels de la machine gouvernementale des tats-Unis. La personnalit de l'tat fdral n'absorbe pas, l'intrieur, la personnalit des tats secondaires. Chacun de ces Etats, en vertu de son autonomie lgislative, a le droit de faire des lois, rgissant le transfert des biens meubles ou immeubles par contrat ou par succession testamentaire ou ab-intestat et dterminant les personnes qui peuvent oprer ce transfert ou au profit de qui il peut tre fait. Cette facult est accorde sous la seule rserve que les citoyens amricains soient traits de la mme manire dans tous les Etats. Le principe prohibitif du droit fodal se conciliait mal avec l'intrt politique de la nouvelle rpublique qui avait besoin de favoriser les immigrations pour se peupler et se dvelopper. Mais cette


considration n'agit pas de la mme manire dans tous les Etats : les lgislatures prirent des parties divers. Les unes abolirent la prohibition en donnant aux trangers entire et franche accession la proprit immobilire, tout comme aux citoyens amricains: Maine, Massachussets, Ohio, Floride, et autres encore.
Les autres concdrent aux trangers le droit d'acqurir et de possder les biens-fonds sous une condition de rsidence : Newhampshire, Kenctuky Illinois, Nebraska, etc.
Un troisime groupe subordonna la jouissance de ce droit une dclaration de l'tranger qu'il a l'intention de devenir citoyen amricain, dclaration faite dans les formes requises pour la naturalisation : Arkansas, Maryland, Delaware, New-York, Caroline du Sud, etc.
Dans un quatrime groupe, on maintient dans toute sa rigueur primitive l'incapacit, pour les trangers, d'tre propritaires d'immeubles, sans aucune possibilit de l'luder par l'accomplissement d'aucune formalit ou la ralisation d'aucune condition : Ver-mont, Alabama, Caroline du Nord, Missouri, etc.
La Pensylvanie a adopt une lgislation particulire, subordonnant le droit d'acquisition d'immeubles une double limitation : quant la valeur, maximum de 20.000 dollars, et quant la contenance, maximum de 50.000 acres. Pour les territoires, non encore rigs en tats, une loi fdrale du 2 mars 1897 interdit aux trangers d'y acqurir des proprits


foncires rurales, rserve faite des droits rels de garantie et des droits de succession. Pour ces derniers droits, du reste, on est oblig de se dfaire des immeubles sur lesquels ils portent, si dans 10 ans, on n'est pas devenu Amricain. Il faut, en outre, noter que les fluctuations des lgislations ou pratiques particulires des Etats dmontrent que la prohibition de la proprit immobilire aux trangers ou les restrictions la jouissance de ce droit, l o elles existent, elles ne se rclament plus de la tradition fodale ; elles sont motives par des raisons d'ordre positif, des raisons politiques, des considrations d'ordre public comme dit M. William Bury(/. de dr. int., 1903,t.XXX,p.760 et suiv.j.En effet, avant 1880, dans presque tous les Etats, existait, aussi compltement et aussi librement que pour les citoyens amricains, le droit pour les trangers d'acheter, d'acqurir, de possder par contrat, testament ou succession, des biens immeubles aussi bien que des biens meubles. Mais des trangers non rsidents ayant abus de cette facult en acqurant des prix trs peu levs de trs vastes territoires, on s'en mut et les lgislatures de la plupart des Etats votrent des lois prohibitives, ou restrictives du droit de proprit immobilire des trangers non rsidents. C'est mme ce qui provoqua la loi fdrale du 2 mars 1897 relative aux territoires non rigs en tats, laquelle vint prciser et renforcer une loi du 3 mars 1887 qui existait dj sur cette matire. Ces mesures restrictives ou prohibitives troublent


l'ordre des vocations hrditaires en s'appliquant eh matire successorale. Les divers Etats ont toute une jurisprudence sur les procs relatifs au droit des trangers aux hritages immobiliers laisss par leurs parents, en Amrique.
Plus frquemment les dcisions excluent, sans compensation, l'hritier tranger, au profit de l'hritier amricain ; en ce sens, une dcision de 1896 de la Cour suprme de l'Etat d'Illinois, cite par A. Darras (/. de Dr. Int., 1901, p. 311, t. XXVIII).
Dans les rapports internationaux l'application de. ces dispositions des lois particulires cre des difficults au gouvernement central. La superposition de la souverainet fdrale et de l'autonomie lgislative locale des Etats se concilie mal avec le droit que confre la constitution au Prsident de l'Union, dpasser des conventions internationales au nom des Etats-Unis. La difficult laquelle donne lieu l'application de l'article 7 de la convention franco-amricaine de 1853 est caractristique ce point de vue (Laurent, Dr. Civ. Int., t. II, p. 47 et suiv.).
La conclusion que nous tirons surtout de cet expos, c'est que le systme amricain est un systme, non plus traditionnaliste, mais raliste et fond sur l'intrt national envisag sous ces deux formes : intrt gnral de l'Union et intrt local des Etats. En tout cas, les Amricains, quitablement, ne sauraient tre les premiers nous lancer la pierre nous, hatiens, pour l'article 6 de notre constitution de 1889. Ainsi, nous sommes parvenu au terme de notre
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long voyage travers les lgislations anciennes et modernes. De tout ce que nous avons observ et not, quelles sont les ides d'ensemble formuler et quelles sont les conclusions gnrales tirer en faveur de notre tude spciale de la lgislation hatienne ? Nous constatons que la prohibition de la proprit immobilire aux trangers a exist dans le pass et existe encore dans le prsent, fonde sur des motifs d'ordres divers : religieux, social ou politique. La libert de conscience et le devoir naturel de tolrance religieuse ne permettraient pas un Etat, en plein xx" sicle, de conserver dans sa lgislation, une telle prohibition, en la fondant ostensiblement sur une distinction de croyances : la Roumanie en a donn la preuve en 1878.
Il serait aussi absurde de se rclamer de la tradition juridique romaine, si ce n'tait que pour retenir le cadre troit du jus civile primitif, au mpris de tous les progrs du droit des gens et de toutes les exigences des relations internationales modernes ; la thorie qui fait du droit de proprit une institution purement civile se trouve exclue par la force mme des choses de toute lgislation positive.
Il ne saurait davantage s'agir de faire revivre les ides fodales pour mler encore ensemble deux choses absolument distinctes et dont le dpart a t si heureusement fait : le droit de souverainet et le droit de proprit ; les rformes de la lgislation anglaise et la transformation des causes dterminantes des lois amricaines, en la matire, en sont de vivants


tmoignages, Mais, par contre, des ncessits politiques ont dcid le lgislateur, dans nombre d'Etats, prendre des mesures restrictives ou prohibitives relativement au droit de proprit immobilire des trangers.
Absolue, rigoureuse et d'application presque gnrale dans tous les pays, aux temps anciens, la prohibition s'est attnue ou diffrencie dans les divers Etats, au cours des ges, sous l'action des facteurs divers, d'ordre matriel, comme la guerre, le commerce, les ncessits conomiques, ou d'ordre moral, Comme le progrs gnral des ides, le dveloppement du sentiment de respect de la personnalit humaine, l'volution et la prcision des rgles du droit des gens. Mais, malgr les exhortations ou les Vux gnraux formuls par de grands esprits, il y a encore des contingences, des faits positifs qui empchent qu'elle disparaisse du cadre des institutions politiques et justifient pleinement son maintien. Il semble mme que les enseignements que l'on tirera des circonstances singulires dont s'accompagne la guerre actuelle doivent amener rformer leur lgislation dans un sens restrictif certains Etats qui, jusqu'ici, avaient toujours admis la pleine accession des trangers la proprit foncire. Les faits obligent mettre les lois au point quand elles sont en retard ou en avance. Le droit est une face de la vie : le droit international priv se dgage des ncessits des relations internationales entre particuliers, mais il est forcment limit par l'intrt public de chaque Etat.


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Le Mexique et la Russie ont certainement raison de fermer aux trangers l'accs de la proprit foncire, dans les rgions-frontires, et la France n'aurait pas tout fait tort d'en faire autant. On trouve cet aveu dans la bouche des professeurs de la Facult de droit de Berlin, consults au sujet de la succession Zappa : Le droit des gens n'a pas encore rig en principe la libre accession des trangers la proprit du sol... Ces restrictions s'expliquent suffisamment par la crainte de voir les trangers user des privilges de droit ou de fait attachs la proprit de la terre pour compromettre la sret de l'Etat. Cette considration est surtout dterminante quand il s'agit de personnes morales. (/. de Dr. Int., 1893, t. XX, p. 727).
Ds lors, pourquoi Hati aurait-elle tort d'avoir dans sa constitution un article 6 interdisant aux trangers le droit de proprit immobilire sur son territoire ?


DEUXIME PARTIE
LES TRANGERS ET LA PROPRIT IMMOBILIRE DANS LA LGISLATION HATIENNE
CHAPITRE PREMIER
Origine historique et fondement de l'article 6 de la constitution de 1889.
Hati est, comme les Etats-Unis ou la Roumanie, un des pays de notre troisime groupe o il y a une disposition lgislative ou constitutionnelle interdisant la proprit immobilire aux trangers. En apparence o en thorie car, c'est, en l'espce, peu prs la mme chose la prohibition y existe avec un caractre absolu, mais, en ralit et au point de vue pratique, elle est rduite presque rien. Ancien bastion tabli jadis pour la dfense de la cit, sur une des principales voies qui y donnent accs, cette mesure de sret nationale, conserve encore aujourd'hui, un peu par respect des traditions historiques, un peu par lgitime prudence, a perdu pourtant de son importance primitive, parce que des chemins nouveaux, dtourns et dmunis de barrire de dfense, ont, depuis, rendu la cit facilement expugnable par plus


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d'un autre ct. Elle demeure quand mme comme un tmoignage permanent du profond sentiment d'attachement du peuple hatien son indpendance chrement acquise.
La prohibition de ia proprit immobilire aux trangers est, chez nous, le produit des faits histori ques qui ont engendr la nationalit hatienne. Elle a sa source premire, non dans la religion comme en Roumanie, ni dan6 la dissemblance des coutumes et des murs comme en Chine ou au Japon, ni dans l'organisation sociale comme jadis en Angleterre et aux Etats-Unis, mais bien dans les ncessits politiques, comme en Russie ou au Mexique, ncessits politiques, cependant, d'un caractre tout particulier, puisqu'elles tiennent la formation mme de la nation et qu'Hati est le seul pays dont la population de race presque compltement noire, inculte et mprise, soit sortie directement, sans transition ni stage, des bas-fonds de l'esclavage pour constituer et fonder, avec ses seuls moyens, un Etat libre et indpendant Cette prohibition faisait partie de l'ensemble des mesures d'exclusion et de rigueur prises par les fondateurs de notre indpendance contre les trangers de race blanche, dans la crainte d'un retour offensif des anciens matres et par un lgitime souci de conservation nationale. M. Justin Dvot, que nous aurons l'avantage de citer souvent dans la suite, explique ces rigueurs primitives par une peinture saisissante de l'tat d'me des premiers Hatiens, au lendemain de leur dlivrance de la condition servi le. Une na-


tion naissante, sur le berceau de laquelle planent des cupidits, des rancunes, des haines, les souvenirs d'une guerre rcente, conclut-il, ne saurait se montrer trop avise, ni trop circonspecte dans la prservation de ses intrts, de ses droits, de son existence en un mot ; c'est un cas de dfense personnelle, propre tout organisme vivant, social ou individuel o la lgitimit des actes se proportionne l'intensit du danger (Dvot. La nationalit, p. 128). La disposition de l'article G de notre constitution remonte donc aux faits, sans prcdents dans l'histoire, qui s'accomplirent dans l'ancienne colonie de Saint-Domingue, en l'an de grce 1804. Elle fait partie de la trame mme de la vie nationale hatienne ; c'est la traduction condense, sous la forme d'une rgle juridique, des sentiments naturels et lgitimes qu'prouvait tout un peuple l'poque hroque de sa naissance la libert et dans les annes qui suivirent. C'est pourquoi elle est si indracinable : c'est une grosse question, en Hati, de savoir si on doit ou peut y toucher, la modifier ou la supprimer.
Lie l'origine, dans une seule et mme formule, d'autres dispositions du mme caractre et procdant des mmes causes (1), telles que l'exclusion de l'tranger de race blanche du territoire hatien, l'interdiction pour lui, d'y possder des esclaves et d'ac-
1. Conat.de 1805, art. 12 : Aucun blanc,quelle que soit sa nation ne mettra le pied sur ce territoire, titre de matre ou de propritaire et ne pourra l'avenir y acqurir aucune proprit.


qurir d'aucune faon la qualit d'hatien, la prohibition de la proprit immobilire s'est dissocie de ces autres mesures pour surnager seule dans notre charte, travers tous les remaniements constitutionnels. Elle tait restreinte, primitivement aux trangers de sang blanc. Cette distinction tablie entre l'tranger de race europenne et celui de race africaine n'tait pas motive par une antipathie naturelle de race ; elle tenait une simple concidence historique : les colons taient des blancs et les esclaves, gnralement, des noirs Saint-Domingue aussi bien que dans les autres colonies d'Amrique. Naturellement, le souci de la prservation et du dveloppement national avait conduit les organisateurs du nouvel Etat se prmunir contre leurs anciens matres et offrir, au contraire, fraternellement les bienfaits de la libert et de l'indpendance aux congnres noirs qui viendraient grossir leurs rangs. Quand les Amricains manifestent, de nos jours encore, leur prf-renee pour les apports de l'immigration europenne, surtout anglo-saxonne, et tendent mettre des barrires l'infiltration jaune, il se passe quelque chose d'absolument analogue, avec une excuse en moins, l'acuit de la dfiance rsultant d'une lutte rcente pour la libert.
En 1867, survient une rforme capitale. La premire vague d'aigreur a pass. Aprs un demi-sicle d'existence, la nation hatienne a mieux pris conscience d'elle-mme et est rassure sur les intentions de l'ancienne mtropole. Les mesures bases sur des dis-


tinctions ethniques sont supprimes, mais la prohibition de la proprit immobilire, par un phnomne semblable celui qui s'est produit en Roumanie en 1878, au lieu d'tre abolie, est tendue tous les trangers gnralement quelconques, l'exclusion de toute question de nuance, de race ou de nationalit. Et la nouvelle constitution, rdige en cette anne 1867, formula la rgle de l'interdiction de la proprit immobilire aux trangers exactement dans les mmes termes que la constitution de 1879 et celle de 1889, actuellement en vigueur. L'article 6 de cette dernire dispose : Nul, s'il n'est hatien ne peut tre propritaire de biens fonciers en Hati, quelque titre que ce soit, ni y acqurir aucun immeuble. On voit bien, par cet expos, que la disposition a volu et a suivi les mouvements de la vie nationale. Primitivement, c'tait une garantie spciale contre le rtablissement de la domination franaise que les dcrets antilibraux du Premier Consul faisaient juste titre considrer comme quivalant au rtablissement de l'esclavage ; mais la prohibition est devenue depuis longtemps une mesure gnrale de sret nationale atteignant les ressortissants de tout Etat tranger. Si cette prohibition subsiste encore, les motifs dont elle s'inspire ne sont plus les mmes que dans le pass. Aujourd'hui on se soucie surtout de protger le propritaire foncier national contre les entreprises des grands capitalistes trangers. De mme qu'aux Etats-Unis, on a rompu avec la tradition fodale pour fonder l'interdiction de la proprit foncire aux tran-


gers, sur des considrations politiques ou d'ordre public, de mme, en Hati, on s'est dparti de la crainte, depuis longtemps injustifie,durtablissement de l'autorit franaise sur le pays, pour ne se proccuper que des menaces gnrales d'absorption conomique, auxquelles sont sans cesse eu butte les petits Etats malencontreusement placs par le hasard dans le rayon des grands centres d'attraction et de concurrence mondiale.
Or, les Hatiens veulent rester ce qu'ils sont et n'tre infods personne. Leur vu est que leur pays soit ouvert galement tous au point de vue maritime et commercial et qu'il n'y soit accord d'avantages conomiques spciaux qu' ceux qui, sous une forme quelconque, leur en assurent d'quivalents en retour, mais que, sous le rapport de la culture, de l'influence intellectuelle et morale, l France y conserve la place privilgie qu'elle tient de l'histoire et de l'incomparable prestige de sa pense, de sa langue et de son gnie civilisateur dont le peuple hatien porte l'indestructible empreinte.


CHAPITRE II
Le sens et la porte de l'article 6.
C'est dans son pacte constitutionnel que la nation hatienne a inscrit la rgle d'interdiction de la proprit foncire aux trangers. Sa place, dirait-on, tait logiquement ailleurs, dans le Code civil, puisque c'est une disposition d droit priv. L'observation a toute sa valeur thorique, c'est incontestable. Aussi, nous ne dirions pas avec M. Djuvara, commentant le Droit roumain (J. de dr. int., 1892, p. 1123) que l'acquisition des biens fonciers est un droit essentiellement politique, du fait de l'insertion de la prohibition dans la constitution. Cependant, des raisons pratiques suprieures justifient le caractre constitutionnel qui a t donn la disposition. En Hati, le corps lgislatif ordinaire n'acquiert pas, comme dans le systme franais, le pouvoir d'exercer les attributions constituantes, par la simple fusion des deux chambres.
A l'instar des conventions amricaines, le pouvoir constituant, chez nous, mane d'une dlgation spciale de la volont nationale. Le pouvoir lgislatif ordinaire n'a pas qualit pour modifier la loi constitutionnelle. Ds lors, il tait raisonnable, dans un pays comme Hati, sujet tant d'instabilit, qu'une dis-


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position considre comme intressant la sret nationale ft place ct des rgles fondamentales de l'Etat, dans la charte constitutionnelle, au-dessus des entreprises des partis et des fluctuations constantes de la politique. Du reste, la mme rgle se retrouve sa place, dans le Gode civil hatien. Mais la formule de l'article 430 de ce code ne reproduit que la premire partie de la disposition constitutionnelle. En effet, l'article 6 de la constitution dispose :
Nul, s'il n'est hatien, ne peut tre propritaire de biens fonciers en Hati, quelque titre que ce soit, ni acqurir aucun immeuble en Hati.
Tandis que l'article 340, Gode civil, se borne dire :
Nul ne peut tre propritaire de biens fonciers en Hati, s'il n'est hatien.
Si, entre ces deux dispositions, il pouvait exister une diffrence quant au sens de la rgle prohibitive et sa porte d'application, il va sans dire que le texte constitutionnel primerait celui du code. Il y a cela deux raisons concluantes, chacune sparment : la premire, c'est la postriorit de la constitution, qui date du 9 octobre 1889, par rapport au Gode civil qui est du 27 mars 1825 (1) ; la seconde c'est la primaut constitutionnelle de l'article 6 sur l'article 430 du Code, disposilion de loi ordinaire qui ne pourrait modifier mme un texte constitutionnel antrieur.
1. Les principaux codes hatiens sont les Codes franais, adopts sous la prsidence de Boyer (1821-1844), avec de lgres modifications.


On ne doit donc tenir compte du Code civil que dans la mesure o il est conforme la constitution.
Le droit de proprit immobilire est un droit priv. Nous pensons, avec M. Dvot (La Nationalit, p. 138 et 139) que l'tranger jouit en Hati de tous les droits civils qu'un texte ne lui retire pas. Cela s'induit de l'absence dans la lgislation hatienne de textes posant, d'une faon gnrale, le principe contraire ou accordant spcialement et positivement certains droits civils l'tranger. Cette opinion est, de plus, confirme par l'existence de dispositions expresses conues sous une forme ngative, c'est--dire dniant l'tranger certains droits. La rgle prohibitive de l'article 6 est une de ces dispositions ; elle constitue donc une exception au principe de droit commun qui accorde tous les droits civils l'tranger en Hati.
La porte de cette disposition doit tre dtermine, quant aux personnes auxquelles elle s'applique, et quant aux biens.
I. Application aux personnes.
La constitution, d'accord en cela avec le Code civil, dit : Nul... s'il n'est hatien Pour dterminer les personnes qui tombent sous le coup de la prohibition, en tant qu'trangers, il faudrait dresser une liste des situations qui, d'aprs nos lois sur la nationalit en vigueur, sont attributives de la qualit d'hatien, et procder ensuite par voie d'limination. Mais cela nous ferait sortir du cadre de notre sujet,


en.nous amenant une tude sur la nationalit en Hati, matire particulirement dlicate.
En ce qui concerne ce premier chef, nous nous bornerons prciser l'application de la disposition constitutionnelle dans deux situations intressantes : celle des individus double nationalit et celle des personnes juridiques trangres.
Certains individus ns en Hati, dans des conditions dtermines, par le double jeu de la loi hatienne et d'une loi trangre en conflit avec elle, se trouvent avoir deux nationalits. Ainsi, en vertu du 3e alina de l'article 3 de notre constitution, des enfants ns en Hati, de martiniquais ou guadeloupens (franais) ou de Saint-Thomasiens (danois) ou d'Amricains ou Anglais, ayant du sang ajricain dans les veines sont hatiens d'emble, ds leur naissance, et dfinitivement sans aucun droit d'option. Mais, le lgislateur tranger : franais, danois, amricain ou anglais n'entend gure qu'il en soit ainsi. 11 ne reconnat pas que le lien de nationalit cesse de se transmettre des parents aux enfants, par le seul fait que l'un des parents o tous les deux sont de race noire et que les enfants sont ns en Hati : d'o, de tels individus sont hatiens aux yeux du lgislateur hatien, et trangers, d'aprs la loi trangre. Quelle est leur situation, l'gard de notre article 6? Il n'y a pas de doute ce sujet : la logique des principes, mme le simple bon sens commande de les admettre la jouissance de la proprit immobilire en Hati. Le lgislateur hatien, pour tre consquent avec lui-mme, doit les


laisser jouir des droits attachs la qualit d'hatien qu'il leur a reconnue, voire impose. C'est une situation qui prsente de graves inconvnients. Tout en jouissant tranquillement des avantages rservs aux seuls nationaux, ces individus sont toujours prts invoquer la nationalit trangre qu'ils tiennent de leurs parents, ds qu'ils ont intrt renier la qualit d'hatien, notamment pour prsenter des rclamations diplomatiques au gouvernement hatien sur le fondement de quelque prtendu dommage. Particulirement au point de vue de l'application de l'article 6> il conviendrait de rgler le cas de ces individus double nationalit en limitant leur situation quivoque par l'exercice d'un droit d'option obligatoire, leur majorit, et par l'institution d'un rgime spcial pour eux, en ce qui concerne la jouissance du droit de proprit immobilire pendant leur minorit. Alors, deux choses seraient possibles : ou bien l'aptitude la proprit immobilire serait suspendue jusqu' la renonciation la nationalit trangre, ou bien la jouissance du droit serait concde sous condition rsolutoire de l'option exerce dfavorablement Hati, c'est--dire que dans ce dernier cas, un dlai serait imparti l'intress pour liquider les biens immeubles qu'il possde en Hati.
Un autre point galement intressant, c'est l'application de la prohibition aux personnes morales trangres. La rgle de l'article C, sous sa forme absolue s'applique tout tranger, personne physique ou personne juridique, ce qui, du reste, est trs fond


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en fait et en raison. M. Dvot a expos, d'une manire magistrale et avec une patriotique clairvoyance, les circonstances particulires qui justifient, en Hati, principalement l'exclusion des personnes morales trangres.
Supposons, dit-il, qu'une grande et puissante compagnie trangre se mette en tte de spculer sur les terres hatiennes et vienne en faire l'acquisition, par masses et en tendues considrables. Verrions-nous d'un il assur et sans inquitudes, cette puissance financire et terrienne s'tablir auprs de notre gouvernement, se crant dans le pays une vaste clientle, y ayant ses subordonns et prenant, par la force mme des choses, une influence qui pourrait peser sur nos destines (p. 144-145).
Par ailleurs, dans une consultation de la Facult de droit de Berlin dj cite (/. Dr. Int., 1893, p. 127), nous recueillons cet aveu que les petits Etats, faibles et absorbables, auraient d considrer comme un avertissement :
Celles-ci (personnes morales) sont susceptibles de poursuivre un but contraire la sret de l'Etat et d'exercer sous le couvert d'autorits une influence considrable sur la marche des affaires publiques. L'histoire politique de l'Europe est l pour montrer le bien fond de cette crainte. Bien mal aviss seraient les hatiens qui oseraient soutenir le contraire.
A ce sujet, il y a eu une exprience en Hati, c'est l'affaire du fameux contrat Macdonald (1910), con-


vention tendant la concession d'immenses tendues de terres hatiennes une compagnie agricole monte avec des capitaux amricains. Le malaise national que provoqua la signature de ce contrat fut tel que personne n'eut regretter qu'il ft frapp de forclusion. On s'en mfiait juste raison, bien qu'il ne se ft pas agi et qu'il ne pt s'agir thoriquement de la concession du droit de proprit foncire une compagnie trangre. Le concours des capitaux trangers est indispensable au dveloppement d'un pays neuf. On doit le rechercher par tous les moyens, mais avec clairvoyance et prudence.
Pratiquement, en effet, il importe quelquefois de tenir compte dans une certaine mesure de la nationalit des capitalistes ou personnes physiques constituant une compagnie et dissimuls derrire la fiction de la personnalit civile : il convient d'avoir affaire des gens inspirant confiance et l'abri de tout soupon d'entreprise politique, et dans le doute, il aurait fallu pouvoir neutraliser les lments en les diversifiant, en assortissant autant que possible les nationalits.
Mais c'est malheureusement une prcaution presque impossible en matire de socits par actions, en raison des facilits accordes pour le transfert de la proprit des actions.
C'est une rgle gnralement admise que les socits commerciales ont la personnalit morale. Les personnes juridiques qu'elles constituent ont une nationalit indpendante de celle des individus qui
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y sont reprsents par leurs intrts ou leur industrie.
La nationalit d'une socit anonyme est dtermine par le lieu o elle a son centre d'exploitation. Pour la plupart de ces socits : compagnies de chemin de fer, de mines, d'exploitation industrielle ou agricole, le pays o se trouve le centre d'exploitation sera ncessairement Hati ; elles se livrent des oprations qui se rattachent au sol mme. Elles sont hatiennes et tiennent leur nationalit de leur situation dans le pays plutt que du dcret du Prsident d'Hati qui, aux termes de l'article 37 du Code de commerce hatien, les autorise et approuve leur acte constitutif. Cet acte de l'Excutif hatien ne leur confre que l'existence lgale, la personnalit et non la nationalit. M. Dvot semble enseigner le contraire, bien tort notre avis. Il dit en effet : Qu'il ait fallu ou non pour la cration de la socit une autorisation pralable de l'autorit executive, elle sera hatienne, sa nationalit tant fixe d'aprs le lieu o elle a son centre d'exploitation ou d'aprs l'acte d'o il tire son principe de vie : cet acte est man ici ncessairement d'une autorit hatienne (Nat., p. 71 et 72).
Nous pensons que la nationalit dpendra toujours de la situation du centre d'exploitation ou du sige social. C'est l'opinion admise par la jurisprudence franaise. M. Borno cite ce sujet sous l'article 29 de son Code de commerce hatien, une disposition du tribunal franais de Lille, du 21 mai 1908. Ainsi,


une socit de banque, ayant un tablissement en Hati, mais dont le sige social est l'tranger, est par cela mme, trangre et exclue de la proprit foncire en Hati. On concevrait qu'elle obtint seulement, en vertu de l'autorisation du Chef de l'Etat hatien, l'existence lgale en Hati et consquemment le droit d'y faire des oprations et d'ester en justice. A ce sujet, il faut signaler le cas anormal de la Banque Nationale de la Rpublique d'Hati.
Malgr le nom trompeur dont elle a t dcore, cette institution n'est qu'une socit anonyme trangre. Fonde en France, sous l'autorit et en vertu des lois franaises, elle a son principal tablissement et nombre de succursales en Hati, mais son sige social est fix Paris. Voulant lui faire une situation privilgie en retour des services qu'elle pourrait rendre la Rpublique, le lgislateur hatien dans la loi d'introduction de la Banqueloi ordinaire lui attribue le droit de proprit immobilire contrairement la disposition formelle et absolue de la constitution. Ce droit est susceptible d'tre contest tout moment. Il faudrait, pour rgulariser la situation de cette institution au point de vue de la jouissance de la proprit qu'on entendait lui accorder, faire une brche la prohibition constitutionnelle et insrer titre d'exception dans l'article 6 que le lgislateur ordinaire peut, sous certaines conditions, accorder la proprit foncire des personnes morales trangres de la nature de la Banque Nationale de la Rpublique d'Hati. A dfaut d'une telle exception, la loi


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d'introduction est inconstitutionnelle sur le point qui nous occupe.
En sens contraire, il faut signaler comme inutile et sans signification la loi du 28 janvier 1883, laquelle accorde le privilge de naturalit, et, comme consquence, le droit de possder des immeubles en Hati, aux usines et tablissements fonds dans le pays pour la prparation des denres nationales, en tant que personnes morales. Les personnes morales que constitueront ces usines et tablissements sont hatiennes, si leur sige social et leur centre d'exploitation sont en Hati. La loi de 1883 leur concde ce qu'elles ont dj en vertu du droit commun. Dans le cas contraire, elles sont trangres et une loi ordinaire ne suffit pas pour lui accorder le droit de proprit immobilire.
Quant aux socits en commandite et en nom collectif, leur nationalit est rgle en Hati par la loi du 24 octobre 1876 sur les patentes. L'article 4 de cette loi fixe les conditions auxquelles ces sortes de socits paient la patente d'Hatien : il faut, indiffremment, que tous les associs soient hatiens, ou bien que les Hatiens reprsentent dans l'association un intrt de moiti au moins, avec cette circonstance que leurs noms seuls figurent dans la raison sociale (1). La socit est donc trangre si les asso-
1. Recueil de lois sur les conseils communaux, 1911, Imprimerie Nationale de Port-au-Prince, p. 20. Loi portant modification celte du 21 aot 1862 promulgue le 27 octobre 1876,article4. Toute maison de consignation, forme entre Hatiens et trangers dans laquelle un ou plusieurs Hatiens


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cis trangers y reprsentent un intrt de plus de moiti ou si le nom de l'un d'eux est port dans la raison sociale; et comme telle, elle sera exclue de la proprit immobilire. S'il en est ainsi nous pensons avec M. Borno (1) qu'il en est ainsi incontestablement, la formule de M. Dvot, cite plus haut, serait encore inexacte, dans sa gnralit, si l'auteur entendait l'appliquer aux socits en commandite et en nom collectif. Empressons-nous de dire qu' dfaut de texte lgal, en France, la doctrine se prononce dans le sens de M. Dvot. Notamment, MM. Lyon-Gaen et Renault disent : Aucun texte ne s'explique cet gard. Il est certain qu'on ne doit considrer ni la nationalit des associs, ni le pays dans lequel les souscriptions ont t faites, ni le pays dans lequel l'acte de socit a t pass, ni mme le pays o i,s existent des bureaux de la socit. Il parat rationnel de
s'attacher en principe au pays dans lequel est le principal tablissement de la socit (2). Chez nous, il nous semble que devant le texte formel de l'article 4 de la loi de 1876, la doctrine et la jurisprudence sont troitement lies. On pourrait, il est vrai, objecter que la loi du 27 octobre 1876 qui avait un tout autre objet : la fixation des droits de patente, ne s'est pas
auront un intrt de moiti au moins, et dont la raison sociale / portera les noms d'un ou plusieurs Hatiens ne sera assujettie
qu'aux droits de patente fixs pour le cosignataire hatien.
1. Code de commerce, par Borno, p. 31, note (c) sous l'article 19.
2. Lyon-Caen et Renault. Manuel de dr. com., n 345, p. 281.


prononce directement sur la question de nationalit.
En ce qui concerne les socits commerciales ayant la nationalit hatienne d'aprs cet article 4, il y a encore un autre point claircir. Suivant une distinction trs nettement indique par Ducroq (G. de dr. adm., t. VI, p. 679, n 2527) la fiction de la personnalit n'opre pas avec la mme nergie pour les personnes civiles publiques et pour les personnes civiles prives. Tandis que pour les premires par exemple, les hospices ou socits d'assistance les droits individuels sont absorbs et annihils dans l'tre fictif, sans pouvoir plus reparatre, mme la dissolution de la socit, pour les personnes civiles prives, au contraire, la personnalit n'est plus que la condensation des intrts privs appartenant aux associs une forte concentration de droits individuels et quand vient la dissolution, le voile de la fiction, de la personnalit tombe, et derrire apparaissent les associs qui sont propritaires du fonds social. Ds lors, que faut-il dcider par rapport notre article 6 de la constitution, lorsqu'une socit commerciale, hatienne, conformment la loi de 1876, comprenant cependant des associs trangers, vient se dissoudre aprs avoir acquis des biens fonciers pendant son existence?Rigoureusement, d'aprs les principes, il ne devrait y avoir, ds le jour de la dissolution, qu'une communaut d'intrts entre les ci-devant associs et l'tat de socit devrait faire place l'tat d'indivision. Mais, en raison des inconvnients pratiques que cela prsenterait, une doctrine


traditionnelle consacre par la jurisprudence veut que, mme aprs sa dissolution la personnalit de la socit continue d'exister pour les besoins de la liquidation et jusqu' son achvement.
Jusqu' ce moment donc, le droit de chaque associ l'gard du fonds social qui devient une manire d'hereditas jacens conserve sa nature mobilire, comme pendant la dure de la socit. Il n'y a pas encore tat de coproprit, chacun n'a qu'un simple droit de crance. Mais une fois acheve, la liquidation, on est dans l'indivision, chacun devient copropritaire, et il y a lieu partage suivant les rgles sur le partage des successions (art. 18 G. com. h. : 18 fr. et art. 1641 G. civ. h. : 1872 fr.). A notre avis, l'article 6 empchera l'associ tranger de devenir copropritaire des biens fonciers de la socit ; il ne pourra pas prtendre un partage en nature de ces biens. Il recevra en argent l'quivalent de sa part immobilire, car son droit, par l'effet de la prohibition constitutionnelle, est rest un simple droit de crance.
II. Application de l'article 6 aux biens.
C'est propos de la dtermination des biens sur lesquels porte la prohibition qu'clatent les plus graves controverses.
L'article 6 dfend l'tranger d'tre propritaire de biens fonciers en Hati, quelque titre que ce soit, et d'acqurir aucun immeuble. S'agit-il unique-


ment des biens-fonds proprement dits, la terre et les maisons qui y adhrent ? Ou s'agit-il de toutes les choses corporelles ou incorporelles classes parmi les immeubles, suivant la terminologie du Code civil, c'est--dire, outre le sol et les btiments, les droits rels immobiliers tels que l'hypothque, l'emphy-tose, l'usage, etc. ? Il y a sur ce point deux systmes opposs : celui de l'interprtation extensive, admis par la socit de lgislation de Port-au-Prince, et profess, peut-tre avec quelques variantes ou dtails d'argumentation, par MM. Georges Sylvain et Solon Mnos, et celui de l'interprtation restrictive soutenu par MM. J. Dvot et Antnor Firmin. Ds 1893, date de l'dition de son petit livre De la nationalit, M. Dvot avait dj esquiss trs sommairement son opinion ce sujet. Mais, c'est surtout en 1904, au cours d'une vive controverse qui s'leva propos de l'application de la prohibition constitutionnelle au droit d'emphytose, que furent formules avec nettet et de copieux dveloppements les deux doctrines adverses. De quel ct se trouve la vrit juridique, dans ce dbat ? Ou bien, quelle en pourrait tre la part contenue dans chacune de ces deux doctrines ? Considrons-les successivement, sans ide prconue, en les dissquant et en les analysant, d'aprs les procds d'investigation historique et juridique, et en les apprciant la lueur des principes.
Si nous condensons et envisageons in globo les arguments invoqus par les divers partisans du pre-


mier systme, celui de l'interprtation extensive, nous voyons qu'ils se ramnent aux suivants (1) :
1 Restreindre aux biens corporels immobiliers la liste des immeubles dont l'article 6 in fine prohibe l'acquisition serait contraire la terminologie du droit, comme la classification du Gode civil, qui, la suite des immeubles par nature et par destination (art. 426 h.), mentionne les immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent, c'est--dire les droits rels immobiliers (Rev. Soc. Leg., octobre-novembre 1904, p. 162 : communication de M. G. Sylvain).
2 Si le lgislateur hatien avait voulu limiter la proprit des biens fonciers la mesure de sauvegarde prise par lui contre les trangers il s'en serait tenu la formule du Gode civil (art. 450 h.) : Nul ne peut tre propritaire de biens fonciers, s'il n'est hatien formule destine dans la pense des rdacteurs du Code complter et expliquer celle des articles 38 et 39 de la constitution de 1816. (Idem, p. 162 et suiv.)
3 En ajoutant aux termes primitifs, les mots et ne pourra l'avenir y acqurir aucun immeuble ni la qualit d'hatien les constituants de 1846 ont eu
1. Toute notre documentation sur ce systme consiste dans les renseignements puiss dans la Revue de la Soc.de Lgisl, de Port-au-Prince, numro octobre-novembre 190-1, le seul que nous ayons pu nous procurer. Il y a d'autres numros relatifs la question et, en dehors de cette revue des tudes publies dans des quotidiens et signes par d'autres de nos meilleurs juristes hatiens, tel que M. Lger Cauvin. Mais les circonstances ne nous ont pas permis de les avoir.


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indubitablement en vue d'autres immeubles que les fonds de terre et les btiments. (Idem, p. 163) A cela, on ajoute encore :
fy? L'article 6 de la constitution doit recevoir une interprtation littrale : Les distinctions et sous-distinctions ne sont pas de mise, puisque, d'aprs l'article 32 de notre pacte fondamental, la lettre de la constitution doit toujours prvaloir. (Mme numro: Mnos. Emphyt. et l'art. 6, p. 184)
5" Si les articles 587 et 740 du Gode civil n'autorisent l'tranger acqurir que des biens meubles, soit par succession, soit par donation entre vifs et testamentaire, c'est indiscutablement par application directe de l'article 6. (Idem)
Et de tout cela, les auteurs du systme concluent ensemble que la prohibition constitutionnelle s'applique non seulement la proprit foncire, mais encore tous les dmembrements de ce droit de proprit, toutes les choses corporelles ou incorporelles appeles immeubles d'aprs le Code : usufruit, usage, habitation, hypothque, emphytose, actions immobilires, etc. Reprenons un un ces divers arguments.
Le premier argument, formul par M. Sylvain et qui revient dire que le mot immeuble employ par le lgislateur constituant, dsigne ncessairement dans la terminologie du droit et du code tant les biens immobiliers corporels que les biens immobiliers incorporels, ne nous parat pas irrfutable. Il est vrai que le Gode aussi bien que les commentateurs appliquent gnralement la distinction des meubles


et des immeubles tous les biens corporels et incorporels, mais il ne s'ensuit pas que l'un et l'autre termes de cette distinction ne soient employs quelquefois par le lgislateur ou la doctrine dans le sens restreint de choses corporelles, l'exclusion des choses immatrielles ou droits. En effet, lorsque l'article 2044 hatien (2279 fr.) dit en fait de meubles possession vaut titre rgle pourtant d'un caractre gnral qui oserait soutenir qu'il s'agit d'autre chose que des meubles matriels? Et lorsque, d'autre part, l'article 1885 hatien (2118 fr.) numrant les biens susceptibles d'hypothque, cite les biens immobiliers qui sont dans le commerce et leurs accessoires rputs immeubles, oserait-on davantage comprendre sous cette expression les immeubles incorporels qui ne sont aucunement susceptibles d'avoir des accessoires rputs immeubles ?
Nous n'entendons pas dire que les biens numrs par ce dernier article soient seuls susceptibles d'hypothque. Loin de l, c'est une chose depuis longtemps admise que la plupart des droits rels immobiliers ou immeubles incorporels peuvent faire l'objet d'une hypothque ; il en est ainsi de l'usufruit, de l'emphytose. Mais ce n'est pas sur l'expression biens immobiliers telle qu'elle est employe par le code, qu'on s'est bas pour allonger la liste des biens susceptibles d'hypothque. Ce que nous relevons c'est que le lgislateur du Code civil, dans cet article 1885 hatien, n'avait en vue que les immeubles corporels en se servant de l'expression biens immo-


biliers. Dans la doctrine, les exemples de cas o les mots meubles et immeubles sont employs dans le sens troit et spcial de choses corporelles sont trop frquents pour qu'il soit besoin de s'y arrter longuement.
Ainsi donc, immeuble dans notre article 6 pourrait fort bien avoir t employ pour dsigner exclusivement les biens immobiliers corporels, terres et maisons, sans que cela prsente rien de contraire la terminologie du code. Dans la loi comme dans la doctrine le mot a deux acceptions : l'une large, embrassant les res corporales et les res incorporales et l'autre, troite, ne s'appliquant qu' celles-ci. Et mme cette premire acception est la plus rationnelle et la plus naturelle. Logiquement, dit M. Pla-niol, la distinction des biens en meubles et immeubles n'est faite que pour les choses matrielles. C'est pour elles seules qu'on peut se demander si elles sont susceptibles ou non de dplacement, ce qui est le trait caractristique du meuble (Dr. civ., t. I, ). Le droit romain restreignait la distinction aux res corporales ; l'extension aux choses incorporelles est toute rcente. Les sens du mot immeuble restreint aux objets matriels est, du reste, plus conforme la nature des choses, toujours si bien traduite dans le langage courant. Quand dans la pratique on parle d'immeubles, gnralement ce qu'on a dans l'esprit, c'est une proprit foncire, une tendue de terre avec ou sans btisses. Ainsi, ni la terminologie juridique gnrale, ni celle du code, ni la logique, ni


la nature n'a pu empcher le constituant hatien de se servir du terme immeuble en en restreignant le sens aux immeubles corporels, l'exclusion des incorporels.
Quant au second et au troisime argument de M. Sylvain qui, en somme, se compltent et n'en constituent qu'un seul, nous les trouvons encore moins concluants. Ces ou plutt cet argument est tir de ce fait que le lgislateur constituant hatien, ds 1846, a fait une addition la formule primitive de la constitution de 1816, laquelle tait conforme l'article 450 du Code civil rdig sous l'empire de cette dernire constitution. Il s'inspire de notre tradition constitutionnelle, mais il s'en inspire imparfaitement. En effet, la formule primitive n'est pas celle de la constitution de 1816, ni mme de la constitution de 1806, mais bien celle de l'article 12 de la constitution de 1805 o figuraient dj les termes et ne pourra l'avenir y acqurir aucune proprit (1). La constituante de 1846 n'a fait que reprendre dans son intgrit cette formule de notre premier pacte constitutionnel, seulement elle y a substitu le mot immeuble celui de proprit en considrant les deux termes comme synonymes. Cette explication est justifie par la marche naturelle mme des choses. Si, au lendemain de la proclamation de l'indpendance, alors que les passions populaires battaient leur plein et que l'esprit de reprsailles, de
1. Janvier. onst, d'H&i, p. 32.


mfiance et d'exclusivisme l'gard de l'tranger europen tait le plus fort, on n'avait tabli la prohibition que relativement aux proprits c'est--dire au droit de proprit identifi avec son objet matriel, on ne comprendrait pas qu'une constituante, interprte des sentiments et de la volont nationale, vint, plus de quarante ans aprs, au moment o le peuple rassur sur ses destines tendait se relcher de ses premires rigueurs, tendre l'interdiction de la proprit des immeubles corporels tous les droits rels immobiliers quelconques. Cette extension s'accorderait fort mal avec notre tradition constitutionnelle et notre histoire nationale. Et comme il n'y a aucune raison qui empche d'employer, dans un texte lgislatif, le mot immeuble pour dsigner uniquement les choses corporelles, le nouvel argument de M. Sylvain tombe avec le premier, ou, tout le moins, il ne ferme pas davantage la porte l'interprtation du systme adverse.
Restent les deux contreforts qu'ajoute M. Mnos pour consolider l'difice. Le premier qui fait tat de l'article 32 de notre constitution de 1889 serait indestructible, si les piliers principaux, les deux premiers arguments formuls par M, Sylvain, n'taient dj ruins : le mur que soutenait en quelque sorte ce contrefort s'est croul dj, et celui-ci reste debout tout seul, inutilement dress dans le vide. L'article 32 alina 9, dispose que la lettre de la constitution doit toujours prvaloir Mais pour avoir tabli qu'il est admissible, en droit comme en fait, que le terme


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immeuble soit quelquefois restreint aux seules choses corporelles, il nous semble qu'on ne peut aucunement tre accus d'avoir viol la lettre de la constitution. On n'y a fait ni addition, ni soustraction, ni substitution. Cependant pour appliquer un texte, mme la lettre, faut-il au moins qu'on soit fix sur le sens des mots employs. C'est le rle de l'interprte de choisir, entre plusieurs acceptions d'un terme juridique, celle qui tait dans la pense du lgislateur et qui ressort ou des travaux lgislatifs, ou de la tradition ou du contexte de la loi, et quand il n'a fait que cela, il a souverainement respect la lettre du texte interprt. Dans notre espce, il n'y a pas occasion pour l'article 32 de sortir son effet.
Enfin, ce n'est pas moins vainement qu'on a tay le systme sur les articles 587 et 740 du Code civil hatien qui n'autorisent l'tranger recueillir que les legs, successions et donations mobilires. Ces articles ont t rdigs sous l'empire de la constitution de 1816 qui dans son article 38 (Janvier. Const. d'Hati, p. 116) dfendait l'tranger tout simplement d'tre propritaire. L'art. 540 de notre Code civil, qui reproduisait la prohibition, le faisait dans des termes conformes la constitution de l'poque. Le mot immeuble qui a suscit tant de difficults, n'tait pas encore employ dans nos constitutions : il ne s'agissait incontestablement que de la prohibition de la proprit des immeubles corporels, fonds de terre et maisons. Ds lors, les articles 587 et 740 du mme code qui tiraient des consquences


du principe constitutionnel ne pouvaient prtendre largir la porte de ce principe. Or, c'est quoi l'on aurait abouti si l'on tirait argument de l'opposition du terme immeuble celui de meuble employ dans les articles prcits pour dire qu'immeuble s'entend des choses corporelles et incorporelles et que la prohibition frappe galement ces deux catgories de choses immobilires. Nous avons pu souvent modifier notre pacte constitutionnel, mais les articles 587 et 740 du Code civil n'ont pas t modifis : ils ne signifient pas autre chose que ce qu'ils signifiaient, l'poque o ils furent rdigs, c'est--dire que l'tranger ne peut acqurir par succession, testament ou donation, la proprit des biens immobiliers corporels ; mais il hritera toujours, par exemple, des crances du de cujus et des hypothques qui en assuraient l'efficacit. On pourrait peut-tre reconnatre que le lgislateur du Code civil dans les art. 587 et 740 avait adopt des formules imparfaites pour appliquer la rgle constitutionnelle en matire de donation et de succession testamentaire ou ab intestat, mais, en tout cas, c'est la disposition constitutionnelle qui domine et limite toujours la disposition de loi ordinaire : celle-ci ne peut jamais dire plus que celle-l, du moins, ce qu'elle aurait dit en plus serait inexistant et sans effet. Il ne faut pas expliquer les dispositions de la constitution l'aide des dispositions du Code civil, il faul tcher d'expliquer celles-ci l'aide des principes constitutionnels.


En rsum, ce premier systme de l'interprtation extensive, bas tel qu'il est sur les quatre ou cinq arguments que nous avons pass en revue, ne rsiste pas une analyse critique srieuse. Pour se soutenir il faudrait qu'il pt invoquer d'autres raisons plus concluantes que, pour notre part, nous avouons n'avoir pas remarques. Ce systme, sous prtexte de respecter la lettre du texte constitutionnel, arrive, par une interprtation littrale inexacte, une application trop large de la prohibition de l'article 6. Quand il ne nglige pas tout fait les donnes fournies par l'histoire de notre droit constitutionnel, il en fait usage incompltement et arbitrairement. Il conduit, en outre, des consquences excessives, inadmissibles, et, du reste, dmenties par une pratique toute contraire. Dj, depuis de longues annes, l'on a pass des baux emphytotiques couramment au profit de l'tranger, sans contestation de la part de personne, mme des tribunaux. Et quant l'hypothque, o sont ceux qui srieusement prtendraient que l'tranger ne peut ou ne doit pas en jouir ? Nulle part on n'a pens encore dnier l'homme le droit de contracter pour raison d'extranit ; c'est une des bases essentielles de la vie internationale. Or, celui qui a le droit de contracter doit avoir, comme corollaire, le droit de stipuler les garanties accessoires des contrats. Le crdit national comme le crdit individuel dpend encore plus des garanties relles, comme l'hypothque, que des garanties purement personnelles. La sret relle, par son caractre objectif, par ses conditions de certitude
Clovis Kernisan 6


et de fixit est infiniment suprieure la sret personnelle dont les lments constitutifs sont des lments moraux, variables l'excs et difficilement apprciables pcuniairement. De quel mur chinois s'entourerait un pays qui refuserait l'hypothque l'tranger ? Et puis, le fait brutal et jamais contest, c'est que l'tranger jouit et a toujours joui de l'hypothque en Hati. Si l'on admet ce systme on est forc de voir des illgalits, des nconstitutionnalits, partout, dans tous les contrats qui interviennent chaque jour entre Hatiens et trangers, et loin de dvelopper dans la nation le sentiment de la lgalit, de fortifier en elle la fibre lgale^ on lui apprend qu'elle viole et peut violer impunment la loi. Aussi bien, les partisans de ce systme font-ils une rserve, mettent-ils plus ou moins discrtement le vu que la prohibition ne s'tende pas au del des biens fonciers proprement dits, et qu'on fasse, en consquence, une modification du texte constitutionnel. A cela, ceux qui soutiennent la doctrine de l'application restreinte rpondent que, sans aucune modification du texte de l'article 6, la pratique n'est pas en dsaccord avec la rgle prohibitive qu'il pose.
A quoi se ramne donc le raisonnement dans cette seconde doctrine ? Elle soutient que la prohibition constitutionnelle, telle qu'elle est formule dans l'article G,neporte que sur la proprit foncire, c'est--dire lesimmeubles corporels, l'exclusion des autres droits rels immobiliers. M. Dvot qui n'a eu s'occuper de cette matire que trs sommairement dans son petit


manuel, ne donne pas beaucoup de raisons de l'opinion qu'il avance. Il invoque :
1" La pratique et la frquence des dcisions judiciaires qui la consacrent.
2 La suppression, en 1884, des mots et des droits immobiliers, qui figuraient primitivement dans l'article 5 de la constitution de 1879, indiquant les biens dont la femme hatienne marie un tranger et devenue trangre par son mariage, tait oblige de se dfaire pour se mettre d'accord avec la prohibition constitutionnelle.
Mais M. Firmin dans sa deuxime lettre ouverte aux membres de la socit de lgislation de Port-au-Prince, insre dans Les lettres de Saint-Thomas, s'est occup plus spcialement de la question et avec plus d'ampleur ; il a relev et formul trois arguments nouveaux :
3 Le premier de caractre purement juridique re,-vient dire que le mot biens dans l'esprit du lgislateur hatien, est pris dans le sens troit de choses corporelles par antithse aux mots droits, crances et actions. A l'appui, il cite Planiol, t. I, n 741, p. 288 (L. de Saint-Tlu, p. 78).
4* Le second qui serait plutt un argument d texte signale que dans la disposition de l'article 6 il y a deux parties/ l'une portant dfense d'tre propritaire de biens fonciers, quelque titre que ce soit et visant l'acquisition de la proprit titre de succession, de donation ou de testament et l'autre, portant dfense d'acqurir aucun immeuble concernant l'acquisition


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par l'effet des obligations et des conventions (Ibidem, p. 79).
5 Le troisime tir de l'histoire du droit constitutionnel local est l'argument capital et le mieux prsent par l'auteur. Il tablit que la tradition nationale et les prcdents du rgime constitutionnel hatien ne permettent pas d'appliquer la prohibition d'autres biens qu'aux immeubles corporels (Ibidem, p. 80 et 81).
Nous n'apprcierons pas cette seconde doctrine suivant le mme plan que la premire. Cela tient aux ncessits de l'exposition. Il n'y a, en effet, gure de milieu entre les deux interprtations ; il faut opter pour l'une ou pour l'autre. Or l'examen personnel des textes et documents et les objections que nous avons t amens formuler (1) contre la premire doctrine nous obligent adopter la seconde. Cepen- dant plusieurs chemins peuvent conduire Rome, et dans l'tude d'une question, on arrive quelquefois aux mmes conclusions par une argumentation diffrente. Bien plus, on peut faire tat des mmes argu-
1. C'est aprs avoir pris parti et entrepris la rfutation du premier systme que, tout au dernier moment, un compatriote nous signala que les Lettres ouvertes de M. Firmin la. Socit de lgislation de Port-au-Prince, d'abord publies en brochure, avaient t colliges dans le recueil des Lettres de Saint-Thomas dit Paris, ce qui nous a permis d'en prendre connaissance. Or, il s'est trouv que par une rencontre dont nous sommes plus qu'heureux, certains de nos arguments que nous croyions tre des trouvailles personnelles avaient dj t formuls par notre illustre devancier.


ments que d'autres, mais en les prsentant autrement, en en faisant reluire certains de leurs cts laisss dans l'ombre, en les rassemblant, de partout, pour en constituer un systme d'ensemble et les renforcer par un enchanement logique plus serr ; on peut y en ajouter aussi d'autres tout nouveaux. Quoi qu'il en soit, tant donn que nous nous faisons le devoir d'exposer notre faon personnelle d'envisager la question, nous serions condamn d'inutiles rptitions si, comme nous l'avons fait pour le premier systme, nous examinions d'abord, un un, les divers arguments invoqus par MM. Dvot et Firmin. Dans un intrt de clart et de sobrit surtout, nous les apprcierons tout le long de notre propre expos, d'autant plus que nous ne croyons devoir en carter aucun.
Les textes et les principes, notre tradition nationale et l'histoire de notre droit constitutionnel nous autorisent penser avec MM. Dvot et Firmin que la prohibition pose par l'article G de notre constitution se restreint la proprit foncire, autrement dit aux immeubles corporels, l'exclusion des droits rels immobiliers. Cette opinion, du reste, en harmonie avec la pratique des affaires aussi bien que la jurisprudence locale, est conforme l'intrt national.
On a contest, sans grand succs d'ailleurs (1), que le mot immeuble puisse tre employ autrement que dans le sens gnrique de la classification du
1. Voir rfutation de la premire doct. : premier arg. de M. G.Sylvain.


Code civil (art.426 et 429 h. : 517 et 526 fr.).Mais on osera moins contester que l'expression, biens fonciers dsigne autre chose que les biens en nature, les immeubles corporels, fonds de terre, btiments et leurs accessoires. Ici,la terminologie du Code ne laisse pas place au doute. Fonds, biens fonciers, biens-fonds et mme proprit foncire, ce sont incontestablement trois ou quatre expressions quivalentes. Or, le Code emploie toujours d'une manire absolue le mot fonds pour dsigner les maisons et les terres. Lisez les divers alinas des articles 427 et 428 hatien (: 518, 523, 524, 525 fr.).
Ainsi, quand le lgislateur dit : Les tuyaux servant la conduite des eaux dans une habitation... font partie du fonds... de quoi d'autre peut-il s'agir que du sol et des btiments ? Le sens du mot est mme quelquefois spcialis davantage : Les auteurs modernes et le Code, dit M. Planiol, emploient parfois le mot fonds pour dsigner indiffremment les maisons et les terres (t. I, n 2208, p. 670). A quelques nuances prs, c'est en quoi consisterait le premier argument de M. Firmin. Peut-tre l'auteur n'en a-t-il pas tir tout le parti possible. Nous le poussons plus loin, tenant obtenir, par l'analyse et le rapprochement des termes mmes du texte, le maximum de clart. Le mot immeuble avons-nous dj tabli en rfutant certain argument de la premire doctrine, peut tre pris dans deux acceptions : l'une large, embrassant les biens corporels et incorporels, et l'autre troite, se restreignant seulement la premire de


ces deux catgories de biens. D'autre part, nous venons de dmontrer que l'expression biens fonciers se rfre toujours exclusivement aux biens corporels. Or, comment comprendre que, posant une rgle unique dans la mme disposition, notre lgislateur constituant ait employ les deux expressions dans des sens diffrents, embrassant dans la prohibition sous le nom de biens fonciers seulement la proprit foncire, et, en mme temps, sous la dsignation d'immeubles les choses immobilires matrielles et immatrielles ? S'il en tait ainsi notre disposition constitutionnelle serait d'une singulire incohrence. Mais heureusement il ne peut en tre ainsi d'article 6 est une exception au principe de droit commun qui veut que les trangers jouissent en Hati de tous les droits privs que ne leur retire pas un texte formel, et ce titre, il doit tre interprt strictement. L'expression biens fonciers limite et spcialise le sens du terme immeuble Si l'on convient que le mot immeuble a juridiquement deux acceptions, il ne fait pas de difficult qu'il a t employ dans son acception troite correspondant au sens de biens fonciers Et alors mme que, employ d'une manire absolue, le mot immeuble n'aurait que le seul sens qu'on lui reconnat dans la premire doctrine, G'est--dire le sens comprhensif de biens corporels et incorporels, il faudrait encore admettre la mme conclusion : tous les biens fonciers sont des immeubles, mais tous les immeubles ne sont pas des biens fonciers ; le fait par le lgislateur d'employer indiffremment les deux


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expressions pour dsigner les choses faisant l'objet de la mme mesure prohibitive, implique ncessairement que, dans son esprit, il s'agit des immeubles qui sont des biens fonciers, c'est--dire la terre et tout ce qui s'y incorpore.
La rforme constitutionnelle de 1884 ne confirme-t-elle pas, d'ailleurs, cette interprtation, suivant la judicieuse remarque de M. Dvot ? La constitution de 1879 comporte un article 6 qui est textuellement le mme que celui de la constitution de 1889. Dans le texte primitif de son article 5 rglant la situation de la femme hatienne marie un tranger et tombant ainsi sous le coup de la prohibition constitutionnelle, cette constitution portait que les immeubles et droits immobiliers qu'elle (la femme) possdait avant qu'elle et cess d'tre hatienne continueront lui appartenir et tre rgis par la loi hatienne. Mais elle ne pourra plus l'avenir acqurir aucun immeuble en Hati Cette disposition n'tait pas en harmonie avec celle de l'article suivant, laquelle elle faisait inutilement accroc deux points de vue : la femme hatienne, devenue trangre par son mariage, continuait jouir de la proprit foncire qui tait refuse tout tranger, cela pourrait tre une source d'abus, de difficults juridiques, voire diplomatiques; en outre, on l'autorisait conserver ouvrant une porte ouverte les droits immobiliers dont les trangers, en gnral, n'taient pas privs. Le 10 octobre 1884, la constitution fut revise sur ces deux points et le nouvel article 5, alina 3 et 4, disposa :


L'Hatienne qui aura perdu sa qualit par le fait de son mariage avec l'tranger, ne pourra possder ni acqurir d'immeubles en Hati quelque titre que ce soit. Si elle possdait des immeubles avant son mariage, elle sera tenue de les vendre trois mois au plus tard aprs ce mariage.
Les mots droits immobiliers taient supprims comme superflus et excessifs. La femme hatienne, devenue trangre par son mariage, tait dsormais sur le mme pied que tout tranger, sauf le dlai qui lui tait accord pour se dfaire des biens immobiliers qu'elle possdait avant son mariage. L'esprit dans lequel cette rforme a t accomplie clairerait d'une vive lumire l'article 6 de la constitution de 1889, reproduction de l'article correspondant de celle de 1889, s'il tait vrai que, par elle-mme, cette disposition est aussi obscure et prte controverse autant qu'on le croit.
Mais il y a mieux encore. L'histoire et la tradition achvent de donner la clef du mystre. Si, des origines nos jours, l'on suit l'volution de la disposition travers la suite des constitutions hatiennes, on arrive en dgager le sens avec un relief saisissant et une prcision indiscutable pour l'ensemble et les moindres parties. Aprs avoir proclam le droit de souverainet de la nation hatienne et l'abolition de l'esclavage (art. 1 et 2 const. 1805), les auteurs de notre premier pacte constitutionnel considraient comme d'une gale urgence de rglementer nergi-quement le droit priv de proprit sur les terres qui


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constituaient les domaines des anciens colons. Dans l'article 12 (1), ils posrent la dfense, pour tout tranger de race blanche, de mettre le pied sur le territoire hatien, titre de matres (d'esclaves) ou de propritaires (de biens fonciers) et d'acqurir l'avenir aucune proprit On trouve, ds lors, les lignes essentielles de la disposition actuelle de notre article 6 : l'interdiction de mettre le pied en Hati T titre de propritaire correspond l'interdiction d'tre propritaire de biens fonciers quelque titre que ce soit et la dfense d'acqurir, l'avenir, aucune proprit, est exactement la partie finale de notre article 6, sauf le mot proprit qui a t remplac par celui d'immeuble. Dans cet article 12, donc, nous relevons deux parties : l'une consacrant formellement la dchance des anciens colons de leur droit de proprit et leur tant eux et leurs ayants cause *t toute facult de revendication ; l'autre visant l'avenir et leur dfendant de faire de nouvelles acquisitions prix d'argent et par voie de conventions quelconques. En 1806, les constituants se bornrent reproduire la premire partie de la disposition (C. 1806, art. 27), considrant sans doute que, par sa forme absolue, elle impliquait la seconde. Mais, en 1816, on les reprit toutes deux, en les mettant dans deux articles spars (art. 38 et art. 39 in fine). En 1843, on essaya de fusionner les deux dispositions dans une seule formule gnrale et l'on dfendit i'tran-
(1) Voir art. 12, const. 1805, p.. 50.


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ger dans l'article 8 de la nouvelle constitution uniquement de possder aucun immeuble Disons avec M. Firmin qu'il s'agissait certainement de la possession animo domini, titre de propritaire, impliquant une acquisition. Les constituantes de 1846 et de 1849 (art. 7) font revivre la formule primitive de 1805. En 1867, apparat la rdaction actuelle de notre article 6 de la constitution de 1889, qui avait t reproduite, aussi, textuellement en 1879. On voit, par ce rapide expos, que dans l'histoire de notre dispo. sition constitutionnelle, il n'y a pas eu d'clips et que, s'il y a eu des variations de forme, ces variations ne s'observent que pour deux priodes relativement courtes de 1806 1816 et de 1843 1846 ; et, il n'y a pas eu de vritables changements dans le vieux fonds national; ce sont les mmes ides traditionnelles que l'on retrouve sous la forme nouvelle o elles se sont cristallises depuis prs de cinquante ans, depuis 1867. La rdaction actuelle qui remonte cette dernire date procde directement de la formule primitive de 1805, reproduite verbis et re, dirions-nous, pour la dernire fois, en 1849. Entre l'article 6 de la constitution actuelle et l'article 12 de notre primitive charte, il n'y a pas seulement filiation directe, mais quivalence complte ; la formule a quelque peu vari, et comme nous l'avons dit ailleurs, les motifs qui justifient la prohibition ont galement chang, mais la porte d'application est reste toujours la mme et ne s'est ni largie ni rtrcie. Cependant, il existe une diffrence d'application rsultant de la


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disparition de certaines situations que, l'origine, la rgle visait principalement, quoique conue en termes gnraux et absolus. Le temps a fait son uvre, il ne peut plus s'agir depuis longtemps du droit des anciens colons ou de ceux qui pourraient revendiquer en leur nom titre de donataire, de lgataire ou d'hritier; mais la prohibition gnrale subsiste contre tout tranger qui prtendrait acqurir la proprit foncire ces divers titres. Et c'est l la signification de la premire partie de l'article 6 : ne peut tre propritaire de biens fonciers, en Hati, quelque titre que ce soit Juridiquement on pourrait peut-tre expliquer pourquoi le lgislateur hatien s'est proccup spcialement de la situation de l'hritier et du lgataire, en la distinguant de celle de l'acqureur ordinaire, du contractant, vise par les derniers termes de l'article 6 : ni acqurir aucun immeuble. Dans les cas ordinaires d'acquisition par contrat, le transfert de proprit suppose toujours l'accord pralable des volonts des parties contractantes. Ce n'est pas la mme chose en matire de testament et de succession o l'hritier et le lgataire sont, en principe, propritaires ds le dcs, instantanment et de plein droit, avant toute manifestation de volont, avant qu'ils aient accept la succession ou le legs ou mme qu'ils aient eu connaissance de la mort de leur auteur ou de leur qualit d'hritier et de lgataire : l'acceptation ou la renonciation n'intervient que pour consolider ou anantir les droits qui se sont dj fixs sur leur tte. Dans le droit


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moderne, il n'y a pas de thorie d'hereditas jacens confrant personnalit fictive au patrimoine jusqu' l'addition d'hrdit, et il n'y a pas de solution de continuit dans la proprit : l'hritier continue la personne du dfunt. Ds lors, il pouvait tre ncessaire pour couper court tous doutes et toutes subtilits ce sujet, de disposer spcialement que, mme en ces cas, la proprit ne sera pas transmise l'tranger, quand elle portera sur un bien immobilier. Quant l'acquisition par donation, on pourrait dire qu'elle a t jointe, sous les mmes expressions, la transmission par succession ou par testament, parce que, d'abord la donation est un contrat de bienfaisance, d'un caractre solennel, et que le lgislateur national a sans doute considr qu'il y avait encore plus d'intrt dfendre de donner qu' interdire de vendre un tranger ;'parce que, ensuite, on a l'habitude dans l'expos des questions juridiques et dans la pratique lgislative ou judiciaire, de considrer toujours, l'un ct de l'autre, ces trois modes de transmission des biens.
A ces considrations il faudrait ajouter encore d'autres raisons, prsentes par M. Firmin, et expliquant tout aussi bien la distinction que notre Lgislateur constituant a cru devoir faire entre l'acquisition par succession, testament ou donation et l'acquisition par contrat. Aprs avoir tabli que les deux expressions tre propritaire quelque titre que ce soit et acqurir aucun immeuble visent respectivement, l'une, les trois premiers modes d'ac-


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qurir, et l'autre, le dernier, il dit que ee sont l les quatre principales manires d'acqurir la proprit, l'accession et la prescription n'tant que des modes secondaires que le lgislateur du Code civil a soigneusement spars des autres, en en faisant un article distinct. En examinant, eontinue-t-il, les articles mis en guise de confrence sous l'article 572 h., on peut facilement voir aprs l'article 573, s'agissant de l'acquisition d'immeuble par l'incorporation ou la prescription ; les articles 578 h. et suivants (718 fr.), s'agissant de l'acquisition par succession de l'hritage; les articles 723 h. (893 fr.) et suivants,- s'agissant de l'acquisition par donation et testament ou legs qu'il vient ensuite l'acquisition par l'effet des conventions, dtermine par l'article 897 h. : 1101 fr. qui dfinit le contrat, l'article 929 h. : 1138 fr. sur l'obligation de livrer la chose et l'article 1368 h. : 1583 fr. sur la perfection de la vente et l'acquisition de la proprit en faveur de l'acheteur (L. de Saint-Th., p. 80).
Ainsi, les donnes fournies par les annales constitutionnelles nationales, claires des principes gnraux du droit, nous ont permis de dmontrer que l'article 6 de notre constitution dfend, in principio, d'acqurir par succession, testament et donation, et in fine, d'acqurir par contrats. En mme temps d'une pierre faisant deux ooups nous avons tabli historiquement et juridiquement dans quel sens le lgislateur hatien emploie le mot immeuble principale source de toutes les difficults d'interprtation


de la disposition constitutionnelle. Immeuble doit s'entendre dans le sens de proprit ou bien foncier, parce que d'une part, il a t employ comme quivalent du terme proprit qui figurait dans la formule primitive de 1805 et de 1849 ; et parce que, d'autre part, les biens dont on interdit l'acquisition l'tranger titre de donation, de legs ou. de succession doivent naturellement, logiquement tre les mmes que ceux qu'on lui dfend d'acqurir par contrats, ce qui revient dire encore que le terme immeuble du dernier membre de phrase quivaut celui de biens fonciers de la premire partie de notre article.
Dans notre examen, nous avons eu toute libert d'interprtation : nous avons pu interroger hardiment l'histoire et la tradition, nous en avions le droit, puisqu'en 1889, comme probablement en 1879, l'article a t vot sans dbat par la constituante, et que, parmi les juristes qui discutent sur le sens de la disposition, se trouvent ceux qui furent les constituants les plus brillants et les plus savants.
Les questions controverses vides, nous poussons plus loin notre tude sur l'application de l'article 6 aux biens.
L'tranger est donc exclu de la proprit du sol. Mais il faut aussi comprendre dans la prohibition tout ce qui fait corps avec le sol, soit au-dessus comme les maisons ou les plantations, soit au-dessous comme une cave ou des mines. Ces choses corporelles sont immobilires. Leur immobilisation rsulte non


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pas de l'application de l'article 457 de notre Code civil (552 fr.), formulant le principe que la proprit du sol emporte celle du dessus et du dessous, mais bien du fait que la nature ou la main de l'homme les a incorpores au sol. C'est l'opinion de Laurent rfutant sur ce point Aubry et Rau (Laurent. Pr. de dr. civ., t. V, n 407). Il nous semble, en effet, que le principe de l'article 457 (552) expliquerait uniquement l'extension, par prsomption, du droit du propritaire de la surface tout ce qui est en-dessus et en-dessous. Quoi qu'il en soit, du principe que la nalure immobilire des choses dont il s'agit dpend du fait de l'incorporation, il devait rsulter rigoureusement que ces choses cessent d'tre immobilires seulement quand elles sont spares du sol par la nature ou la main de l'homme. Mais enseigne Laurent (ibidem), il n'en est pas toujours ainsi : les btiments ou les rcoltes sont meubles ds que, dans un contrat, on les considre comme devant tre dtachs du sol ; ils sont fictivement considrs comme spars dj du sol, avant de l'tre en ralit. Cela explique la jurisprudence de la Cour de cassation franaise qui dcide que la vente d'une maison dmolir est une vente mobilire. De mme que l'tranger peut tre propritaire d'une maison roulante ou construite sur pilotis, il peut tre aussi chez nous acqureur d'une maison dmolir. Il aura acquis la proprit de la maison avant la dmolition et ds la perfection du contrat ; la maison tant considre comme mobilire, le transfert de proprit a pu s'oprer. Mais,


notre avis, l'obligation de dmolir quivaut l'obligation de prendre livraison : en cas de ngligence ou de refus de dmolir de la part de l'acheteur tranger, par application des articles 1050 h. du Code civil (1264 fr.) ou 974 h. (1184 fr.), le vendeur aura, son choix, le droit de faire procder lui-mme la dmolition en vertu d'autorit de justice, ou le droit de garder intacte sa maison en obtenant par jugement la rsolution de la vente pour inexcution de l'obligation de l'autre partie ; mais il ne serait pas fond demander la nullit par application de la prohibition constitutionnelle. Il faut cependant noter que la mobilisation par contrat n'a d'effet qu'entre les parties contractantes ; elle n'a d'effet erga omnes qu' la cessation relle du fait de l'incorporation.
Ce que nous avons dit des maisons s'applique galement aux plantations, rcoltes et fruits sur pied.
Quant au trfonds, les principes sont encore les mmes, mais il est intressant de s'arrter un instant la question des mines qui mrite quelques claircissements particuliers. Lorsqu'il s'agit de substances minrales enfouies au sein du sol, il y a trois sortes de proprit distinguer : la surface, la mine et la redevance due au propritaire du fonds quand l'exploitation de la mine est concde un tiers. La redevance, cela va de soi, est mobilire, consistant en une prestation mobilire (1). La surface, constituant
1. Il est remarquer cependant que l'article 18 de la loi franaise du 21 avril 1810 considre la redevance comme un Glovis Kernisan 7


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l sol, est essentiellement immeuble. L mule est aussi immeubl et sa nature immobilire rsulte de ee fait qu'elle est place dans le sein du sol et fait corps avec lui. La tent d'une mine serait immobilire, mais la vente du droit d'exploiter est une vent mobilire^ comme la vente d'une iriaisori dmolir; C'est encore ici l dcision de la Cour d cassation franaise. Une telle vente pbUr objet des choses mobilires;; e'st--dir les minerais exploiter ; la mine devient alors mobilire, car bn la considre dans le contrat comme devant tre dtache. Dans l plupart des pays, des raisons d'intrt gnral drlt fait soumettre si un rgime spcial l proprit des mines et leur exploitation. A ce sujet, les diverses lgislations consacrent trois bu quatre systmes : les utts, comme celles de l'Espagne, de l'Allemagne ou des Etats-Uni fondent l proprit des milles sur l'invention ; les autres, comme la lgislation anglaise, la fondent sur l'accession ; d'autres la rattachent la souverainet, adoptant le systme de l proprit rgalienne ou domaniale. C'est et! dernier systme qui est admis dans l lgislation franaise et dans la lgislation hatienne. Mais 11 y une diffrence importante entre les deux lgislations. Eh Hati, comme en France, l mine est domaniale, elle relve de l souverainet en vertu d ce principe que les biens immobiliers saris matre appartiennent l'Etat :
accessoire de la surface rpute immeuble et susceptible ce titr d'tre atteinte par ls hypothqus portant sr la surface.


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l loi hatienne du 10 dcembre 1860 dispose formellement dans son article 5 que ls mines ainsi que les carrires qui ne sont exploitables que par galeries souterraines appartiennent la nation. Cependant dans les deux pays, l'acte d concession, man du gouvernement, ne produit pas les mmes effets, ne confre pas les mnis droits. Tandis que la loi franaise du 21 avril iSl (art. 7) accorde au concessionnaire, sur la mine, un vrai droit d proprit perptuelle, disponible t frahsmissible comme tous les autres biens, et le rend donc propritaire d l mine considre dans son ensemble et dans son individualit comme immeuble, la loi hatienne de 1860, elle, ne lui confre q'iiti simple droit d'exploitation, en vertu duquel il deviendra propritaire seulement des prbdits exploits.(art. 26). L lgislateur hatienne pouvait disposer autrement, s'il voulait tre consquent avec Itti-hime et ne pas faire une loi inconstitutionnelle. En effet, l'article 19 de notre loi sur les mines admet les trangers comme les Hatiens, agissant isolment ou en socit, obtenir urte concession de mines ou de carrires. Si la concession devait Voir pour effet de donner, cOmme en France, la proprit mme de l mine, eti tarit qu'immeuble* l disposition prcite consacrerait une Violation d la prohibition constitutionnelle en admettant les trangers tre concessionnaires de mins eh Hati. Notre systme est donc tin systme intermdiaire qui tient la fois du rgime domanialpur ou parla rgie, o l'exploitation a lieu par l'Etat, et du rgime brdi-